Utbygging i Lodalen

Vi har tidligere etterstad.no – desember 2002 omtalt planene for utbygging i Lodalen. På sidene til Lodalen borettslag finner vi nå en presentasjon av reviderte planer for utbygging. Lavblokkene er tatt ut av planen….høyblokkene beholdt. Lodalen borettslag protesterer mot planene [Lenken forsvant med nettsiden til Lodalen borettslag etter at dette ble skrevet] Her følger en del av arkitektenes presentasjon av planen.

De som måtte ha synspunkter kan kontakte styret i Lodalen borettslag: styret@lodalen.net

PRESENTASJON TIL LODALEN BORETTSLAG AV FORSLAG TIL OMREGULERING AV ARNLJOT GELLINES VEI 9-27

VED PLATOU ARKITEKTER AS
PÅ VEGNE AV ØVRE LODALEN BOLIGUTVIKLING AS
OSLO 30.06.2003

FORSLAG TIL OMREGULERING AV
ARNLJOT GELLINES VEI 9-27

TILTAKSHAVER:
ØVRE LODALEN BOLIGUTVIKLING AS

SØKER:
PLATOU ARKITEKTER A.S.

ANSVARLIG FOR PLANFORSLAGET:
PLATOU ARKITEKTER A.S.

INNHOLDSFORTEGNELSE

SAKSFREMSTILLING TIL ØVRE LODALEN BORETTSLAG
SAKSGANG FREM TIL GODKJENT FORSLAG TIL REGULERING
FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER MED
TILHØRENDE PLANER OG ILLUSTRASJONER
SKYGGEDIAGRAMMER MED NY BEBYGGELSE I PLANOMRÅDET
SNITT OG HØYDEANGIVELSER FOR NY BEBYGGELSE
ARRONDERING AV AREALER I PLANOMRÅDET

SAKSFREMSTILLING TIL ØVRE LODALEN BORETTSLAG
ARNLJOT GELLINES VEI 9-27, ØVRE LODALEN
Reguleringsforslag til offentlig ettersyn

Området foreslås omregulert til byggeområde for bolig og offentlig friområde. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for fortetting og høyere utnyttelse av eksisterende boligområde for bygging av nye boliger og garasjeanlegg. Ny boligbebyggelse foreslås bebygget med 4 punkthus i inntil 13 etasjer med bruksareal (BRA) på tilsammen 17 250 m2 som vil kunne gi ca. 200 boliger. Eksisterende boligbebyggelse som inngår i planforslaget omfatter 3 lamellblokker i 5 etasjer og utgjør et bruksareal på ca. 7000 m2 med tilsammen 72 leiligheter. Planlagte garasjeanlegg utgjør tilsammen ca 5700 m2. Den øvrige bebyggelsen, to tyskerbrakker og garasjer, forutsettes revet. Samlet bruksareal skal ikke overstige T-BRA = 25000 m2.

SAKSFREMSTILLING TIL LODALEN BORETTSLAG 01.07.2003

PLANSTATUS
Planområdet er i dag avsatt til byggeområde for bolig og offentlig friområdet. Det er i tillegg regulert begrensning for garasjeanlegg.

REGULERINGSFORMÅL:
Omreguleringen har de samme formål som gjeldende regulering, men omdisponert for en høyere og en mer hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen. Byggeområdet for bolig er utvidet med et mindre areal mot øst langs Arnljot Gellines vei. Offentlige friområder er utvidet mot Alnaparken for et større sammenhengende naturområde mot Alnaelven. Planforslaget er i tråd med intensjoner og bestemmelser i kommuneplan, kommunedelplan og rikspolitiske retningslinjer.

HENSIKT:
Øvre Lodalen boligutvikling AS ønsker å tilrettelegge for fortetning og høyere utnyttelse av eksisterende boligområde for bygging av nye boliger og garasjeanlegg. De eksisterende kvaliteter i boligområdet skal ivaretas og det skal foretas en miljømessig opprusting spesielt i den vestlige del av området som i dag fremstår som lite attraktivt for beboerne i planområdet.

SAKSHISTORIE
Selskapet Øvre Lodalen Boligutvikling AS ble stiftet 27.04.2001 i forbindelse med erverv av Arnljot Gellines vei 9-27. Arbeidet med omregulering av eiendommen var startet av tidligere eier medio 2000. Den 7. november 2000 anbefaler Plan- og Bygningsetaten i eget brev å videreutvikle et planforslag av 17.10.2000 fra Arcasa Arkitekter som inkluderer 5 punkthus langs Arnljot Gellines vei og 2 lamellblokker øst for eksisterende bebyggelse med til sammen 270 leiligheter.

Ved stiftelsen av Øvre Lodalen Boligutvikling AS ble Platou Arkitekter A.S. engasjert i saken. Gjennom en lang saksgang med ulike saksbehandlere og innspill ble et revidert forslag til omregulering av Arnljot Gellines vei 9 – 27 levert inn til Oslo kommune Plan- og Bygningsetaten den 18.06.2003. Det reviderte forslaget er i samsvar med plan- og bygningsetatens bemerkninger hvor lamellblokker og garasjeanlegg mot øst utgår. Gjeldende forslag er nå begrenset til garasjeanlegg og 4 punkthus med ca. 200 leiligheter langs Arnljot Gellines vei.

