|
|
Reguleringsforslag - Etterstad Videregående
|
|
Biskop Jens Nilssønsgate 10, Etterstadsletta 3 - Etterstad Videregående skole.
Reguleringsforslag til bystyret
Området foreslås regulert til byggeområde for offentlig bygning (skole) i 3 etg, felles areal og kontor/forretning i 4 etg. Samlet bruksareal for offentlig bebyggelse, skole er foreslått øket fra 4500 m2 T-BRA til 6950 m2 T-BRA. Tiltaksområdets samlede T-BRA vil utgjøre 9550 m2. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.
Forslagsstiller: Kristin Jarmund Arkitekter MNAL på vegne av Oslo kommune, Skoleetaten.
INNHOLD
Sammendrag
Vedtak
Utdypende saksfremstilling
Vedlegg
| Bydel: 14, Helsfyr-Sinsen
Gnr: 237 - bnr: 1, 2, 4 6
Saksnr: 199908970
Dokument nr. 24
|
Skisse - eksisterende situasjon
Skisse - mulig fremtidig situasjon
SAMMENDRAG
BAKGRUNN
Planforslaget fremmes av Kristin Jarmund As på vegne av Oslo kommune, Skoleetaten. Planområdet omfatter gnr. 237, bnr. 1,2,4 og 6. Etterstadsletta i bydel 14, Helsfyr-Sinsen, hvor bnr 1, 2 og 6 eies av Oslo kommune og bnr. 4 eies av OBOS Forretningsbygg AS. Planområdet er i dag regulert til offentlig bebyggelse, forretning, kontor, felles areal, felles avkjørsel og friområde (S-1852 av 12.04.73). Utgangspunktet for at Skoleetaten fremmer forslag til utvidelse av Oslo kokk- og stuertskole er kapasitetsproblemer innenfor skoletilbud for hotell- og næringsmiddelfag. En omregulering av ovennevnte eiendommer er derfor nødvendig for å ivareta skolens fremtidige interesser. Under forutsetning av at planen vedtas planlegges innflytting til terminstart høsten 2002.
Saken har vært ute til offentlig ettersyn tidligere, 16.09. til 14.10. 1996, med et forslag som ikke berørte friområdet. Skoleetaten mener imidlertid at det er store fordeler knyttet til et prosjekt som tar en mindre del av tilliggende friområde. Saken fremmes derfor på nytt.
PLANFORSLAGET
Planområdet er på ca 7315 m2 og T-BRA for offentlig bebyggelse, skole foreslås øket fra 2450 m2 til 6950 m2. Det samlede T-BRA for området vil dermed øke fra 5050 til 9550 m2, og % TU økes fra 69% til 130%. Bebyggelsen vil bli i 3 og 4 etasjer. Ny bebyggelse blir i hovedsak lagt syd for eksisterende sydfløy tilhørende Oslo kokk- og stuertskole. Området ligger henvendt mot vei i vest og nord, mot Oslo teknisk-maritime skole i øst og mot friområde i syd. Tomten er svakt skrånende mot vest og har bilatkomst via felles avkjørsel i nord. Både forretning/kontorbygg og skole har gangatkomst direkte fra gateside.
Det er nødvendig at skolen utvides for kunne ivareta utformingskrav til næringsmiddelfag. Nærmiljøet vil da få et utvidet restauranttilbud som ledd i undervisningen, tilbud om kurs- og konferansesenter samt kroppsøvingsarealer for kveldstilbud for barn og unge. Gangsti langs skolens bygning i syd vil måtte flyttes lenger sør i friområdet.
Planforslaget er ikke vesentlig endret etter offentlig ettersyn.
Se utdypende saksfremstilling kapittel 1.
Illustrasjon av planforslaget
BEMERKNINGER
FORHÅNDSUTTALELSER
Det pekes på at det må tas hensyn til trafikkstøy og støv i området ved prosjektering, samt at funksjonene i friområdet må opprettholdes. Det må vises hvordan parkeringsforholdene løses. Det foreligger ikke indikasjoner på forekomster av forurensninger eller fornminner i grunnen. Park- og idrettsetaten uttaler seg mot omregulering.
BEMERKNINGER VED OFFENTLIG ETTERSYN
Det er kommet inn 13 bemerkninger. Helsevernetaten, Friluftsetaten, Viken Energinett og Bydel Helsfyr-Sinsen har kommet med bemerkninger etter at høringsfristen utløp. Flere er negative til at utbyggingsprosjektet vil benytte noe areal som i dag er regulert til friområde.
Se utdypende saksfremstilling kapittel 2.
ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN
Planforslaget er ikke vesentlig endret etter offentlig ettersyn, det er kun gjort noen mindre endringer i teksten, bl.a som følge av at Oslo kokk- og stuertskole og Oslo teknisk - maritime skole, nå har blitt slått sammen til Etterstad videregående skole. I tillegg er det gjort noen justeringer i reguleringsbestemmelsene. I § 6.2 er 2. pkt. strøket, samt at § 11 også inkluderer sykkelparkering som særskilt tema i utomhusplanen.
PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING OG KONKLUSJON
Plan- og bygningsetaten har vanskelig for å anbefale reguleringsforslag som innebærer utbygging i friområder. Dette friområdet er en ressurs på Etterstad og utbygging som forslaget hjemler vil kunne påvirke friområdets verdi som rekreasjonsareal. Plan- og bygningsetaten mener imidlertid at denne effekt er helt marginal sett i forhold til friområdets brukskvaliteter og romlighet i området.
Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.
Se utdypende saksfremstilling kapittel 3.
SAKSGANG
Kunngjøring.
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 18.12.98 i Aftenposten og Arbeiderbladet. Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev.
Vurdering av forskrift om konsekvensutredning.
Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII "Konsekvensutredninger", med tilhørende forskrift.
Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes.
Forskrifter av 1997 utløste krav om konsekvensutredninger. Melding om konsekvensutredning var ute til høring 04.12.1998 til 05.02.1999. Endrede forskrifter vedtatt 21.05.1999 fritar imidlertid tiltaket for utarbeidelse av KU.
Behandling av planforslaget.
Tilstrekkelig materiale for saksbehandling forelå fra forslagsstiller 23.09.1999. Reguleringsforslaget lå ute til offentlig ettersyn fra 13.08.01 til 12.09.01.
Reguleringsbestemmelser for:
ETTERSTAD VIDEREGÅENDE SKOLE
Gnr. 237, bnr. 1,2,4 og 6
§ 1
Avgrensning
Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket IIP-00031 og datert dato 13.12.00.
§ 2
Formål
Området reguleres til:
- byggeområder; for forretning og kontor, offentlige/almennyttige formål (skole)
- fellesområder; felles avkjørsel og fellesareal (gårdsplass)
§ 3
Fellesbestemmelser
Bebyggelsen kan oppføres innenfor byggegrense angitt på plankart med maks BRA og cotehøyde som angitt i bestemmelser.
Fravvik fra maks gesimshøyde tillates for heis, rekkverk og overlys. For bruksareal delvis under terreng skal følgende regnes med: 100 % for plan med himling mer enn 1,5 m over gjennomsnittlig planert terrengnivå og 0 % for plan som har himling mindre enn 1,5 m over gjennomsnittlig terrengnivå. For glassgårder regnes ikke T-BRA for teoretiske plan.
§4
Byggeområde for forretning og kontor
Bygninger kan oppføres med maks gesimshøyde c+75.5 og med maks T-BRA 2600 m2. Forretning kan kun lokaliseres til bygningens 1. Etasje.
§5
Byggeområde for offentlige/almennyttige formål (skole)
Bygninger oppføres med maks T-BRA 6950 m2 og med maks gesimshøyde c+75.3. Takoppbygg tillates oppført med maks gesimshøyde c+78.8, inntrukket min 3 meter i forhold til gesims til underliggende bygningsmasse. Omfang takoppbygg skal ikke overstige 1/3 av takflaten for nybygg.
