EGNE SIDER Hovedside Møtereferater Vedtekter Kontakt oss Historieside LENKER Lenker Laget i:

Etterstadkroken 9, Bryn Reguleringsforslag til offentlig ettersyn Publisert   26.05.02 Sist endret   26.05.02   Området foreslås omregulert til kontor/industri/allmennyttig formål (undervisning) og offentlig trafikkareal veg, gang-/sykkelvei og annet veiareal. Planområdet som er på ca 18 daa er i dag regulert til industriformål og offentlig veg, og ligger sentralt i kollektivknutepunktet på Bryn. Planforslaget forutsetter at deler av eksiterende bebyggelse rives. Bebyggelsen vil bestå av eksisterende industrihall til den tidligere kabelfabrikken samt ny bebyggelse i 5 - 8 etasjer. Maks T-BRA= 30 500 m2. Dette tilsvarer en TU på ca 186%. Parkeringsanlegg legges under bakken. Parkeringsdekningen skal være i henhold til laveste norm for ytre by og vil totalt sett gi ca 280 plasser. Planarbeidet er koordinert med reguleringsplanarbeidet for nabotomta i øst, bl.a. med ny atkomstveg og uteareal mellom tomtene. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget. Plan- og bygningsetaten ber om bemerkninger til forslaget i løpet av høringsperioden fra: 21. mai 2002 til: 20. juni 2002 Forslagsstiller: NCC Eiendom AS v/Brynseng Utvikling AS. Konsulenter: Niels Torp arkitekter as og Planconsult as. INNHOLD Sammendrag..................................3 Vedtak.........................................9 Utdypende saksfremstilling................10 Bydel 14 Helsfyr Sinsen Gnr: 137 bnr: 2 Saksnr: 200004788 Dokument nr. 10 Skisse - eksisterende situasjon Skisse - mulig fremtidig situasjon SAMMENDRAG BAKGRUNN Forslagsstiller er NCC Eiendom AS v/Brynseng Utvikling AS. Planforslaget er utarbeidet i samarbeid med Niels Torp arkitekter as og Planconsult. Eiendommen har en sentral beliggenhet i knutepunktet Bryn og er derfor egnet for utvikling av nye arbeidsplasser. Hensikten er å omregulere fra industri- til kontor/industri/allmennyttig formål (undervisning). I den grad man velger å beholde noe industriformål på tomten vil dette utgjøre en beskjeden andel begrenset til eksisterende lokaler. Omdanningen av området med hovedvekt på kontorformål er i tråd med den ønskede transformasjonen som er godt i gang i Brynområdet, med omdannelse av gamle industriområder til kontorer og mer arbeidsplassintensive virksomheter med en høyere utnyttelse enn tidligere. PLANFORSLAGET Planområdet er på ca 18 daa, og har en gunstig beliggenhet for utvikling av nye arbeidsplasser rett ved Brynseng T-banestasjon, og ikke langt fra Bryn stasjon. Planområdet ligger mellom to nye større utbyggingsprosjekter under forberedelse: det nye store kontorprosjektet til Statsbygg på naboeiendommen i øst, og det nye boligprosjektet til Pecunia AS med ca 360 leiligheter på naboeiendommen i vest. Planforslaget innebærer omregulering fra byggeområde for industri til byggeområde for kontor/industri/allmennyttig formål (undervisning). Eksisterende gulvareal innenfor området er på ca 12.900 m2 BTA hvorav ca. 10.200 m2 BTA forutsettes revet. Planforslaget innebærer ca. 30 500 m2 T-BRA hvorav da ca. 2.700 m2 BTA er eksisterende bygninger. TU for eiendommen vil bli ca 186 %. Beliggenheten ved Alnaelvens grøntdrag har stilt spesielle krav til detaljutforming av bebyggelsen. Bebyggelsen er trukket ca.14 m lenger vekk fra elven enn gjeldende regulering tilsier. Eksisterende bebyggelse består av bygninger knyttet til Norsk kabelfabrikks virksomhet. Den eldste delen av anlegget er en fabrikkhall med tilhørende kontorfløy tegnet av arkitekt Guttorm Bruskeland og bygget i 1955. Dette anlegget ble i sin tid tildelt Sundts premie. Den eksisterende fabrikkhallen (buehallen) beholdes, mens fabrikkhallens kontordel og et nyere industri/kontorbygget som ligger parallelt med T-banesporet rives. Ny bebyggelse vil bestå av kontorbygg i 7 og 8 etasjer med fløyer som trapper seg ned i 5 etg mot Alna. Buehallen og den nye bebyggelsen bindes sammen med en mulig felles atkomstsone. Det planlegges ny atkomstveg fra Nils Hansens vei, slik at det ikke lenger vil bli næringstrafikk gjennom boligområdene på Etterstad. Det innreguleres en snuplass i enden av Etterstadkroken ved det nye boligområdet. Mulighetene for gang-/sykkeltrafikk sikres ved at det reguleres offentlig gang-/sykkelveg mellom byggområdet og T-banesporet. Det vil bli god tilgjengelighet til T-bane- og jernbanestasjonen, både for arbeidstakerne og bosatte på Etterstadområdet. Parkering vil i all hovedsak legges i underjordiske anlegg. Se utdypende saksfremstilling kapittel 1. Illustrasjon av planforslaget FORHÅNDSUTTALELSER I forbindelse med varsling av igangsetting av reguleringsplanarbeidet ble det redegjort for 4 prisippielle løsninger for utbygging av eiendommen. To av løsningene innebar høyhusbebyggelse (alt.3 og 4), en var basert på lamellbebyggelse (alt.2) og en var basert på en kurvefomet bebyggelse (alt.1). Rapporten som var vedlagt varslingen anbefalte bygging av et høyhus. Det kom mange kommentarer til dette. Bydelsutvalget i Helsfyr - Sinsen har ingen merknader til reguleringsplanen. Friluftsetaten, som forvalter friområdene i Oslo, var blant dem som var positivt innstilt til høyhuset, blant annet fordi det på best mulig måte ville ivareta grøntstrukturen. De fleste andre mente at det ville være uheldig med høyhus her, spesielt i forhold til Alnadraget. Byantikvaren viser til at det gamle fabrikkanlegget har bevaringsverdi på grunn av sin karakteristiske, tidstypiske arkitektoniske utforming. Arkitekten ble i sin tid tildelt Sundt premie for dette anlegget. Byantikvaren konkluderer med at de ikke vil motsette seg reguleringsforslaget, men anbefaler at alt. 1 (kurvebebyggelsen) legges til grunn for videre bearbeidelse. Byantikvaren mener det er viktig at ny bebyggelse plasseres i en viss avstand til den bevaringsverdige bebyggelsen. Gode forbindelser til Brynseng T-banestasjon blir påpekt som viktig for å få en høy andel ansatte som velger kollektive reisemidler. Forbindelsene videre til Bryn stasjon er også nevnt. Samferdselsetaten påpeker at det må anlegges en snuplass der Etterstadkroken avsluttes som offentlig veg. Langs Etterstadkroken påpeker etaten videre at det må det innreguleres en offentlig gang-/sykkelveg helt ned til stasjonen. Det må utføres en enkel trafikkanalyse som belyser konsekvenser for det nærmeste vegsystemet. Fordi det er så god kollektivdekning i området mener