NØKKELTALL TIL PLANEN:
Arealoversikt:
Planområdet utgjør totalt 24240 m2 eller 24,2 daa.
Byggeområde for bolig er totalt på 15,9 daa.
Areal for friområde er totalt på 7,4 daa.
Offentlig trafikkområdet utgjør 1,0 daa.
Bruksareal BRA for de 3 eksisterende boligblokkene er ca. 6500 m2.
Bruksareal BRA for planlagt bebyggelse med 4 punkthus er ca. 18500 m2.
Grad av utnytting:
Det skal tillates maks tillatt bruksareal T-BRA inntil 25000 m2.
Tomteutnyttelsen for planområdet er beregnet til %-TU = 157%.
Nytt garasjeanlegg under bakken er beregnet til ca. 5700 m2.

EKSISTERENDE OG PLANLAGT BEBYGGELSE:
Området festes i dag av Lodalen borettslag med 3 boligblokker i 4 etasjer samt kjeller og loft. Totalt bruksareal for bebyggelsen er ca. 6500 m2. med til sammen 72 leiligheter. Boligblokkene har adkomst fra Arnljot Gellines vei hvor det også er et mindre garasjeanlegg. Eksisterende brakker og forretningsbygg syd for Arnljot Gellines vei skal i planforslaget rives. På tilgrensende areal mot øst er Nygårdskollen borettslag med 3 høyhus i 12- 13 etasjer og tilhørende garasjeanlegg.

Planlagt ny boligbebyggelse består av 4 like punkthus i 13 etasjer, samt en tilbaketrukket toppetasje og en underetasje. Det er planlagt et nytt garasjeanlegg under terreng for alle beboerne i planområdet. Punkthusene er lagt langs Arnljot Gellines vei med en avstand på 6 meter til kan regulert vei og den innbyrdes avstand mellom punkthusene er ca. 36 meter. Minste avstand til eksisterende boligbebyggelse er ca. 12 meter. Punkthusene som er planlagt med likt antall etasjer vil trappes ned med terrengets fall mot vest langs Arnljot Gellines vei og danne en buffer til trafikkområder for vei og jernbane. Plassering av punkthusene mot nord langs Arnljot Gellines vei bidrar til å opprettholde de attraktive utomhusmiljøene som ligger syd, øst og vest for den eksisterende boligbebyggelse. Brakkene mot vest vil bli erestattet av et garasjeanlegg som blir lagt under terrenget mot Alna. Arealet vil bli arrondert slik at dette friområdet kan bli et attraktivt supplement til områdets totalte utomhusareal.

BOLIGENE
Punkthusene er planlagt med inngang direkte fra Arnljot Gellines vei, med et setralt trapp- og heisareal som betjener 4 leiligheter i hver etasje. De nye punkthusene vil romme til sammen ca. 200 leiligheter. Flertallet av leilighetene vil få hovedorientering mot syd og vest med gode lys- og utsiktsforhold. Leilighetsstørrelsen varierer fra 2-roms til 4-roms leiligheter, alle med egen balkong. Det tas sikte på at boligene skal kunne finansieres av Husbanken.

ADKOMST OG PARKERING:
Kjøreadkomst til området skjer fra to avkjørsler til Arnljot Gellines vei. Avkjørsel til det nye garasjeanlegget skjer helt vest i området ved bruk av nåværende avkjørsel til brakkene. Øvre adkomst til Lodalen borettslag er planlagt vest for trafobygget og ivaretar kjøreadkomst til borettslaget. Det vil bli anlagt areal for besøksparkering, varelevering og renovasjon i tilknytning til avkjørslene. Det nye garasjeanlegget skal betjene alle beboerne innenfor planområdet og erstatter dagens garajseanlegg og parkeringsplasser. I tillegg vil det bli avsatt areal for sykkelparkering. Det anlegges gangstier fra garasjen til de enkelte boligbygg og det anlegges fortau langs sydsiden av Arnljot Gellines vei.

SOL- OG SKYGGEFORHOLD
Punkthusenes plassering mot nord langs Arnljot Gellines vei, har god innbyrdes god avstand og vil gi begrensede skyggevirkninger for eksisterende bebyggelse, tilgrensende uteareal og ng innbyrdes for de nye punkthusene. Dette er dokumentert i vedlagte sol- og skyggediagrammer for 21. mars og 21. juni klokken 1200, 1600 og 2000.

UTFORMING:
Med planene for ny bebyggelse i planområdet, tilpasses bebyggelsesstrukturen en overordnet helhet som omfatter eksisterende bebyggelse med Lodalen borettslags lamellblokker 4 etasjer sentralt plassert i området og Nygårdskollens punkthusbebyggelse i 12-13 etasjer som nærmeste nabo i øst.