Innenfor skoleformålet kan det tillates restaurant-, serverings-, og konferansevirksomhet når dette skjer som en del av undervisningen og skolens virksomhet.
§6
Fellesområder
6.1 Felles avkjørsel
Felles avkjørsel er felles for eiendommene gnr. 237, bnr. 1,4 og 6.
6.2 Fellesareal
Fellesareal er felles for eiendommene gnr. 237, bnr. 1, 4 og 6. Tak P-kjeller skal kunne benyttes for opphold av elever og eventuelt uteareal for skolens elevkantine.
§7
Atkomst
Bilatkomst til bygg og parkeringshus skal være via felles avkjørsel fra Etterstadssletta. Eksisterende gangforbindelse fra park-/friområde frem til felles avkjørsel fra Etterstadssletta i området mellom Oslo kokk- og stuertskole og Oslo tekniske maritime skole skal opprettholdes.
§8
Parkering
Parkeringsdekningen skal tilfredsstille laveste tall i den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for indre by. Parkering for byggeområder for forretning og kontor skal skje i parkeringskjeller.
§9
Gangvei
Dersom utbygging påfører behov for flytting av eksisterende øst/vest - gående gangforbindelse, skal denne erstattes med ny lenger inn i friområdet.
§10
Støy og forurensning
Bebyggelsen skal sikres mot støy fra vei i henhold til de laveste grenser i Miljøverndepartementets skriv T-8/79 eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer som erstatter någjeldende skriv.
Luftforurensing skal tilfredsstilles i henhold til SFT-rapport 92:16 eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer som erstatter någjeldende rapport.
§11
Utomhusplan
Før det gis igangsettingstillatelse for byggetiltak skal det foreligge godkjent utomhusplan (M=1:200) for gårdsrom som viser atkomst, parkering, sykkelparkering, eksisterende og eventuelt nytt terreng, oppholdsarealer, beplantning, murer, belysning o.l. Uteoppholdsarealet må være opparbeidet og godkjent før brukstillatelse kan gis.
FORSLAG TIL VEDTAK
Oslo bystyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 28-1 nr. 1 jf. 27-2 nr. 1:
Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Biskop Jens Nilssønsgate 10, Etterstadsletta 3 og 5 - Etterstad Videregående skole reguleres til:
- byggeområder; for forretning og kontor, offentlige/almennyttige formål (skole)
- fellesområder; felles avkjørsel og fellesareal (gårdsplass)
som foreslått av Kristin Jarmund Arkitekter MNAL på vegne av Oslo kommune, Skoleetaten, vist på kart merket IIP-00031 og datert Plan- og bygningsetaten 13.12.00.
PLAN- OG BYGNINGSETATEN, DEN 30/10 - 2001
Avdeling Indre by
Seksjon innsendte planer
Tore Langaard Jan Møllebak
avdelingsdirektør seksjonsleder
Saksbehandler: Christian Hofstad Avd. Ing. I
TRYKTE VEDLEGG
1. Illustrasjon: Øst-vest snitt gjennom friområdet
2. Illustrasjon: Snitt A-A
3. Illustrasjon: Snitt B-B
UTRYKTE VEDLEGG
1. Reguleringskart i målestokk 1:500
2. Modell i målestokk 1:1000
UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING
INNHOLD
KAPITTEL 1: PLANFORSLAGET
1.1 BAKGRUNN
1.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
1.3 EIERFORHOLD
1.4 PLANSTATUS
1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
1.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMING
1.7 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
KAPITTEL 2: FORHÅNDSUTTALELSER
2.1 LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER
2.2 TEMAVIS SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE
2.3 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE
2.4 PLAN- OG BYGNINGSETATENS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE
2.5 NEDFOTOGRAFERTE FORHÅNDSUTALELSER
KAPITTEL 3: PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG KONKLUSJON
|
KAPITTEL 1: PLANFORSLAGET
Sakens bakgrunn, beskrivelse av planområdet, eierforhold, planstatus, planforslaget, og konsekvenser av planforslaget.
1.1 BAKGRUNN
1.1.1 Begrunnelse
Økt kapasitetsbehov innenfor skoletilbud for hotell- og næringsmiddelfag gjør at Skoleetaten fremmer forslag til utvidelse av Oslo kokk- og stuertskole, nå sammenslått med Oslo teknisk maritime skole, til Etterstad videregående skole. Nye forskrifter fra Næringsmiddeltilsynet tilsier at dagens drift ikke kan opprettholdes. Krav til tverrfaglig samarbeid og fellesskap for elever og personal tilsier at utvidelse skjer mot sør, dels på egen tomt som i dag er regulert til skoleformål og dels på andel av areal som er regulert til friområde, samt mot øst, på andel av naboeiendom som i dag er regulert til felles areal. For å ivareta skolens fremtidige interesser er en omregulering mht. formål for andel av gnr 237 bnr 2 og 4 nødvendig.
1.1.2 Tiltakshaver og konsulent
Reguleringsplanen er utarbeidet av Kristin Jarmund AS Arkitekter MNAL for Oslo kommune, Skoleetaten.
1.1.3 Tidligere saksbehandling
Det er tidligere sendt inn reguleringsforslag for utvidelse av Oslo kokk- og stuertskole, Biskop Jens Nilssøns gate 10, Etterstad. Forslaget har vært lagt ut til offentlig ettersyn og har vært bearbeidet for oversendelse til politisk behandling. På grunn av økt arealbehov som ikke kunne tilfredsstilles innefor opprinnelig reguleringsforslag, ba Skoleetaten om at forslaget stiltes i bero 03.03.97. For å oppnå tilstrekkelig utbyggingskapasitet og for å beholde pedagogisk og sosial enhet, mener Skoleetaten at det er nødvendig å bygge ut en del av tilstøtende friområde. Etter gjeldende forskrifter av 1997 utløste tiltaket krav om konsekvensutredning. Melding om konsekvensutredning var ute til høring fra 04.12.98 til 05.02.99. Godkjent utredningsprogram for KU ble fastsatt av Plan- og bygningsetaten i brev av 05.05.99. Endrede forskrifter vedtatt 21.05.99 fritar imidlertid tiltaket for utarbeidelse av KU. Skoleetaten ønsker nå å fremme ny reguleringsplan basert på de aktuelle pedagogiske og arealmessige behov. Det vil bli redegjort for konsekvensene i reguleringsforlaget.
1.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
1.2.1 Planområdets beliggenhet og avgrensning
Området har beliggenhet ved krysset Biskop Jens Nilssøns gate/Etterstadsletta på Etterstad i bydel Helsfyr-Sinsen. Tomten er avgrenset i vest av Biskop Jens Nilssøns gate, i nord av felles adkomst til gårdsplass/parkering, i øst av tidligere Oslo teknisk maritime skole og i sør av friområdet Etterstadsletta.
1.2.2 Eksisterende bebyggelse
Eksisterende bebyggelse er utført i rød tegl og består av følgende:
OBOS Forretningsbygg, 3,5 etg, 2600 m2 T-BRA.
Tidl. OKSS 2-3 etg, 2450 m2 T-BRA.
OBOS parkeringskjeller, 510m2 T-BRA
1.2.3 Naturforhold
Tiltaksområdet er svakt skrånende fra øst (cote +64,5) til vest (cote +61,0). Området er gresskledd og med innslag av buskvegetasjon. Tiltaksområdet har gode solforhold. Det er i hovedsak sydvestvendt, med god avstand til tilgrensende bebyggelse i nord og øst.
1.2.4 Trafikkforhold
Tiltaksområdet er tilgjengelig for biladkomst fra Etterstadsletta i nord. Planområdet er i dag bebygget med parkeringskjeller. I tillegg er det tilrettelagt for parkering i gårdsrom. Dagens parkeringsdekning tilfredsstiller kravene også i forhold til fremtidige behov. Opparbeidelse av ytterlige parkeringsplasser vil derfor ikke være nødvendig. Området har god dekning mht offentlig kommunikasjon. I umiddelbar nærhet (6 min gange) ligger buss-, taxi- og tunnelbaneterminalen Helsfyr som er holdeplass for 4 T-banelinjer og et stort antall busser. Buss 37 har holdeplass 1/2 min gange fra skolen.