mange at antall parkeringsplasser må begrenses. Forslagsstiller har valgt å basere den endelige planen på løsningen som innebærer en kurveformet bebyggelse (alt. 1) som forholder seg til platået i landskapsrommet. I tråd med Samferdselsetatens krav har forslagstiller i samarbeid med Pecunia AS og Arcasa Arkitekter AS engasjert Statsbyggs vegkonsulent, ICG, til å utarbeide et forslag til snuplass og offentlig gangforbindelse som er koordinert med prosjektene på øst og vestsiden og T-banen. Snuplass og offentlig gang-/sykkelvei er innarbeidet i planen. Trafikkutredningen er innarbeidet i Statsbyggs utredning for å koordinere arbeidet mellom de to prosjektene etter ønske fra kommunen. Se utdypende saksfremstilling kapittel 2. PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG KONKLUSJON Utviklingen av prosjektet som ligger til grunn for reguleringsforslaget har pågått siden våren 1999. Planarbeidet tok da utgangspunkt i de føringene som da lå i overordnede planer og utredninger. Disse hadde et ensidig fokus på næringsutvikling med vekt på arbeidsplasskonsentrasjon. Planprosessen har derved gått i forkant av kommuneplan 2000 som ble vedtatt ved kongelig res. 31.08.01. Kommuneplanen gir føringer om en mer flerfunksjonell utvikling av Bryn der både bolig, næring og felles funksjoner skal innpasses. Planforslaget innebærer ikke regulering til boligformål. Det imøtekommer imidlertid kommuneplanens mål om samordnet knutepunktutvikling ved å legge til rette for at bebyggelsen også kan nyttes til undervisning. Dette vil være et bidrag til å få på plass fellesfunksjoner i området. Planforslaget er i tråd med overordnede planer for utvikling av kollektivknutepunktene samt rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Forslaget gir totalt sett gir en god løsning for utvikling av dette strategisk viktige området på Bryn. Plan- og bygningsetaten anbefaler forslaget Plan- og bygningsetaten anbefaler foreløpig planforslaget. Se utdypende saksfremstilling kapittel 3. SAKSGANG Kunngjøring. Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 25.01.00 i Aftenposten og Dagsavisen. Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev. I tillegg ble det avholdt et åpent informasjonsmøte den 3. februar 2000. Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert og kommentert og eventuelle endringer tatt inn. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII "Konsekvensutredninger", med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangingskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. Behandling av planforslaget. Tilstrekkelig materiale for saksbehandling forelå fra forslagsstiller 19.06.00. Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringer innarbeidet. Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 3. kvartal 2002. Forminsket reguleringskart Reguleringsbestemmelser for ETTERSTADKROKEN 9 Del av gnr./bnr. 137/2 § 1 Avgrensning Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket IIP 00130 og datert 24.10.01. § 2 Formål Området reguleres til: Byggeområde for kontor, industri og allmennyttig formål (undervisning) Offentlig trafikkområde (veg, gang-/sykkelveg, annet vegareal) Industrivirksomhet kan kun innpasses i eksisterende fabrikkhall. Dersom denne erstattes av et nybygg bortfaller reguleringsformålet byggeområde for industri. Det tillates ikke innpasset virksomhet som etter kommunens skjønn ved trafikk støy eller utslipp vil være til ulempe for omkringliggende områder. § 3 Utnyttelse Planområdet kan bebygges med maksimalt tillatt bruksareal T-BRA = 30.500 m2. Dersom eksisterende industribygg fra 1960-årene, innenfor sone A opprettholdes, skal maks tillatt bruksareal være T-BRA = 27.500m2. Ved beregning av grad av utnytting skal parkeringsanlegg og eksisterende kjellere under bakken ikke medregnes. Eksisterende fabrikkhall (buehallen) og glassgårder skal beregnes med sitt faktiske gulvareal, dvs. uten beregningsplan for hver 3,0 m. §4 Plassering og høyder Bebyggelsen skal oppføres innenfor de på planen viste grenser for bebyggelse og maksimale byggehøyder. Innenfor Sone A tillates oppført bebyggelse i maksimum 8 etasjer + underetasje med maksimal høyde c+ 112,0. Innenfor Sone B tillates oppført bebyggelse i maksimum 3 etasjer med maksimal høyde c+90. Innenfor Sone C tillates oppført bebyggelse i maksimum 5 etasjer med maksimal høyde c+94,5 og 7 etasjer med maksimal høyde c+101,5. Mellom bebyggelsen i sone A og sone B kan det etableres en broforbindelse. Mindre oppbygg for heishus/overdekket trapperom og ventilasjonsanlegg kan tillates over gesims når dette er utformet i harmoni med bebyggelsen forøvrig. § 5 Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan. Denne skal redegjøre for bruk av de ubebygde arealene til atkomst, gangveier, parkering og beplantning. § 6 Atkomst Atkomst skal være som vist på plankartet. Dagens atkomst fra Etterstadkroken skal stenges som angitt på plankartet, når ny atkomst er opparbeidet. § 7 Parkering Parkeringsdekningen skal være i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorms, laveste norm for ytre by. Inntil 60 plasser tillates etablert på terreng. Resten skal anordnes i parkeringskjellere. Atkomst og parkering skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Dersom det tilrettelegges for virksomheter som, utfra Plan- og bygningsetatens vurdering, i sin daglige drift har et spesielt stort behov for parkering, kan antall plasser økes noe. § 8 Miljø Bebyggelsen skal sikres mot støy fra veg og bane iht. de laveste verdier gitt i Miljøverndepartementets rundskriv T-8/79 eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer som erstatter någjeldende skriv. Tiltak mot luftforurensning skal tilfredsstille krav gitt i Statens forurensningstilsyns rapport 92:16 eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer som erstatter någjeldende skriv. Inneklima skal tilfredsstille krav gitt i "Anbefalte faglige normer for inneklima" fra Statens institutt for folkehelse (1998). Industrivirksomhet skal tilfredstille Statens forurensingstilsyns rapport TA-506, "Retningslinjer for begrensing av støy fra industri m.v" (1985). VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN Plan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2 og i henhold til delegert myndighet vedtatt av byrådet 22.12.95, lagt ut til offentlig ettersyn: Forslag til endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Etterstadkroken 9 som omreguleres fra byggeområde for industri til: Byggeområde for kontor, industri og allmennyttig formål (undervisning) Offentlig trafikkområde (vei, gang-/sykkelvei, annet veiareal) som foreslått av NCC Eiendom AS v/Brynseng utvikling, vist på kart merket IIP 00130 datert Plan- og bygningsetaten 24.10.01. PLAN- OG BYGNINGSETATEN, DEN 6/5 -2002 avdelingsdirektør seksjonsleder Saksbehandler: Irene Kristiansen UTRYKTE VEDLEGG - Reguleringskart i målestokk 1:500 - Trafikkberegninger, atkomst Vegdirektoratet og NCC, utarbeidet av Interconsult Group ASA UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING INNHOLD KAPITTEL 1: PLANFORSLAGET 10 1.1 BAKGRUNN 10 1.