Ny bebyggelse er utformet som randbebyggelse til Arnljot Gellines vei og danner en avgrensning til det trafikale områder for vei og jernbane mot nord. Punkthusene ligger på terrengplatåer i det fallende terreng langs Arnljot Gellines vei og er plassert med en innbyrdes avstand som ivaretar en god adgang til naturområdene langs Alnavassdraget. Beliggenhet og utforming av planlagt bebyggelse gir mulighet for leiligheter med gode lys- og utsiktsforhold. Det er forutsatt bygging av et garasjeanlegg mellom de to nederste punkthusene mot vest. Dette innebærer at de eksisterende brakkene og restene av disse saneres. Garasjeanlegget vil ligge under nytt opparbeidet terreng innenfor regulert byggeområde. Det planlegges terrengitlpasning og beplantning for overgangssonnen til friområdet som vil forksjønne dette området av tomten som sårt trenger en mijømessig opprusting. Planene med punkthus er vurdert å innebære en arealeffektivisering som ivaretar områdets grønne karakter, større sammenhengende utearealer og tilgjegelighet til naturområdene langs Alna. Punkthusene ligger i et område som allerede er bebygd med høyhus og inngår som stedtypisk bygningstypologi. Bygningen er tenkt oppført i lyse materialer og glass i balkongene som vil lette inntrykket av fortetning i området.

I forslaget til omregulering foreslås at 25% av bebygd areal skal avsettes til uteoppholdsareal. Disse arealene skal opparbeides på de mest solrike stedene og utformes slik at de egner seg for lek og opphold. Uteoppholdsarealene foreslås beplantet med egnet vegetasjon og det skal opparbeides nærlekeplasser for punkthusene. I tillegg er det planlagt uteoppholdsareal på nytt terreng over garasjeanlegget med en terrengtilpassing mot eksisterende friområder. Ved søknad om rammetillatelse skal det sendes inn en utomhusplan som redegjør for eksisterende og fremtidig terreng, tilgjengelighet også for funksjonshemmede, bil- og sykkelparkering, forstøtningsmurer, tilsåing og beplantning, utforming av leke- og fellesarealer samt kjøre- og gangveier mv.

KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
Gjennomføring av planforslaget vil medføre øket trafikk, primært til adkomstveien Arnljot Gellines vei og avkjørsler til denne. Eksisterende vegatasjon, løkker og grøntanlegg er i stor grad forutsatt opprettholdt. Ny boligbebyggelse og garasjeanlegg vil innebære til dels store inngrep i anleggsfasen, men arealet for garasjer vil i stor grad tilbakeføres som grøntanlegg. Planforslaget forutsetter opparbeidet plassdannelser og grøntanlegg samt opprydding og miljømessig oppgradering av området, spesielt vest på tomten. Turveier gjennom området vil øke tilgjengeligheten til tilstøtende friområder. En øket slitasje på naturområdene Svartdalsparken og Alnavassdraget må forventes med et øket antall boliger. Parkering vil i hovedsak skje i grasjeanlegget og redusere dagens trafikk internt i boligområdet.

Ved gjennomføring av reguleringsplanen vil eksisterende arealbruk bli omfordelt ved at byggeområde for bolig utvides på bekostning av et mindre frimorådemot øst nærmest Arnljot Gellines vei og kraftledningstraseen. Videre utvides det offentlige friområdet Svartdalsparken til å inkludere de vegeterte randsoner av eksisterende byggeområdet. Samlet areal for regulert frimområde opprettholdes.

Beboerne i Lodalen borettslag vil oppleve en endring i sin bosituasjon ved at planlagt punkthusbebyggelse vil tilføre en ny dimensjon til de bolignære areal i borettslaget. Enkelte leiligheter i den eksisterende blokkbebyggelsen vil få redusert utsikt mot vest/nordvest og utearealer vil stedvis bli skyggelagt på ettermiddag/kveldstid. Den nye punkthusbebyggelsen er støyutsatt mot jernbane i nord og støydempende tiltak må legges inn i prosjektet. Den nye bebyggelsen vil i noen grad skjerme den eksisterende blokkbebyggelse for lydnivå som ligger over anbefalt grenseverdig for boligfasader.

For beboerne i Lodalen borettslag vil planforslaget kunne innebære en vurdering av leieforholdene og tilbud om garasjeplass mv. Det må gjøres en avklaring i forhold til eventuell innløsning av festekontrakt for Lodalen borettslag. Planforslaget forutsetter arronderinger av friområde/byggeområde og innebærer kartforretning i forhold til justering av tomtegrenser.

Tiltakshaver har som målsetting å få planområdet ferdig innen 2-3 år etter at planen er vedtatt.

I tillegg til ovenstående finner du en del mer informasjon, skyggediagrammer, m.m. på

Lodalen borettslag sine hjemmesider

Der finner du også borettslagets motsvar

[Siden dette ble skrevet er domenet lodalen.net blitt ledig]