1.2.5 Turveier / gangveisystemer:
Gangveiforbindelse mellom Etterstadsletta(gate) og friområde som krysser mellom tiltaksområdet og tidligere Oslo teknisk- maritime skole beholdes.
Gangveiforbindelse fra Jens Nilssønsgt inn i friområdet flyttes noe syd ved utvidelse av Etterstad videregående skole.
1.2.6 Teknisk infrastruktur
Under gangvei fra Jens Nilssønsgt inn i friområdet er det lagt ledninger for el., vann- og avløp.
1.2.7 Spesielle miljøforhold:
Støy
Gjøvikbanens trasé parallelt med Biskop Jens Nilssøns gate representerer en støykilde i området. Eksisterende bebyggelse ved Oslo kokk- og stuertskole skjermer imidlertid tomten. Omlegging av hovedbanen i Gamlebyen kan også få følger for føringen av Gjøvikbanen og økt støybelastning.
Etterstadområdet er generelt belastet med trafikkstøy fra Strømsveien. Dette vil også gjelde for tiltaksområdet. Belastningen i form av støy fra lokal biltrafikk er relativt liten.
Støv
Tiltaksområdet ligger nær Strømsveien og åpningen til Vålerengatunnelen. Dette forhold kan gi høye forekomster av svevestøv særlig i vinterhalvåret.
1.2.8 Tilstøtende arealer
Etterstadsletta-området er klart avgrenset av barrieredannende infrastruktur og naturelementer: Mot nord av Strømsveien, mot øst av T-banetrasé (Bergkrystallen), mot vest av Gjøvikbanen og mot sør av elven Alna og hovedbanetraséen for jernbane.
Omkringliggende bebyggelse
Nabobebyggelsen til tidligere Oslo kokk- og stuertskole er tidligere Oslo Teknisk Maritime Skole, nå Etterstad videregående skole, og forretnings- og kontorlokaler tilhørende OBOS forretningsbygg AS. Mot nord er Aksjon "Ved-Oslo" lokalisert med tilhørende brakke- og lagerbebyggelse. Utover dette består den omkringliggende bebyggelsen av frittliggende boliglameller i 3-4 etasjer anordnet i grener fra Etterstadsletta(veien) inn mot friområdet.
Landskap, plante- og dyreliv
Etterstadsletta ligger i et landskapsmessig åpent område med slak helling mot sørvest, noe som gir gode lys- og solforhold. Sletta ligger omtrent på kote + 62,5 til kote +77,5.
Vegetasjon
Vegetasjonen i området består av grønn plen med enkelte store trær som ikke stenger for utsikt mot fjorden. Trærne er i hovedsak bjørk og picea abies (bartrær).
Trafikkforhold-kjøretøy
Adkomsten til Etterstadsletta for kjøretøy skjer via rundkjøring fra Strømsveien/Ensjøveien i nordvest hvor Etterstad videregående skole er lokalisert.
Parkering er tillatt på østsiden av Biskop Jens Nilssøns gate og i Etterstadsletta(veien). Nord for OBOS Forretningsbygg er det boligparkering med 80 plasser. En andel av disse leies ut.
Gatestruktur
Gatesystemet for området er basert på en ytre sløyfe/samlevei dannet av Etterstadsletta(veien)/Biskop Jens Nilssøns gate og blindveier fra denne med tilhørende boligbebyggelse.
Friområdet er tilrettelagt med gangveier for fotgjengere og syklister.
Støy og forurensning
Etterstadsletta generelt er til en viss grad konstant støy og støvbelastet som følge av trafikken på Strømsveien/E6. Området er ikke utsatt for lokale støy- eller forurensningskilder.
Jordforurensning
Området er ikke kartlagt mhp spredning av helseskadelige stoffer. Det foreligger imidlertid ingen indikasjoner på at det finnes forekomster av forurenset grunn i det aktuelle området.
Beskrivelse av friområdet
Friområdet danner et ca 500 meter langt, gjennomgående grøntdrag stigende fra kote +62,5 i vest til kote +77,5 i øst. Friområdet er opparbeidet som en åpen park med gress, asfalterte gangveier og spredte trær. Det er liten eller ingen fysisk avgrensning mellom boligbebyggelsen og friområdet, noe som opplevelsesmessig forstørrer friområdets utstrekning. Friområdets stigning/fall og orientering gir svært gode lys- og sol forhold, samt en følelse av utsyn. Utsikten mot vest begrenses for en stor del av bebyggelsen i Etterstadgata, men det er mulig å se deler av Ekebergåsen og toppen av Oslo Plaza.
Friområdet er en ressurs for områdets beboere og blir brukt til rekreasjon og lek. Friområdet muliggjør en trygg intern ferdsel mellom boligene på begge sider av grøntdraget. Ferdsel til og fra Helsfyr trafikkterminal går også gjennom friområdet. Helt øst i friområdet mot Etterstadsletta(veien) er det lokalisert en barnehage. Gressletta i vest, sør for Etterstad videregående skole, blir brukt som ballfelt. Ballfeltet blir brukt av beboerne i området, men først og fremst av Etterstad videregående skole i forbindelse med undervisning i kroppsøving. Det er også gjort forsøk på å sprøyte feltet om vinteren for skøyting. Ihht Kommunedelplanen for grøntstruktur i Byggesonen (kfr pkt 4.1) inngår ikke arealer berørt av den aktuelle omregulering i den overordnete grøntstrukturen. Friområdets betydning begrenser seg således til bydelen.
1.3 EIERFORHOLD
Eierforhold og reguleringsmessig status innenfor planens begrensning
|
Gbr | Eier | Reguleringsformål
(S 1852) 12.4.73 |
| 237/1 | Oslo kommune ved Skoleetaten | Byggeområde, offentlig bebyggelse (skole) |
| 237/2 |
Oslo kommune ved Friluftsetaten | Friområde |
| 237/4 |
OBOS Forretningsbygg A/S | Byggeområde for forretning og kontor |
| 237/4 | OBOS Forretningsbygg A/S | Felles areal |
| 237/6 |
Oslo kommune ved Skoleetaten |
Byggeområde, offentlig bebyggelse |
1.4 PLANSTATUS
1.4.1 Forholdet til kommunale og fylkeskommunale planer
Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn- og unges interesser i planleggingen, fastsatt i kgl. resolusjon den 01.09.1989. Planen fastsetter bl.a. at kommunen skal vurdere konsekvenser for barn og unge i plan- og byggesaksbehandlingen og at arealer og anlegg som brukes av barn skal være sikret mot forurensing, støy og trafikkfare og annen helsefare. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal, eller friområde som er i bruk eller som er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning.
Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for samordnet transport og arealbruk, fastsatt ved kgl. resolusjon den 20.08.1993. Planen har som mål at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk ressursutnyttelse. Det skal legges til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, slik at transportbehovet begrenses.