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 10 1.3 EIERFORHOLD 13 1.4 PLANSTATUS 13 1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 15 1.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMING 16 1.7 ILLUSTRASJONSPLAN 17 1.8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 22 KAPITTEL 2: FORHÅNDSUTTALELSER 24 2.1 LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER 24 2.2 TEMAVIS SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE 24 2.3 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE 25 2.4 PLAN- OG BYGNINGSETATENS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE 25 2.5 NEDFOTOGRAFERTE FORHÅNDSUTALELSER 26 KAPITTEL 3: PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG KONKLUSJON 36 KAPITTEL 1: PLANFORSLAGET Sakens bakgrunn, beskrivelse av planområdet, eierforhold, planstatus, planforslaget, og konsekvenser av planforslaget. 1.1 BAKGRUNN Etterstadkroken 9 eies av NCC Eiendom AS. Datterselskapet Brynseng Utvikling AS er forslagstiller for plan forslaget. Niels Torp arkitekter AS og Planconsult har stått for utformingen av forslaget. Bagrunnen for det igangsatte planarbeidet er ønske om å utvikle eiendommen, som ligger sentralt i knutepunktet Bryn, i tråd med overordede planer samt rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Dette innebærer en utvikling fra industri til et mer intensivt utnyttet næringsområde med vekt på kontorvirksomhet samt allmennyttig formål (undervisning). 1.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet og avgrensning Planområdet ligger sentralt til på Bryn, et av hovedstadens viktige kontor- og næringsområder under sterk utvikling. Planområdet har beliggenhet med høy kollektivdekning rett sør for Brynseng T- banestasjon, like ved Bryn jernbanestasjon. Oslo sentrum ligger ca 3 km i luftlinje fra Bryn, og det er relativt kort vei til E6. Etterstadkroken 9 ligger på platået som strekker seg nordvestover mot Østre Gravlund og Helsfyr. Planområdet som er på 18 daa, grenser mot T-banesporet i nord, mot den nye gangveien langs Alnaelven i sør, Statsbyggs eiendom ved Bryn bro øst i Etterstadkroken, og mot grøntdrag med boliger i vest. Fra platået med dagens bebyggelse er det en bratt skråning ned mot gangveien. Fra platået er det god utsikt nedover grøntdraget langs Alnadalen mot Ekebergåsen og fjorden. Topografi, vegetasjon, klima Eiendommen ligger i Alnadalens nordside på en terrasse med bratte skråninger på vest-, sør- og østsiden. Tomten har gode solforhold da den ligger på en sørvendt høyde uten fysiske elementer i øst, vest eller sør som kaster skygge over området. Skrentene på siden av tomten er nokså bratte. Eiendommen ligger utsiktsmessig flott til. Fra sørligste del av platået har man panoramautsyn nedover Alnadalens grøntdrag, Ekebergåsen og fjorden som vakkert holdepunkt i vest. Inne på tomten er det noen enkeltstående bjørketrær. Skrenten i sør er tilvokst av viltvoksende eng, tistler og ugress. Klimamessig ligger Bryn og Etterstadkroken 9 i et område av Oslo med store temperaturforskjeller. Kaldluft dreneres nedover Groruddalen og langs Alnaelven mot fjorden. Omdanning av bebyggelsen på platået vil trolig ikke ha noen innvirkning på dette forholdet. Eksisterende bebyggelse Etterstadkroken 9 ble tegnet av Arkitekt Guttorm Bruskeland og bygget for as Norske Elektriske Kabelfabrikk. Anlegget sto ferdig i 1955, og består av en fabrikkhall med en egen kontordel langs skrenten mot Alnaelven. Fabrikkhallen er oppført på Byantikvarens "Gule liste". Byantikvaren anbefaler i brev til NCC Eiendom AS, datert 21.01.99, at bygningen bevares ut fra dens karakteristiske, tidstypiske tekniske og arkitektoniske utforming. Fabrikkhallen er orientert sør - nord med vinduer mot vest og øst. Taket på fabrikkhallen er buet. Industriområdet ble utvidet med et bygg på 4 + u.etg i 1963. Fabrikkhallen og nybygget fra 63 er forbundet med et mellombygg. Fabrikkhallens kontordel av det opprinnelige anlegget ble i 1970 bygget på med en etasje. Industriområdet gir i dag inntrykk av å være noe rotete, med garasjer, skur, boder og containere. Servicefunksjoner i området Ved Brynseng T-banestasjon finner man Narvesen, Peppes Pizza, og Kreditkassen. Ved gamle Bryn sentrum sør for jernbanen finnes enkelte spesialforretninger. Bryn kjøpesenter, ligger ca 12 minutters gange (ca 900 m) fra Etterstadkroken 9, med et bredt tilbud av butikker og servicefunksjoner. Fyrstikktorget på Helsfyr ligger på sørsiden av Grenseveien, ca 12 min gange fra tomten. Her finner man et butikksenter med post, bank og dagligvare . Tilstøtende arealer Tilstøtende arealer på vest- og østsiden av Etterstadkroken 9 bygges nå ut. På eiendommen Østensjøveien 51, øst for planområdet, bygges det nye lokaler for Vegdirektoratet. På eiendommen Etterstadkroken 5, vest for planområdet, pågår utbygging av et nytt boligprosjektet som rommer ca 350 leiligheter. Trafikk, atkomst og tilgjengelighet Eiendommens adkomst er i dag gjennom Etterstad boligområde via Etterstadkroken. Parkering Området har i dag parkeringsplasser på bakkenivå langs vest- og østsiden av industribygningene, samt et stort asfaltert areal inne i gårdsrommet på sørsiden av bygningene for parkering og av-/pålessing. Planområdet omfattes av gjeldende Parkeringsnormer for Oslo, ytre by. Biltrafikk Det er i dag store avviklingsproblemer på Østensjøveien i begge rush-perioder. Kollektive transportmidler Brynseng er et viktig regionalt kollektivknutepunkt, med overgang mellom T - bane, tog og buss. I "Forslag til kommunedelplan for jernbanesystemet Oslo S - Bryn" er det foreslått å innpasse en kollektiv terminal/busstasjon. Den vil kunne knytte sammen T- bane, tog og buss på en måte som vil være mer attraktiv for de reisende. Grunnforhold Noteby har utført grunnundersøkelser for Brynseng Utvikling AS på Etterstadkroken 9. Det er registrert overflatesig og erosjon i skråningen, som antas å stå med relativt liten sikkerhet mot utglidning. Miljøgeologiske forhold Tidligere grunnundersøkelser har registrert fyllmasser i den vestlige delen av området. Fyllmassene må kontrolleres nærmere før utbygging igangsettes. 1.3 EIERFORHOLD Planområdet omfatter eiendommen Etterstadkroken 9, Gnr/Bnr 137/2, del av eiendommen Ettterstadkroken 5, Gnr/Bnr 135/42 og eiendommen med Gnr/Bnr 137/181 samt del av umatrikulert veigrunn. Etterstadkroken 9, som er på 16049 m2, eies av Brynseng Utvikling AS, som er et heleid datterselskap av NCC Eiendom AS. Eier Gnr./Bnr. Adresse Brynseng Utvikling AS 137/2 Etterstadkroken 9 Arnsteins AS 135/42 Etterstadkroken 5 Oslo kommune 137/181   Umatrikulert veigrunn 1.4 PLANSTATUS Overordnede planer Rikspolitiske retningslinjer I retningslinjene heter det blant annet: Det bør tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og landbruks-, natur- og friluftsområder, og det skal legges vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonen i by og tettstedsområder. I regioner eller områder der befolkningstettheten kan gi grunnlag for kollektivbetjening som et miljøvennlig og effektivt transportalternativ, skal det ved utforming av utbyggingsmønsteret og transportsystemet legges vekt på tilrettelegging for kollektive transportformer. Innenfor gangavstand fra stasjoner/knutepunkter på hovedårene for kollektivtrafikknettet, kan utbyggingshensyn tillegges større vekt enn vern, under forutsetning av at det planlegges en konsentrert utbygging og tas hensyn til kulturmiljøer og grøntstruktur. Kommuneplan 2000- arealdelen, vedtatt ved kongelig reolusjon 31.08.01 I Kommuneplan 2000, arealdelen, nevnes Bryn som en av hovedknutepunktene i dagens transport-system. Planen sier at det for Bryn, Skøyen, Økern, Grorud stasjon og Hauketo skal utarbeides plan med sikte på samordnet knutepunkt utvikling og tilrettelegging for boliger, næringsvirksomhet og fellesfunksjoner. Kommunedelplan for indre Oslo, vedtatt 02.12.98 Planen er en strategisk plan som gir rammer for byutvikling, byrepasjon, miljøbevaring og transport. Den trekker også opp de langsiktige mål, visjon og veivalg for en bærekraftig byutvikling. Bryn er omtalt som Oslos mest tilgjengelige område for kollektivtrafikk utenom Oslo S, og har dermed et stort potensiale som knutepunkt for kollektivtrafikk og næringsutvikling. Brynseng vil både supplere og avlaste Oslo S som overgangspunkt. Området har grunnlag for en høyere tetthet og kan styrke den påbegynte dreining mot et mer service- og kompetanserettet bedriftsmiljø. Kommunedelplan for grøntstrukturen vedtatt 15.12.93 Planen definerer og sikrer overordnede parker, turveier, naturområder/vassdrag og andre «grønne» områder i byggesonen. For områdene langs Alna er målene med planen: å tilrettelegge arealene langs elven for allmenhetens bruk og ferdsel. å bevare restene av det karakteristiske elvelandskapet med stedsegen vegetasjon og dyreliv. Forslag til kommunedelplan jernbanesystemet Oslo S - Bryn Forslag til kommunedelplan for jernbanesystemet Oslo S- Bryn ble lagt ut til høring i september 1998, men er ennå ikke ferdigbehandlet. I planen foreslås det etablering av ny terminal i knutepunktområdet mellom tog, T-bane, buss (og Gardermobanen) noen hundre meter øst for Etterstadkroken 9. Gjeldende regulering Planområdet er regulert til byggeområde for industri i stadfestet plan S-2445 av 20.08.80. Maks tillatt utnyttelsesgrad er 1,2. I reguleringsbestemmelsene er det stilt krav om at bebyggelse i skråningen ned mot Alna skal ha fasader som avtrappes. Andre planer og utredninger Østensjøveien 51 Eiendommen eies av Statsbygg og grenser opp til planområdet i øst. Endret reguleringsplan for eiendommen, som innebærer utbyggings av nye lokaler for veidirektoratet, S-3838, ble vedtatt 04.04,01. Planen innenbærer T-BRA på inntil ca. 48.400 m2. Dette kan gi rom for ca 1200 arbeidsplasser. Planen forutsetter at deler av eksisterende bebyggelse rives og at Alna gjenåpnes. Ny atkomst er lagt langs Alna fra Nils Hansens vei, gjennom brukaret i Bryn brua og inn i planområdet. Planen forutsetter at den nye adkomstveien skal være felles med Etterstadkroken 9. Planen omfatter også stasjonsområdet for T-banen. Hensikten er å legge til rette for opprusting og bedre tilgjengelighet til stasjonen. Etterstadkroken 5 Endret reguleringsplan, S-3765, for Etterstadkroken 5 ble vedtatt 23.02.00. Planen innebærer at et tidligere regulert byggeområde for industri er regulert til byggeområde for bolig. Gjennomføring av planen vil gi ca 360 nye boliger. Planforslaget ble fremmet av Arcasa arkitekter AS på vegne av Pecunia AS. Bryn kollektivknutepunkt Det er politisk enighet om at Bryn har en strategisk viktig beliggenhet og at området skal videreutvikles som regionalt kollektivknutepunkt. Flere overordnede utredninger omhandler dette , blant annet: Oslo pakke 2 - Forsert kollektivutbygging i Oslo og Akershusregionen (samarbeid statlig og lokale myndigheter, nov. 1997) Markedsanalyse knutepunktet Bryn ( Plan- og bygningsetaten / Jernbaneverket mars 1998) Bryn knutepunkt - bedre tilgjengelighet ( Oslo Sporveier / Jernbaneverket Region øst, april 1998) Utkast til strategisk næringsplan for Oslo (Plan- og bygningsetaten 1998) Melding med forslag til utredningprogram for nytt dobbelt spor Oslo-Ski. Delparsell Oslo S- Hauketo/Bryn. Konsekvensutredning for tunnel - Gamlebyen (1998) med tilleggsutredning (1999) Rammeavklaringer for Bryn Med vedtak i kommueplan 2000 som utgangspunkt har grunneiere på Bryn satt i gang et utredningsarbeid for å se på utviklingsmulighetene for området. Det er et mål for arbeidet at det kan være en del av grunnlagsmaterialet for Plan- og bygningsetaten videre vurderinger for å få på plass rammer for den videre utviklingen på Bryn. Rammene skal gi nødvendige føringer for behandling av enkeltplanene som fremmes på Bryn. 1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsformål Planområdet foreslås omregulert til byggeområde for kontor/industri/allmennyttig formål (undervisning), offentlig trafikkområde (veg og fortau). Arealet som er regulert til offenlige trafikkområde (veg) omfatter en snuplass i enden av Etterstadkroken. Eksisterende regulert turvei og fortau langs T-banen opprettholdes, men med en noe endret trasé. Industri skal tillates i eksisterende bygninger. Utnyttelse Prosjektet innebærer en økning i tillatt utnyttelse: fra dagens tillatte 21.650 m2 BTA til T-BRA = 30. 