Kommunedelplan for grøntstruktur i byggesonen (Grøntplanen). Høringsutkast av juni 1992. Vedtatt av bystyret 15.12.1993. Planen er en prinsipplan for den overordnete grøntstrukturen innenfor byggesonen. Den omhandler grøntområder som har betydning for en større del av byen enn en enkelt bydel. Planen definerer ikke Etterstadsletta som et grøntområde som har betydning utover bydelen. Parkmelding del II 1993 er en handlingsplan utarbeidet av Park og idrett. Friområdet på Etterstadsletta blir beskrevet, problemer definert og det foreslås tiltak:
«Parken ligger på en sørvestvendt skråning tilknyttet til grøntarealer i blokkbebyggelsen omkring. I parken er det et godt utbygget gangveinett med belysning. Midt i parken er det en lekeplass og det er plassert ut parkbenker. Parken har en del store trær som likevel ikke stenger den fine utsikten mot fjorden. Nederst langs Biskop Jens Nilssøns gate har det vært en midlertidig parkeringsplass som ikke er avviklet etter avtalens slutt. Nederst i parken blir det islagt en liten skøytebane på plen. I parken er det et felt med parsellhager. Problemer/mangler; partier av parken er nedslitt og trenger fornyelse i likhet med asfaltdekke på gangveiene. Det er behov for en gresslette som kan brukes til ballspill. Nederste kanten av parken trekker ned helhetsinntrykket med en midlertidig parkeringsplass som er dårlig planert og mangler ordentlig veidekke og markert kant. Skråningen ved parkeringsplassen er bevokst med ugress. Muligheter/ideer; veiene og lekeplassen bør opprustes. Sitteplasser kan gjøres mer attraktive med nytt utstyr og trivelig beplantning. Parkeringsplassen kan eventuelt opparbeides til permanent bruk forutsatt at det omreguleres til veiareal. Plenen som islegges om vinteren kan planeres til en noe større flate med gjerde nederst for bruk som ballplass om sommeren, behov for ballfelt kan løses bedre på andre områder i nærheten.»
Bebyggelsesplan for boligbebyggelse på lokk over Gjøvikbanen. Det foreligger vedtatt bebyggelsesplan for boligbebyggelse langs Biskop Jens Nilssøns gate vis a vis OKSS. OBOS er utbygger. Planen berører ikke tiltaksområdet direkte, men hører med i beskrivelsen av nærmeste omkringliggende område.
I det aktuelle planområdet er det planlagt lagt lokk over Gjøvikbanens nåværende trasé. Prosjektet er delt inn i 3 planområder, O1 nærmest Strømsveien, O2 fra kulverten og sydover, og O3 ned til hovedbanen.
Kommunedelplan for indre Oslo (KDP nr 13) vedtatt av Bystyret 03.12.98. Planen er utarbeidet for å gi et samlet perspektiv på byutviklingen og trekke opp retningslinjer for arealplanlegging og gjennomføring av tiltak. Kommuneplan 2000 vedtatt av bystyret 08.12.1999 (sak 778). Planen viser byutviklingsalternativer, samt forslag til arealbruksstrategier.
Det planlagte reguleringsområdet er i stadfestet plan av 12.4.73 (S-1852) regulert til følgende formål:
- byggeområder;
- offentlig bebyggelse, forretning og kontor
- felles areal
>friområde
1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
1.5.1 Reguleringsformål
Andel av friområde og fellesareal omreguleres til byggeområde for offentlig bebyggelse, skole. Reguleringsforslaget legger således til rette for en utvidelse av etterstad videregående skole.
1.5.2 Arealstørrelser
Planområdets samlede areal er ca 7,3 da.
1.5.3 Grad av utnytting
Tomteutnyttelsen vil øke fra 69% til 130%.
1.5.4 Gesimshøyde
Cotehøyde gesims for nybygg ut mot friområdet/bakgård settes til maks c+75,3 m. I reguleringsbestemmelsene åpnes det for å lokalt overstige c+75,3 m for mindre bygningsvolumer som maksimalt utgjør 1/3 av takflate, og som er min 3 m tilbaketrukket. Maks cotehøyde for takoppbygg vil være 77,8 m.
1.5.5 Maksimum m2 BRA
Eksisterende bebyggelse utgjør 5050 m2 T-BRA. Reguleringsforslaget legger til rette for en utvidelse av tidligere OKSS fra 2450 m2 T-BRA til 6950 m2 T-BRA. Samlet T-BRA for planområdet vil da utgjøre 9550m2 BRA.
1.5.6 Bebyggelsens plassering
Planlagt ny bebyggelse vil avgrenses av planens avgrensning mot friområdet i sør, 7 m fra formålsgrense mot Biskop Jens Nilssønsgt i vest og 8 m fra tidligere OTMS i øst. Avgrensingen i nord utgjøres av OKSS eksisterende sørfløy. OTMS-hallens fluktlinje danner avgrensing for planområdet mot friområdet i sør. OTMS-hallen og en utvidelsen av tidligere OKSS mot sør vil danne en naturlig og ryddig avgrensning mot friområdet.
1.5.7 Utforming av bebyggelse
Utbyggingen planlegges utformet i 3 etasjer mot Biskop Jens Nilssøns gate og vil da fremstå med 2 etasjer og underetasje mot friområdet. I samsvar med dette vil eksisterende sørfløy påbygges med 1 etg. Det tillates inntrukket takoppbygg som dekker maks 1/3 av takflaten for ny bygningsmasse.
Reguleringsforslaget åpner for at ny bebyggelse kan bebygges med "flatt" tak, evt takterrasse. Fremtidig bygningsmasse vil da forholde seg til Oslo teknisk- maritime skole, samtidig som utsikts- og lysforhold for den nærliggende bebyggelse i minst mulig grad forringes. Det kan bli aktuelt med bruforbindelse samt glassgård / takoverdekning mellom tidligere OKSS og OTMS, nå kalt Etterstad videregående skole. Evt ny hovedinngang legges i knutepunktet mellom ny og eksisterende bebyggelse mot Biskop Jens Nilssøns gate. En takoverdekning for inngangsområde skal kunne overskride byggegrense i vest.
Friområdet beholder sin nåværende karakter helt inn til ny bygningsmasse.
1.5.8 Adkomst, varelevering
Hovedinngangssituasjonen vil bli lagt ut mot Biskop Jens Nilssønsgate i knutepunktet mellom eksisterende og ny bebyggelse. Varelevering, avfallshenting og parkering vil skje i bakgården med adkomst via Etterstadsletta.
1.5.9 Parkeringsdekning
Antall parkeringsplasser tilhørende tidligere OKSS er per i dag ca 12. I forbindelse med utvidelsen av tidligere OKSS er det ikke planlagt parkeringsplasser utover de eksisterende. I planområdets fellesareal er det også parkeringsgarasje med 20 plasser tilhørende OBOS Forretningsbygg AS. Med bakgrunn i særdeles god kollektivdekning forutsettes det at laveste tall i den til enhver tid gjeldende parkeringnorm for indre by legges til grunn.
1.5.11 Uteoppholdsarealer
Tak over parkeringsgarasje tas i bruk til uteservering for skolens elever og ansatte, samt være tilgjengelig for personer tilknyttet kontorbygget til OBOS Forretningsbygg AS.
1.5.12 Forhold for barn
Ballplassfunksjon på friområdet opprettholdes.
1.5.13 Forhold for bevegelseshemmede
Fremtidig tiltak tilpasses bevegelseshemmede
.
1.5.14 Trafikk
Skolens elevtall vil øke fra mellom 130-160 til ca 360 og antall ansatte til ca 70. Dette vil medføre noe økt trafikk i området. Biladkomst til området vil skje via Strømsveien - rundkjøring ved Etterstad (veien)/ Biskop Jens Nilssønsgate.
1.5.15 Estetikk
Oslo kokk- og stuertskole er utført i teglstein. Oslo Teknisk Maritime Skole og den omkringliggende boligmassen er også utført i tegl. Det vil derfor være aktuelt å videreføre teglen som hovedmateriale i nybyggets fasader for å tilpasse nybygget til eksisterende bygningsmiljø. En vellykket sammenstilling av ny og eksisterende bygningsmasse vil være avgjørende for anleggets uttrykk. Hovedadkomsten som planlegges lagt i koplingspunktet mellom nytt og eksisterende, vil kreve en aksentuering.
1.5.16 Utslipp, typer og mengder
Skolen vil bli tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Tiltaket vil ikke medføre utslipp til vann, luft eller jord utover dette.