500 m2. Dette tilsvarer en TU=186%. Bebyggelsen og utearealer Byggeområdet er inndelt i tre soner med angitt øvre høyde og byggegrenser. I sone C er det også underdelinger for områder med forskjellige høyder. Bebyggelsen tillates oppført i inntil 7 etasjer og underetasje. De delene av bebyggelsen som strekker seg ut mot Alnadraget, er trappet ned fra 7 til 5 etasjer for å ivareta hensynet til elvelandskapet. Sonebestemmelsene er som følger: -  Innenfor Sone A tillates oppført bebyggelse i maksimum 8 etasjer + underetasje med maksimal høyde c+ 112,0 . -  Innenfor Sone B tillates oppført bebyggelse i maksimum 3 etasjer med maksimal høyde c+90. -  Innenfor Sone C tillates oppført bebyggelse i maksimum 5 etasjer med maksimal høyde c+94,5 og 7 etasjer med maksimal høyde c+101,5. Mindre oppbygg for heishus/overdekket trapperom og ventilasjonsanlegg kan tillates over gesims når dette er utformet i harmoni med bebyggelsen forøvrig. Det er stilt krav til utomhusplan sammen med søknad om rammetillatelse. Den skal redegjøre for bruk av de ubebygde arealene til atkomst, gangveier, parkering og beplantning. Atkomst For å fjerne gjennomfartstrafikken i eksisterende boligområder på Etterstad er ny adkomstveg regulert fra Nils Hansens vei over Statsbyggs eiendom, og inn på eiendommens østre deler. Dagens atkomst via Etterstad boligområde forutsettes stengt ved endret bruk av eiendommen. Dagens atkomst gjennom boligområdet på Etterstad stenges, når ny atkomstveg er opparbeidet. Parkering Planforslaget åpner for parkering både over og under terreng. Det er stilt krav til at det maks kan tilrettelegges for 60 plasser på terreng, resterende plasser skal legges i parkeringsanlegg under bakken. Parkeringsdekningen skal være i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorms laveste norm for ytre by. Dersom det tilrettelegges for virksomheter som i sin daglige drift har spesielt behov for parkering kan antall plasser økes noe. Parkeringsanlegg og atkomst skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Miljøkvalitet Det er i bestemmelsene stilt krav til at bebyggelsen skal sikres mot støy fra veg, luftforurensning og ha inneluftkvalitet iht gjeldende normkrav. Det er også stilt krav til evt. industrivirksomhet til at retningslinjer for begrensning av industristøy skal tilfredsstilles. 1.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMING Planforslaget har følgende klare intensjoner: -  bygge ut med høy utnyttelse som svarer på rikspolitiske retningslinjer om knutepunktsutvikling. -  skape et funksjonelt og arkitektonisk helhetlig anlegg av gamle og nye bygninger. Forslagsstiller ønsker å heve det eksisterende anleggets estetiske nivå, og i fellesskap med naboutviklere skape gode felles grøntarealer. -  utvise skånsomhet mot Alnagrøntdraget. Hovedtyngden av bebyggelsen er plassert oppe på platået. Bygningsvolumene mot dalen brytes opp for å dempe områdets karakter av en kontinuerlig vegg av bebyggelse nord for dalen.-   -  integrere anlegget på best mulig måte både i kollektivknutepunktet og grøntdraget. Det opparbeides felles adkomstplass med prosjektet i øst som knyttes til T-banestasjonen og med gang-/sykkelvei til Alnaparken. ILLUSTRASJONSPLAN Prosjektets hovedgrep Utbyggingsprinsippet baserer seg på en optimal utnyttelse av tomtegrunnen med tanke på den umiddelbare nærheten til kollektivknutepunktet. Samtidig forholder bebyggelsen seg til Alnaparken og nabobebyggelsen på en skånsom måte. Bygningenes høyde holdes på nivå med den planlagte nabobebyggelsen og bebyggelsen på Brynsengplatået forøvrig. Deler av eksisterende bygningsmasse beholdes. Eksisterende 4-etasjes industri-/kontorbygg i nord forutsettes revet og erstattet av et nybygg i 8 etasjer. Dette vil bli planområdets høyeste bygning. Planen gir også mulighet for å opprettholde eksisterende bygg og innenfor fastlagte maks høyder bygge på 3 nye etasjer. Eksisterende mellombygg mellom buehallen og industribygget blir erstattet av et tilsvarende volum (2 etg.) i glass som kan benyttes som hovedinngang. Med dette grepet blir uterommet tilført ytterligere kvaliteter som oppholdssone. Mot dalen trappes høyden ned. Den nye bebyggelsen blir et syv etasjer høyt kontorbygg som slynger seg på platået foran eksisterende bebyggelse. En lavere sidefløy (5 etasjer) stikker ut på sydsiden mot dalen. Intensjonen er å skape et arkitektonisk helhetlig anlegg der eksisterende og ny bebyggelse knyttes sammen rundt et felles uterom (adkomstgate). Bebyggelsen er lagt opp til å understreke adkomsten fra øst. Besøkende i bil vil komme til et markert adkomsttorg forbundet med Statsbyggs prosjekt i øst, og så bli ledet til parkering på bakkeplan eller til underjordiske parkeringsanlegg. Brukere av bygget vil bli ledet direkte til det underjordiske P-anlegget. Drosjetrafikk vil kunne benytte adkomsttorg i øst eller ledes inn til anleggets indre plass i vest Gående vil enten komme langs nevnte kjøreadkomst eller via trapp/rampe fra T-banestasjon. Det vil være entydig forbindelse til hovedinngangene. Øst for anlegget vil det opparbeides en turvei som forbinder offentlig gang/sykkelvei i Alnadalen med adkomstplassen, T-banestasjonen og gang-/sykkelveien langsT-banen. Det vil bli etablert underjordisk parkering i to plan under nytt gårdsrom/nybygg for inntil ca. 300 biler. Det vil også bli etablert parkeringsplasser, bl.a for rullestolbrukere, på terreng. forholdet til Alnaelven og grøntområdet Bebyggelsesområdet ligger inntil Alnaelvens overordnede grøntanlegg, Alna Miljøpark. Det er viktig å etablere en naturlig, grønn forbindelse inn i planområdet oppe på platået med bebyggelse. Bebyggelsens hovedtyngde blir liggende opp mot T-banen. Mot grøntdraget i syd og vest trappes bebyggelsen gradvis ned. Områdene mellom og nær bygningene vil få en kultivert utforming med hovedsakelig hardt belegg, mens områdene på kanten av platået vil få mer parkmessig preg. Det etableres et bredt grøntdrag i området øst for bebyggelsen slik at en luftig, grønn forbindelse med T-banestasjon og Brynsengplatået kan utvikles. Forhold til naboeiendommene Bebyggelsen i planforslaget har mot nord et allerede etablert forhold til T-banestasjon og bebyggelsen