1.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMING
Utvidelse av Etterstad videregående skole
Dersom tilbudet i hotell- og næringsmiddelfag skal utvides, må dette enten skje ved at tilbudet utvides ved en av de eksisterende skolene, eller at tilbudet legges til en nybygd skole. Etterstad videregående skole kan ikke ta imot flere elever uten arealutvidelser. Denne skolen er liten, og kan med fordel bli større. Etterstad videregående skole er uhensiktsmessig uten bygningsmessige endringer ved at skolen har en rekke små kjøkkener. Dette krever gruppedeling og dermed høyere lønnskostnader. En utvidelse og rehabilitering av skolen kan således bidra til en nødvendig modernisering. En utvidelse av tidligere Oslo kokk- og stuertskole vil også innebære bygging av felles kroppsøvingsarealer for Oslo kokk- og stuert skole og naboskolen, Oslo teknisk maritime skole, nå kalt Etterstad videregående skole. Dette vil gi et bedre tilbud til begge skolene, og bidra til bedre arealutnytting. En utvidelse av tidligere OKSS mot sør har blitt valgt for å ivareta skolenes fellesskap, det tverrfaglige samarbeid samt sambruk med tidligere OTMS. I tillegg til kroppsøvingsarealer vil det være sambruk av blant annet kantine og bibliotek. Den videregående skole er forpliktet til å gi et tilbud til lokalmiljøet. En utvidelse av Etterstad videregående skole vil øke tilbudet til nærmiljøet, kfr avsnitt om konsekvenser for nærmiljøet.
Utvidelse i friområde
Utbyggingsbehovet ivaretas ved utvidelse av tidligere OKSS mot sør. Fluktlinjen til OTMS-hallen utgjør ny avgrensningslinje mot friområde og nødvendig del av friområdet omreguleres til offentlig bebyggelse. Det vil da være mulig å beholde fellesarealene over parkeringsgarasjen til skolegårdsformål/
uteoppholdsarealer. Samtidig vil det ikke bli nødvendig å erverve tomt med garasje ifra OBOS forretningsbygg AS, noe som representerer en betydelig økonomisk og tidsmessig besparelse.
Parkeringsnormen
Parkeringsnormene vedtatt av byrådet 5.6.1989 er veiledende for vurdering av antall parkeringsplasser i det enkelte prosjekt eller planområde. Etterstad videregående skole ligger i det området som Parkeringsnormer for Oslo definerer som ytre by, helt på grensen mot indre by.
I parkeringsnormens pkt 4.2 heter det:
"For områder nær denne grensen kan det gis en skjønnsmessig vurdering om normen for indre eller ytre by skal legges til grunn ved vurderingen av parkeringsbehovet".
Erfaringsmessig vil tilrettelegging av parkeringsplasser føre til økt bilbruk og dermed økt trafikkbelastning i området. Med hensyn til boligmiljøet og generelle miljøaspekt, vil det derfor være ønskelig å begrense antall parkeringsplasser ved tidligere OKSS. Det ligger til rette for å utøve holdningsskapende arbeid blant elever og ansatte ifht bruk av kollektivtransport. Med det økte elevtall og antall ansatte vil parkeringsbehovet være 7-21 p-plasser dersom parkeringsnormen for indre by legges til grunn og 28-56 p-plasser dersom parkeringsnormen for ytre by legges til grunn.
Vedrørende parkeringsedkning anses det tilstrekkelig å ta utgangspunkt i dagens situasjon, med kravene fra parkeringsnormen for indre by som gjeldende. Områdene regulert til kontor og forretning vil ha muligheten til å benytte 20 parkeringsplasser i parkeringskjeller. Områdene regulert til skole vil kunne benytte parkeringsplasser på bakkeplan.
1.8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
Konsekvenser for natur og miljø
Konsekvenser vedr. volum byggehøyder og siktlinjer.Utbyggingen vil gi redusert utsikt mot sør for kontor/forretningsbygget tilhørende OBOS Forretningsbygg AS og en påbygging av tidligere OKSS sørfløy med 1 etg gi noe reduserte solforhold. Som en følge av utbyggingen vil de nederste etasjene i tidligere OTMS høyblokk også få noe reduserte sol og utsiktsforhold. Utbyggingen vil gi boliger i sør noe redusert utsikts mot nord. Konsekvenser for landskap, plante- og dyreliv; en gruppe på 3 bartrær/bjørk må fjernes ved gjennomføring av tiltaket.2-3 bartrær omposisjoneres. Tiltakets omfang er ikke så omfattende at det vil innvirke på grøntdragets åpne og gjennomgående karakter. Støy/forurensning; flere arbeids- og elevplasser vil føre til en noe økt trafikkbelastning. Fordi tidligere OKSS er lokalisert i nordvest ved hovedadkomsten for kjøretøy til Etterstad-området, vil den økte trafikkbelastningen som følge av utvidelse av tidligere OKSS i liten grad føre til økt støy/trafikkbelastning for resten av området. Presset på de eksisterende parkeringsplassene i området vil øke som følge av økt antall ansatte og elever og kan føre til økt ulovlig parkering til sjenanse og hindring for beboere i området. Dette kan løses ved bedre oppmerking av lovlige og ulovlige p-plasser, samt holdningsarbeid med fokusering på kollektivtransport blant elevene kan redusere parkeringsbehovet betydelig. Det eksisterer også mulighet for leie av P-plasser nord for OBOS Forretningsbygg. Selv om gårdsrom benyttes som riggområde i anleggsperioden vil det bli nødvendig å etablere riggområde i deler av friarealets ballfelt. Anleggsperioden vil vare ca 18 mnd. Grøntdragets og boligbebyggelsens åpne struktur gjør området utsatt for støy ifra byggeplass. Vegetasjon innenfor riggområdet må sikres.
Samfunnsmessige konsekvenser
Konsekvenser for friområdet; friområdets størrelse er på ca 49,5 da hvorav ca 1,1 da foreslås omregulert. Tiltaket vil innsnevre friarealet mot nordvest. Følelsen av utsyn fra nederste del av friarealet vil derfor reduseres noe. Utbyggingen vil gi en klarere avgrensning mellom bebyggelse og friareal.
De opplevelseskvaliteter som blir noe redusert som følge av tiltaket i nedre del av friområdet, vil fremdeles være like fremtredende i den øvre halvdel av friarealet på grunn av friområdets stigning. Gangveien forbi OKSS må flyttes noe mot syd. Dette får konsekvenser for sammenhengen til vedtatt gangvei i bebyggelsesplanen for boligbebyggelse vest for Jens Nilssøns gate. Foreliggende bebyggelsesplan gir imidlertid rom for en tilfredsstillende utforming som kan ta opp en slik forskyvning.
Offentlig og privat service; Etterstad videregående skole vil gi en rekke tilbud til nærmiljøet; salg av bakevarer og varmtretter med mer, elevrestaurant Neptun (À la carte restaurant og cafe/kantine), kroppsøvingsarealer, selskapslokaler, kurs- og konferanselokaler.
Konsekvenser for barn og unge
I vurderingen av tiltakets konsekvenser for barn og unge tas det utgangspunkt i barnas utfoldelsesmuligheter, samt sikkerhet/trygghet. Tiltaket vil føre til økt utdannelsestilbud i hotell- og næringsstudieretning for hele kommunen. Etterstad vidergående skole representerer en lokal ressurs for forenings- og annen virksomhet med rombehov. Særlig utbygging av kroppsøvingsarealer vil kunne gi et økt tilbud til barn og unge etter undervisningstidens slutt. Tiltaket vil redusere nåværende ballfelt noe, men funksjonen opprettholdes. Forholdene ligger til rette for at ballfeltet kan utvides ved bearbeiding av landskapet. Etterstad videregående skole vil ha behov for et uteareal i tilknytning til kroppsøvingsundervisning. Parkmeldingen peker på at behovet for ballfelt kan løses bedre på andre områder i nærheten. Gangveisystemet i friområdet gir en trafikksikker ferdsel for barn og unge, men mørke uteområder må sikres god belysning. Særlig gjelder dette passasjen mellom tidligere OTMS og OKSS. Utebelysning skal ikke være til sjenanse for naboer.
Konsekvenser for funksjonshemmede
Det vil bli tilrettelagt for funksjonshemmede.
KAPITTEL 2: BEMERKNINGER
Forhåndsuttalelser og bemerkninger ved offentlig ettersyn er listet opp nedenfor, referert, kommentert og bemerkningene ved offentlig ettersyn er gjengitt i forminsket kopi.
2.1 LISTE OVER INNKOMMENDE FORHÅNDSUTTALELSER
Park- og idrettsetaten (nå: Friluftsetaten)
Trafikketaten
Etat for miljørettet helsevern og næringsmiddeltilsyn (nå: Helsevernetaten)
Statens vegvesen, Oslo Vegkontor (SVO)
Byantikvaren
Viken Energinett
Bydelsadministrasjonen Helsfyr-Sinsen avventer med uttalelse til reguleringsforslaget foreligger.
2.2 SAMMENDRAG AV UTTALELSENE
Park- og idrettsetaten kan ikke anbefale omreguleringen. Trafikketaten ønsker at det redegjøres for hvordan parkeringsspørsmålet løses. Etat for miljørettet helsevern og næringsmiddeltilsyn mener det bør vurderes å installere partikklefiltrering/rensing av ventilasjonsluft som følge av støvbelastning fra Strømsveien. Området er ikke kartlagt mhp jordforurensing, men det er ingen idikasjoner på forurensende forekomster, og etaten vil derfor ikke be om at forhold vedr jordforurensning skal tas med i reguleringsbestemmelsene. Helsevernetaten er generelt imot omregulering av friområder i Oslos byggesone, men forutsatt at det anlegges ny gang- og sykkelvei vil omreguleringen i liten grad endre fruområdets funksjon. Statens vegvesen mener støy- og luftforholdene bør utredes som følge av at skolen ligger ca 70 m fra Vålerengtunnelens munning. Byantikvaren i Oslo mener planen anses ikke å ville berøre kulturminner negativt. Dersom det oppdages fornminner i reguleringsområdet, skal melding straks sendes Byantikvaren i Oslo. Viken Energinett imøteser reguleringssaken når den foreligger for uttalelse om konsekvenser for bestående ledningsnett.
2.3 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE
Park- og idrettsetaten
Park- og idrettsetaten begrunner ikke hvorfor den er i mot en utbygging i friområdet. Mindre enn 2,5% av friområdet omreguleres til offentlig formål og omreguleringen vil ikke få konsekvenser for bruken av friområdet. Forslagstiller mener derfor at omreguleringen er forsvarlig også sett i forhold til friområdet.
Trafikketaten
Reguleringsforslaget redegjør for hvordan parkeringsspørsmålet løses.
Etat for miljørettet helsevern og næringsmiddeltilsyn
Ved prosjektering av nybygg vil de omtalte støy- og luftforhold legges til grunn.
Eksisterende gang- og sykkelvei flyttes, og funksjonen opprettholdes.
Statens vegvesen
Se pkt 3.
Byantikvaren i Oslo
Dersom fornminner oppdages ved utbygging, vil byggearbeidene stanses og melding sendes Byantikvaren.
2.4 PLAN- OG BYGNINGSETATENS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE
Park- og idrettsetaten kan ikke anbefale en slik omregulering der det legges opp til utbygging i tilliggende friområde. Med utgangspunkt i at utbyggingen kun vil medføre, etter Plan- og bygningsetatens skjønn, et ubetydelig inngrep, kan ikke Plan- og bygningsetaten dele den oppfatning Park- og idrettsetaten har. I forhold til Trafikketatens interesser knyttet til parkeringsspørsmål må Plan- og bygningsetaten presisere at reguleringsforslaget viser hvordan dette er håndtert. Etat for miljørettet helsevern og næringsmiddelstilsyn har kommentarer til støvbelastning og foreslår installering av partikkelfiltrering/rensing av ventilasjonsluft. Dette er et konkret forhold som ivaretas av teknisk forskrift (jf TEK § 9-32). Helsevernetatens generelle motstand mot omregulering av friområder er et syn som Plan- og bygningsetaten i prinsippet støtter, men som i alle konkrete tilfeller må vurderes særskilt (jf. Kommentaren gitt i forbindelse med Park- og idrettsetatens uttalelse). Statens vegvesen gjør Plan- og bygningsetaten oppmerksom på støy- og luftforurensningsproblemene i området. Plan- og bygningsetaten har derfor stilt krav til utbyggingen, gitt i forslag til reguleringsbestemmelser, jf § 11.
Det vises forøvrig til Plan- og bygningsetatens vurdering og anbefaling.
2.5 LISTE OVER BEMERKNINGER VED OFFENTLIG ETTERSYN
1. Samferdselsetaten
2. Fylkesmannen
3. Hans Ludvigsen
4. Forslagsstiller har hatt offentlig informasjonsmøte
5. Etterstad vel og Etterstad Vest Borettslag
6. Byantikvaren
7. OBOS Forretningsbygg AS v/ Adv. Per Olav Johannsen
8. Vann- og avløpsetaten
9. Trafikketaten
10. Helsevernetaten
11. Friluftsetaten
12. Viken Energinett AS
13. Bydel Helsfyr - Sinsen
2.6 TEMAVISE SAMMENDRAG
Parkering
Samferdselsetaten ønsker en endring i reguleringsbestemmelsens § 11, dvs følgende tillegg; omlegging av gangveien skal være opparbeidet før brukstillatelse gis, samt at sykkelparkering skal innarbeides i utomhusplanen.
OBOS Forretningsbygg AS v/ Adv. Per Olav Johannsen mener at de fortsatt har behov for å disponere parkeringskjelleren fullt ut for brukerne i forretningsbygget. De mener derfor at § 6.2 må endres, slik at forutsetningen om felles bruk av parkeringskjelleren og tinglyst erklæring for å sikre dette blir tatt ut av reguleringsplanen. De peker også på problemene ved varelevering på det foreslåtte fellesområdet. De foreslår et samarbeid om den nærmere disponering av arealet og eventuelt regulering av brukstid for de enkelte brukere.
Trafikketaten mener at parkeringsspørsmålet er tilstrekkelig redegjort, og gjeldende parkeringsnorm for indre by kan legges til grunn. De fremhever som et bilbruksreduserende tiltak; overbygde avskjermede sykkeloppstillingsplasser.
Hans Ludvigsen mener at all ny bebyggelse på Etterstad har fornyet området til "Beste Vestkant", og han mener at utvidelsen av skolen ikke er til hinder for beboerne. Han mener det er forbausende hvor lite grøntarealet blir brukt. Problemet er heller knyttet til parkering at det er for lite tilrettelagt parkering i området, han mener dette kan løses ved en regulering av, og en opprusting av parkeringen i området. Han håper videre utvikling på Etterstad blir like vellykket som hittil.
Informasjon og medvirkning
Vann- og avløpsetaten har liggende hovedledninger som vil komme i konflikt med utbyggingen. VAV skal derfor gi forhåndsuttalelse til en byggesak før søknad om rammetillatelse kan sendes inn, dersom deres hovedledninger for vann- og avløp blir berørt av tiltaket.
Kristin Jarmund Arkitekter AS på vegne av Skoleetaten har avholdt offentlig informasjonsmøte med orientering om prosjektets omfang. Møtet ble kunngjort i to aviser, samt at omkringliggende borettslag ble informert pr brev. 12 personer utgjorde publikum.
Etterstad Vel og Etterstad Vest borettslag protesterer mot reguleringsforslaget, fordi det vil få store negative konsekvenser for Etterstad Nord, Etterstad Vest og Etterstad 4. De mener friområde er i bruk, og at det ikke er praktisk mulig å opprette en ny balløkke i området. De ønsker derfor at det ikke bygges i friområdet. De ønsker at alle planlagte utbygginger i området blir konsekvensutredet samlet mhp "luftkonsentrasjons analyser-/luftgjennomstrømningsanalyser". De peker også på at det er planlagt for lite parkeringsplasser, og de er således redd for økt fremmedparkering.