på nordsiden av denne. Eksisterende industi/kontorbygg langs T-banen, vil dersom den ikke rives, få rehabiliterte/oppgraderte fasader. Samtidig vil bygningen bygges på fra dagens 4 etasjer til 7 etasjer. Mot øst forholder bygningsmassen seg til et adkomsttorg, samt til ny bebyggelse som vil bli etablert på denne eiendom. Byggherrer og arkitekter har som mål å skape et godt uterom i denne overgangen mellom eiendommene. Gavlvegg på østsiden av eksisterende industri-/kontorbygg danner vegg i dette uterommet. Det nye byggets østre fløy er vridd i forhold til anleggets og nabobebyggelsens retning. Dette for å lede brukere naturlig inn i anlegget, heve kvaliteten på uterommet mellom byggene, og samtidig åpne mellom adkomstplassen og dalen på sydsiden. Mot syd er Alnaparken nærmeste naboeiendom og forholdet til denne er omtalt i avsnittet ovenfor. Mot vest vil den eksisterende buehall beholdes, og således ikke endre så mye mot planlagt boligbebyggelse på naboeiendom. Kontorbygget på buehallens sydside vil bli revet og i dets sted vil den nye kontorbebyggelsen plasseres. Mot denne siden vil bebyggelsen trappes ned til 5 etasjer og trekkes lenger inn på platået enn eksisterende administrasjonsbygning. Vedlagte illustrasjonsplan, er ikke gjenstand for vedtak, og derfor ikke juridisk bindende. Den viser en mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer. Snitt Modellfoto Modellfoto 1.8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål Planforslaget legger til rette for økt utnyttelse i et viktig regionalt knutepunkt. Dette er i samsvar med Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanleggings mål samt overordnede planer som gjelder for området. Konsekvenser for natur og miljø For å sikre natur- og miljøopplevelsen langs elva flyttes byggegrensen opp på platået i forhold til gjeldende regulerings-/byggegrense nede i skråningen langs turvegen. Prosjektet vil ikke skyggelegge eksisterende eller planlagt boligbebyggelse eller friarealer. Om ettermiddagen vil det falle noe skygge fra dette prosjektet på det planlagte anlegget på Statsbyggs eiendom i øst. Bygninger eller veger vil ikke gripe inn i friarealene i tilknytning til Alnavassdraget. I planområdet er det ikke vegetasjon av spesiell verdi eller betydning. Beplantning for å dempe bebyggelsens inntrykk ut mot friområdet kan vurderes i forbindelse med søknad om rammetillatelse/utomhusplan. Det kan bli noe industri og lagervirksomhet slik som i dag i de eksisterende bygningene innenfor de miljøkrav som stilles i reguleringsbestemmelsene/SFTs normer. Det forventes derfor ikke at dette vil medføre uheldige miljøkonsekvenser. Samfunnsmessige konsekvenser Det skal etableres ca. 30.500 m2 T-BRA kontor-, industri- og undervisningslokaler. I forhold til dagens situasjon vil det bli en økning av mennesker som daglig besøker området. Med utgangspunkt i at det i kontorer er ca. 4 ansatte pr 100 m2 vil det kunne bli ca. 1.220 arbeidsplasser. Med en undervisningsinstitusjon kan det bli enda flere. Dette vil også føre til at det vil være mennesker i området over større deler av døgnet og derved at det blir mer liv i området. Det planlegges arbeidsplassintensiv virksomhet i et område med god kollektivdekning. Det vil være med å styrke trafikkselskapenes kundegrunnlag, da man må anta at en forholdsvis høy andel av de ansatte vil benytte kollektive reisemidler til arbeid. Dette vil kunne være bidrag til bærekraftig utvikling. Trafikk Prosjektområdet har i dag atkomst via Etterstad. Planforslaget innebærer stengning av Etterstadkroken og tilknyttning til ny adkomst fra Nils Hansens vei. All trafikk til planområdet vil måtte benytte den nye atkomstvegen. Dette vil bidra til å redusere trafikken gjennom boligområdene på Etterstad. Stegning av Etterstadkroken vil medføre endret regulering av Etterstadkroken med snuplass som får konsekvenser for avkjørselen til boligområdet i Etterstadkroken 5. Forslagsstiller har avklart dette med overfor nevnte forslagsstillere. Området mellom dette prosjektet og Statsbyggs prosjekt på naboeiendommen forutsettes anordnet etter en felles plan slik at det kan fremstå som et enhetlig "velkomst" areal og som knytter seg til regulert turvei ned til grøntområdet langs Alna. Dette vil bidra til bedre forbindelse og tilgjengelighet til rekreasjonsområdene langs Alna. Parkeringsplassene vil i all hovedsak anlegges under terreng. Økonomiske konsekvenser Bygge- og rivingskostnader. Det må bygges en ny veg utenfor planområdet. Juridiske konsekvenser Etterstadkroken forbi planområdet foreslås omregulert fra offentlig veg til å bli en del av byggeområdet. Dette krever eiendomsoverdragelse. Konsekvenser for barn og unge Ved endret bruk av Etterstadkroken 9 vil det bli etablert en ny atkomst fra overordnet veg. Dvs at det ikke lenger vil bli næringstrafikk gjennom Etterstad. Det vil gavne alle beboerne i området, ikke minst de yngste. For alle beboerne i Etterstadområdet vil det bli en forbedret tilgjengelighet til hele kollektivtilbudet på Brynseng/Bryn. Det vil også barn og unge nyte godt av. Det vil også bli bedre tilgjengelighet mellom gangvegsystemet langs Alna og T-banen gjennom området. Konsekvenser for bevegelseshemmede De nye rampene fra Etterstadkroken og opp til T-banestasjonen vil anlegges med stigninger som er akseptable for bevegelseshemmede. Gang-/sykkelvegen langs Etterstadkroken til Bryn stasjon vil gi et forbedret tilbud, med ferdsel i et område med mindre trafikk enn langs Østensjøveien. KAPITTEL 2: FORHÅNDSUTTALELSER Innkomne forhåndsuttalelser er listet opp nedenfor, referert, kommentert og gjengitt i forminsket kopi. 2.1 LISTE OVER INNKOMNE VARSLINGSUTTALELSER 1. Friluftsetaten 2. AS Oslo Sporveier 3. Byantikvaren. 4. Vann- og avløpsetaten 5. Pecunia AS 6. NSB BA Eiendom. 7. Samferdselsetaten 8. Etterstad vel. 9. Grethe Aasnes (beboer i Fagerlia). 10. Fagerlia Vel 11. Bolig- og eiendomsetaten 12. Kontorbedriften 13. Bydelsutvalget Helsfyr - Sinsen 2.2 TEMAVIS SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE Byggehøyder, volum Mange har reagert på en foreslått byggehøyde på 17-19 etasjer. Det vil bli for dominerende i forhold til grøntdraget og eksisterende og planlagt bebyggelse i området. Av dem som mener høyhusalternativet er bedre enn de med lav bebyggelse er Friluftsetaten, div. Park og idrett. Trafikk, adkomst Samferdselsetaten er positive til at det planlegges en ny felles atkomstveg sammen med Statsbygg (Østensjøveien 51). Trafikale konsekvenser av vegen bør analyseres. Dersom Etterstadkroken avsluttes som offentlig veg ved Etterstadkroken 9 må det etableres en snumulighet. Bolig- og eiendomsetaten og Kontorbedriften er kritiske til den nye atkomsten som nå er vedtatt i forbindelse med reguleringsplanen for Veidirektoratets nye lokaler i Østensjøveien 56. Etterstad vel er bekymret for at ny atkomst ikke vil være opparbeidet når bygging igangsettes og at dette vil medføre kjøring over Etterstad i byggeperioden. Velet frykter også at gangvei/fortau vil bli benyttet til kjøring. God tilgang til T-bane og jernbanen er påpekt av mange. Det gjelder både fra boligbebyggelsen på Etterstad og dette prosjektet. Friluftsetaten ber også om at det opparbeides en gangvei/sti fra den offentlige gang-/sykkelvegen langs Alna og opp til den offentlige gang-/sykkelvegen langs Etterstadkroken. Den eksisterende gang-/sykkelvegen langs Etterstadkroken må kobles opp mot T-banestasjonen. Parkering Flere mener at parkeringsdekningen for planområdet bør være lavere. Sporveiene ønsker at parkeringsnormen for indre by skal legges til grunn i planen fordi det er så godt kollektivtilbud i området. Etaten gir også uttrykk for at flest mulig P-plasser bør legges under terreng, og at det må anordnes sykkelparkering. Bevaring Byantikvaren er positiv til at man vil beholde fabrikkhallen, og ber om at ny bebyggelse blir lagt med en avstand fra denne som gjør at den vil fremstå som en selvstendig bygning. De sier også at det må gjøres en undersøkelse av eiendommen for å se etter steinalderboplasser. 2.3 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE Byggehøyder, volum Forslagsstiller går tilbake til alt. 1 med en lavere bebyggelsesstuktur. Trafikk, atkomst Forholdet til T-banestasjonen inngår i Statsbyggs reguleringsplan. Forslagsstiller samarbeider med Statsbygg om forholdet til stasjonen, og den nye fellesatkomsten. Det er i samarbeid med Statsbygg utarbeidet en trafikkvurdering av den nye atkomstvegen og forholdet til Nils Hansens vei og Østensjøveien. Det antas ikke nødvendig å beregne reisemiddelfordeling. Type leietaker er ikke avklart enda, derfor ønsker utbygger en øvre ramme for P-plasser som skal ta høyde for ulike virksomheters behov. Derfor kan man heller ikke gjøre noen reisemiddelvurdering nå. Etterstadkroken stenges mellom Etterstadkroken 5 og 9. Det skal etableres en snuplass i enden av den offentlige vegen. Etterstadkroken vil bli en del av felles atkomstveg forbi planområdet. Det tas sikte på å innarbeide turveien slik som Friluftsetaten beskriver. Den nye atkomstvegen er med i Statsbyggs reguleringsplan, og barrievirkninger for gående og syklende er tatt hensyn til av deres planleggere. Det planlegges nye ramper og trapper opp mot T-banestasjonen. Parkering Parkeringsdekningener nå endret og satt til laveste norm for ytre by. Et riktig antall plasser anses å være en forutsetning for å unngå snikparkering på naboeiendommene. Parkering planlegges i hovedsak under terreng. Innpassing av sykkelparkering tas med i planleggingen. Bevaring Vi mener at fabrikkhallen gjennom kontrast og spenning mellom nytt og eksisterende vil kunne fremstå som selvstendig stolt arkitektur fra en tidligere tidsepoke. Den skal integreres i det nye prosjektet. Forslagsstiller vil snarest kontakte byantikvaren vedrørende gjennomføring av fornminne undersøkelser på tomta. 2.4 PLAN- OG BYGNINGSETATENS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE Byggehøyder, volum Plan- og bygningsetaten har vurdert de ulike utbyggingsprinsippene som har vært forelagt, og mener at det valgte prinsippet som foreliggende planforslag bygger på er det beste. Bebyggelsen er trukket noe tilbake i forhold til grøntdraget langs Alna og er også trappet noe ned for ikke å virke for dominerende i landskapsrommet. Høydene står godt til bebyggelsen som nå oppføres på naboeiendommene i vest og øst. Trafikk, adkomst Den nye atkomsten til eiendommen, fra Østensjøveien via Nils Hansensvei, har vært vurdert i forbindelse med planen for Østenssjøveien 51, hvor Veidirektoratet nå skal inn. Det har vært sett på flere ulik løsninger, men utfra en totalvurdering er det konkludert med at den nye adkomstveien som nå er regulert er den beste. Utfra hensynet til eksisterende og planlagte nye boliger på Etterstad er det viktig at trafikk til virksomhetene på eiendommene Etterstadkroken 9 og Østensjøveien 51 ikke føres gjennom boligområdet på Etterstad. Dette er spesielt viktig med tanke på den økte utnyttelsen dette området nå vil få. Utbygging av Østensjøveien 51 er nå igangsatt og byggeområdet benytter adkomst fra Østensjøveien. SJEKK OM NY ADKOMST ER OPPARBEIDET. Det forutsettes at denne vil bli benyttet også i forbindelse med utbygging av Etterstadkroken 9. Når det gjelder mulig ulovelig kjøring på turvei/fortau mellom T-banestasjonen og snuplassen i Etterstadkroken, er det vanskelig å si om dette vil bli et problem. Utformingen vil her være viktig for å tydliggjøre at dette er en gangtrasé og ikke en kjørevei. Parkering Planområdet har en sentral plassering i kollektivknutepunktet på Bryn. Dette er utgangspunktet for en relativ høy utnyttelse av eiendommen. Forutsetningen er imidlertid at parkeringsdekningen settes lavt. Parkeringsdekningen i planforslaget er derfor satt til laveste norm for ytre by. Bevaring Byantikvarens ønske om å beholde fabrikkhallen er ivaretatt i planen. Det er også lagt til rette for at det skal etableres åpning mellom fabrikkhallen og den nye bebyggelsen, slik at denne kan fremstå som et eget volum. Det vises forøvrig til Plan- og bygningsetatens vurdering og konklusjon. 