Miljø
Byantikvaren har ikke registrert kulturminner i det aktuelle planområdet. Byantikvaren ønsker derimot å innføre en reguleringsbestemmelse som omhandler hva lov om kulturminner av 9/6 1978 § 8, regulerer.
Fylkesmannen har ingen merknader. Viken Energinett AS peker på at utbyggingen vil få betydning for deres anlegg, slik at de må tas med i den videre detaljplanleggingen, og henviser utbygger til å ta kontakt, for å opprette et samarbeid.
Friluftsetaten er i mot omreguleringen, og henviser til "kommunedelplan for indre by" som forutsetter at friområder ikke skal nedbygges.
Helsevernetaten ønsker at bestemmelsens § 10, også skal gjelde for støy fra bane. De ønsker også at inneklima blir behandlet av en veileder til Forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler mv, fordi plan- og bygningslovens byggeforskrifter setter for få konkrete krav. For øvrig vises det til tidligere forhåndsuttalelse (av 06.01.1999).
Bydel Helsfyr - Sinsen har behandlet saken, som BU SAK 75/2001. Bydelsutvalgets vedtak er som følger:
"Bydelsutvalget går sterkt i mot planene for bebygging av friarealer i dette området som har så mange boliger. Dersom Kokk- og stuertskolens arealbehov ikke kan dekkes i eksisterende bygg, må skolen finne andre egnede lokaler eller leie tilleggslokaler andre steder i byen. Saken må sees i sammenheng med andre uønskede byggeplaner i strøket (ref. AU-SAK 71/01 Bebyggelse på Etterstad/Vålerenga med lokk over Gjøvikbanen)."
2.7 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL BEMERKNINGENE
Samferdselsetaten
Omlegging av gangveien som kriterie for at brukstillatelse kan gis kan bare være aktuelt dersom tiltaket faktisk berører gangveien. Sykkelparkering vil bli innarbeidet i utomhusplan og vil være en del av strategien for å redusere bilbruk blant elevene.
Fylkesmannen
Ingen kommentar
Hans Ludvigsen
Tiltakshaver merker seg Ludvigsens kommentarer om at utvidelsen av skolen ikke er til hinder for beboerne, at det grøntarealet som søkes omregulert har vært lite brukt, og at OKSS er til glede for beboerne på Etterstad. Skoleetaten vil være i dialog med Trafikketaten for å løse parkeringsforholdene på best mulig måte.
Etterstad Vel og Etterstad Vest Borettslag
Vedr friområdet er det Skoleetatens målsetting å tilrettelegge for at grøntområdet kan benyttes til de samme aktiviteter etter utbygging som i dag. Parkmelding del II 1993 sier at "behov for ballfelt kan løses bedre på andre områder i nærheten". Arealbehovene for næringsmiddelfag og fysisk tilrettelegging for moderne undervisningsformer vil ikke la seg gjennomføre ved utbygging etter tidligere foreslåtte planer. Utover fordyrende økonomiske forhold vil utbygging på OBOS garasje kreve ekspropriering av privat grunn, samtidig som dette alene ikke vil dekke behovet for pedagogiske og funksjonsmessige arealer. Vedrørende luftkvalitet vil det prosjekteres ihht forskriftskrav. Tiltakshaver vil forholde seg til de til enhver tid gjeldende forskrifter og bestemmelser som berører parkeringsforhold, samt evt pålegg fra Trafikketaten. Det fastholdes at det er 2,5 % av friarealet som omreguleres. Den delen av friarealet som omreguleres har en trekantet form som er bredest mot Biskop Jens Nilssøns gt, 19 m, og 0 m ved OTMS. Østre hjørne.
Byantikvaren
Forslagsstiller er kjent med lov om kulturminner av 9. juni 1978. Forslagsstiller kan ikke se at det skulle være nødvendig å gjenta lovens innhold i reguleringsbestemmelsene.
OBOS Forretningsbygg AS
OBOS utnytter kapasisteten i parkeringskjelleren fullt ut og ønsker ikke parkeringsplasser tilknyttet OKSS her. I tråd med dette ønsker forslagsstiller ikke å gjøre prosjektet avhengig av p-plasser i parkeringsgarasje tilhørende OBOS. OKSS oppfyller per i dag parkeringsnormen for indre by med den kapasiteten som økonomigården gir. I tillegg er OKSS og OTMS nå slått sammen til Etterstad videregående skole, noe som betyr at OKSS er knyttet til større utomhusarealer tilhørende OTMS som bl.a kan benyttes til parkering. Vedr fellesområdet vil OBOS Forretningsbygg AS bli tatt med i planlegging og utforming av fellesområdet slik at området kan utnyttes best mulig til beste for alle parter. Fellesområdet vil måtte være tilgjengelig for elever i den grad det er nødvendig for gjøremål forbundet med parkering, varelevering og avfallshåndtering etc. Andre deler av skoleområdet vil gjøres attraktive for pauseopphold. Det vil ikke legges til rette for bruk av garasjetak som kan skade bygningsmassen. Tilgjengeligheten til tak på garasjeanlegget vil planlegges mhp å oppnå minst mulig konflikt mellom bilkjøring/varelevering og persontrafikk.
Vann- og avløpsetaten
Forslagsstiller er innforstått med de forhold som evt omlegging av hovedvannledning vil medføre.
Trafikketaten
Forslagsstiller vil vurdere overdekkende sykkelparkeringsplasser som et av flere tiltak for å redusere bilbruken blant elevene. Skolene i Oslo kjører kontinuerlig , og vil fortsette å kjøre kampanjer mot redusert bilbruk.
Friluftsetaten
Skoleetaten har som oppgave å ivareta barns utdannings- og oppvekstmiljø og har som målsetting å sikre barn og unge gode oppvekstvilkår. Forslagsstiller mener at forslaget sikrer barn og unges interesser. Utover omregulering av 2,5 % av friarealet, kan forslagsstiller ikke se at forslaget strider mot kommunedelplanen for indre by. I forhold til de rikspolitiske retningslinjene for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, er det tiltakshavers intensjon å ruste opp uteområdene tilhørende skolen og en del av grøntarealet med tilhørende funksjoner som blir berørt av utbygging. Friluftsetaten sier seg enig i at det ikke er en vesentlig del av friarealet som omreguleres. Forslagsstiller mener den kvalitetsheving av skolens utomhusarealer og berørte arealer i grøntarealet tiltaket legger opp til vil tilføre barn og unge større utfoldelsesmuligheter enn for eksisterende situasjon. I tillegg vil prosjektet gi innendørsarealer som kan brukes av barn og ungdom utover skoletid, bl.a bibliotek og gymsal. Vårt syn er at området vil vitaliseres og ikke nedbygges gjennom tiltaket. Det vises også til at andre lokaliseringer for utvidelse av OKSS ikke har kunnet løse de nødvendige areal- og pedagogiske behov. Spilleflaten reduseres fra ca 64x35m til ca 48x35m ved maks utbygging. Det vil være mulig å snu banen. Ved enkle terrenginngrep vil banen kunne snu og utgjøre ca 60x36m. Til sammenlikning er en typisk ballbane på en barneskole 24x36m.
Helsevernetaten
Alle forskriftskrav vil bli fulgt ifht luftforurensing, støyforhold og inneklima.
Viken Energinett
Viken Energinett vil bli tatt med i den videre planleggingen.
Bydel Helsfyr - Sinsen
Forslagstiller ønsker å påpeke at bydelsdirektøren, etter en grundig gjennomgang av saken, sier at bydelsutvalget generelt er i mot utbygging av eksisterende friområder, men "den varslede omregulering av en begrenset del av friområdet på Etterstad må likevel sees opp mot fordelene ved en utvidet kapasitet".