2.5 NEDFOTOGRAFERTE FORHÅNDSUTALELSER Forhåndsuttalelsene er gjengitt i forminsket kopi på de følgende sider. [Ikke gjengitt her] KAPITTEL 3: PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG KONKLUSJON Overordnede mål Bryn er et strategisk viktig område og er i overordnede planer, som gjeldende kommuneplanen og i kommunedelplanen, definert som et knutepunkt med regional betydning. I tråd med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging legges det derfor opp til relativt høy utnyttelse i området, med vekt på arbeidsplasskonsentrasjon for å bygge opp under bruken av kollektivtransport. Vedtak i gjeldende kommuneplan 2000, vedtatt 31.08.01, sier at det på prioriterte steder langs banenettet skal legges til rette for en samordnet knutepunktutvikling. Bryn er et av disse knutepunktene hvor det tas sikte på tilrettelegging for bolig, næringsvirksomhet og fellesfunksjoner. Arealbruk I forkant av dette vedtaket i kommunedelplanen, og i tråd med føringene gitt i kommunedelplan for indre by, vedtatt 20.11.97, har det allerede skjedd en transformasjon av en rekke områder på Bryn. Denne transformasjonen har omfattet endring av lavt utnyttede industriarealer til høyt utnyttede og arbeidsintensive kontor/næringsarealer. De sentrale områdene på Bryn er i dag et sammenhengende næringsområde som er en del av en "næringskorridor" som strekker seg fra Helsfyr til Breivoll. I randsonen rundt ligger større homogene boligområder. Noen områder som Etterstad og deler av Teisen har gode forbindelser til de sentrale deler av Bryn. Andre områder som Høyenhall, Skøyenåsen, Hellerud ligger mer avskåret fra Bryn, både pga avstand, topografi og landskap men også pga andre fysiske barrierer som hovedbanen, T-banen og Store ringvei. Ser man på de sentrale områdene rundt kollektivknutepunktet er det først og fremst arealene mellom Østensjøveien og T-banetraseen samt områder rundt Brynsalleen som peker seg ut som mulige arealer for boligutvikling. Mulighetene for boligutvikling på Bryn vil bli nærmere vurdert i forbindelse med et pågående utredningsarbeid for området, der målet er å få på plass noen rammeavklaringer for den videre utviklingen av knutepunktet. Etterstadkroken 9 ligger midt i et tidligere industribelte langs T-banen i syd. I de senere årene har det vært en utvikling som innebærer endret bruk av eiendommene i dette beltet. På naboeiendommen i øst skjer det nå en utvikling fra industri til kontor. Her vil Vegdirektoratet samlokalisere sin virksomhet. På naboeiendommen i vest realiseres nå et boligprosjekt som innebærer ca 350 nye boliger. Planarbeidet for Etterstadkroken 9 startet våren 1999 og tok utgangspunkt i det som var gitt av føringer i overordnede planer. Disse planene hadde et ensidig fokus på næringsutvikling med vekt på arbeidsplasskonsentrasjon. Utvikling av prosjektet som nå ligger til grunn for reguleringsplanen har pågått over lengre tid. Flere prosjekter med ulike konsept for utvikling av eiendommen har vært vurdert for å finne en mest mulig optimal løsning for selve prosjektet men også sett i forhold til området som helhet. Kommuneplan 2000, som ble stadfestet av departementet 31.08.01, gir i sin arealbruksstrategi nye føringer for Bryn. Disse føringene innebærer en mer samordnet knutepunktutvikling med tilrettelegging for boliger, næringsvirksomhet og fellesfunksjoner. Planprosessen for Etterstadkroken 9 har pågått i forkant av dette vedtaket, som gir føringer om en mer flerfunksjonell utvikling av Bryn enn det som ligger i tidligere vedtatte overordnede planer. Reguleringsforslaget innebærer i hovedsak å videreutvikle eiendommen til næringsvirksomhet og undervisningsformål. Eiendommen er en av de mest sentralt beliggende eiendommene i kollektivknutepunktet på Bryn. En utvikling som innebærer tilrettelegging for arbeidsplassintensiv virksomhet på denne eiendommen vil derfor være i tråd med overordnede planer samt rikspolitiske retningslinjer for sammordnet areal- og transport planlegging. Selv om planen ikke legge til rette for boligutvikling, imøtekommer den kommuneplanens mål om samordnet knutepunktutvikling ved å legge til rette for at deler av bebyggelsen kan nyttes til undervisningsformål. Dette kan være et viktig bidrag for å få på plass fellesfunksjoner og oppnå et flerfunksjonelt mangfold i området. Byforming, utforming og kvaliteter Planområdet har en sentral og fremtredende beliggenheten både sett i forhold det offentlige rom rundt T-banestasjonen, men også sett i forhold til det viktige grøntdraget langs Alna. Prinsippet med å legge tyngden av bebyggelsen opp mot T-banestasjonen, som det sentrale punkt i området, synes riktig og i tråd med utviklingen som skjer i området. Planforslaget, sett i forhold til gjeldende regulering, grense for bebyggelse tilbake i forhold til skråningen ned mot Alna. En utbygging i henhold til planforslaget vil gi en bebyggelse med en volummessig oppbygging som forholder seg godt til eksisterende og planlagt næringsbebyggelse i tilstøtende områder. Bebyggelsen skiller seg i sin utforming både fra den planlagte boligbebyggelsen i vest og Vegdirektoratets planlagte nye kompleks i øst. Bebyggelsen er imidlertid når det gjelder høyden på bygningsvolumene forholder seg til den nye planlagte bebyggelsen som bygges på tilgrensene eiendommer i vest og øst. Ulikheten i utforming/struktur vil bidra til variasjon og kunne bli en kvalitet i forhold til opplevelsen av bebyggelsen sett fra turområdet langs Alna Plan- og bygningsetaten har vært opptatt av at et nybygg langs T-banen ikke blir liggende nærmere stasjonsområdet enn eksisterende bygning gjør i dag. Dette vil være et offentlig rom og en sonen som er viktig både som atkomstsone til næringsbebyggelsen, men også atkomst og gangforbindelse fra t-banestasjonen og Bryn til boligområdet på Etterstad og grøntområdet langs Alna. Utnyttelse Planforslaget innebærer en relativ høy utnyttelse. Dette er, på grunn av planområdets sentrale plassering i forhold til kollektivknutepunktet, i tråd med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Det er også i tråd med føringene som er gitt i gjeldende kommuneplan og kommunedelplan. Trafikk, parkering Bryn har i dag, grunnet sin sentrale lokalisering i hovedveisystemet, stor trafikkbelastning. Man må også forvente at trafikkbelastningen, med utgangspunkt i en mer intensiv utnyttelse av området, ikke vil bli vesentlig redusert i fremtiden. Planområdet har en god beliggenhet i forhold til kollektivknutepunktet. Dette er utgangspunktet for at man kan tillate en høy utnyttelse. Forutsetningen er imidlertid at parkeringsdekningen settes lavt. Adkomst til planområdet vil være via ny atkomstvei fra Nils Hansens vei. Stenging av eksisterende adkomst fra Etterstadkroken vil redusere trafikk og derved miljøbelastning for boligområdet på Etterstad. Konklusjon Planforslaget er i tråd med overordnede planer for utvikling av kollektivknutepunktene samt rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Forslaget gir totalt sett gir en god løsning for utvikling av dette strategisk viktige området på Bryn. Plan- og bygningsetaten anbefaler forslaget