Det er i utgangspunktet ikke ønskelig for Skoleetaten å foreslå omregulering av andel av friområde. Etter en grundig gjennomgang mulige utvidelser av OKSS og de spesielle arealbehov skolen har, er det likevel nødvendig å foreslå en omregulering av andel av friområde for å sikre arealer som kan tilfredsstille dagens forskrifter, krav i læreplanen og den politiske målsetting om å dekke økt kapasitetsbehov ved utvidelse. Det vil være uholdbart fra et pedagogisk perspektiv å leie tilleggslokaler andre steder slik Bydelsutvalget foreslår.
Omreguleringen som er foreslått gjelder 2,5% av nederste og minst attraktive del av friområdet. Til gjengjeld vil området oppgraderes og oppholdskvaliteten vil øke betraktelig.
Den vedtatte utbyggingen av boligblokker på lokk over Gjøvikbanen reduserer utsikten fra friområdet dramatisk. En utvidelse av OKSS er meget skånsom i forhold til redusert utsikt og utsyn. Når utsynet fra området reduseres av boligbebyggelse på lokk over Gjøvikbanen, vil en opprustning av OKSS og tilgrensende område være desto viktigere for en positiv opplevelse av friområdet.
Det kan se ut som om Bydelsutvalget har sett bort fra tilbudet til både barn og voksne som anlegget kommer til å representere; restaurant, matutsalg, nærbibliotek og innendørs treningsmuligheter.
Skoleetaten har både ved møte og per brev prøvd å komme i dialog med bydelen om prosjektet. Bydelen uttalte seg ikke da det ble sendt ut melding om konsekvensutredning (4.desember 1998). Heller ikke uttalte bydelen seg da reguleringssaken ble varslet igangsatt, selv om bydelen ble oppfordret til dette per brev og telefon. Skoleetaten har hatt møte med Bydelen uten at den etterspurte tilbakemelding vedrørende både program og regulering ble gitt. Det ble også holdt offentlig møte uten deltakelse fra bydelen. Skoleetaten er pålagt samarbeid med bla bydelene ifbm reguleringssaker og utbyggingsprosjekter, men det har ikke vært mulig å få innspill elle kommentarer fra bydelen tidligere i prosessen.
Forslagstiller ønsker å påpeke at Bydelsutvalget er splittet i synet på saken, selv innenfor forslastiller Tor Erling Salvesens (H) eget parti. Det kan se ut som om Bydelsutvalget har tatt en prinsippavgjørelse ifht utbygging i friområdet.
2.8 PLAN- OG BYGNINGSETATENS KOMMENTARER TIL BEMERKNINGENE
Parkering
Forhold knyttet til gangveien er etter etatens mening godt behandlet i reguleringsbestemmelsens §9. Etaten støtter forslagstillers syn vedrørende sykkelparkering, der etaten vil foreslå at § 11 i reguleringsbestemmelsen endres, til også å gjelde for sykkelparkering. Forslagstiller gis støtte ved at det skal tas kontakt med Trafikketaten for å løse parkeringsforholdene på en best mulig måte.
Etaten deler derimot ikke forslagstillers syn hva gjelder å benytte kapasiteten i den eksisterende parkeringskjelleren til OBOS. I forhold til hva reguleringsbestemmelsens § 8 foreslår mener etaten det vil være hensiktsmessig å benytte en parkeringskjeller fullt ut. En omregulering som her er foreslått vil medføre at antall parkeringsplasser i parkeringskjelleren er for høyt i forhold til hva laveste parkeringsnorm for indre by gir av parkeringsdekning. De resterende parkeringsplassene anser Plan- og bygningsetaten kunne vært benyttet til parkering for skolen. Det er forståelig at forslagstiller ikke ønsker å gjøre prosjektet avhengig av parkeringskjelleren til OBOS (dvs prøve å kjøpe en rettighet til å benytte denne p-kjelleren). Og så lenge forslagstiller sørger for en parkeringsdekning som tilfredsstiller laveste tall i den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for indre by, vil etaten kunne støtte forslagstiller syn.
Miljø
Plan- og bygningsetaten støtter forslagstiller i at målsettingen for friområdet er å tilrettelegge for at dette området kan benyttes til de samme aktiviteter etter utbygging, som i dag. Etaten mener også at det kun er en mindre del av friområdet som omreguleres, og slikt sett vil det være gode muligheter for nettopp å legge forholdene til rette for at dagens aktivitet kan opprettholdes.
Det er forslagstillers plikt å forholde seg til byggeforskriftene (jf. SAK kap III) i den videre gjennomføringsfasen. Her inngår å forholde seg til det Viken Energinett, Helsevernetaten, Vann- og avløpsetaten bemerker.
Det påstås i bemerkningene at dette utbyggingsprosjektet ikke ivaretar barn og unges interesser i planleggingen. Plan- og bygningsetaten støtter derimot forslagstiller med begrunnelse i at utbygging av en skole, vil bedre barn og unges utdannings- og oppvekstmiljø. Argumentasjonen styrkes ved at forslagstiller vil ruste opp uteområdene tilhørende skolen, samt den del av friområde som blir berørt av utbygging. I dette ligger det at ved et enkelt terrenginngrep vil ballbanen kunne være tilsvarende med dagens størrelse. Etaten mener derfor at den kvalitetsheving som forslagstiller antyder i utbyggingsprosjektet er reell, og vil tilføre barn og unge større utfoldelsesmuligheter i forhold til dagens situasjon.
[2.9 NEDFOTOGRAFERTE BEMERKNINGER]
KAPITTEL 3: PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING OG KONKLUSJON
Overordnede mål
Det er et prinsipp nedfelt i Grøntplanen (vedtatt 15.12.93), å holde bebyggelse unna friområder. Særlig områder som inngår i den samlede grønnstrukturen for Oslo. Dette forslaget går på tvers av dette prinsippet, og det er et prinsipp som Plan- og bygningsetaten holder høyt. I denne konkrete saken er det gjort en særskilt vurdering, der Plan- og bygningsetaten finner prosjektet å være av en slik art at det allikevel kan gis en anbefaling.
Byutvikling
I et byutviklingsperspektiv er det et avgjørende hensyn å forsyne byen med nødvendig skolekapasitet, og slik sett er det viktig å utvide kapasiteten for videregående skole. Plan- og bygningsetaten finner plassering av skolen gunstig for området og lett tilgjengelig for elever og lærere. Området tilhører Etterstad som er et utpreget boligområde bestående av blokkbebyggelse. Skolen er et positivt tillegg til miljøet med sin utadrettede virksomhet som kommer befolkningen til gode. Skolen som er avhengig av jevn varelevering og utkjøring har lett bilatkomst fra E6. Elever og lærere som ønsker å benytte kollektiv transport, har også lett adgang til disse. Skolens nye bygninger kan være konfliktfylte i forhold til bruken av området. I særlig grad med hensyn på at skolen strekker seg ut i friområdet. Dette området er en ressurs på Etterstad og utbygging som forslaget hjemler vil kunne påvirke friområdets verdi som rekreasjonsareal. Plan- og bygningsetaten mener imidlertid at denne effekten er helt marginal, sett i forhold til friområdets brukskvaliteter og friområdets betydning i landskapsrommet. Det er en forutsetning at gangveiene og deres standard ikke forringes som følge av inngrepet i friområdet, jf. Bl.a reguleringsbestemmelsens § 9.
Utforming og kvaliteter
Plan- og bygningsetaten mener at de viste illustrasjoner antyder at den nye skolen vil samlet sett gi et bedre arkitektonisk uttrykk enn det opprinnelige forslaget viste, og en klar forbedring fra dagens situasjon.
Utnyttelse
Tomteutnyttelsen av eiendommen er høy og eget uteoppholdsareal for skolen er derfor begrenset. Dette ser ikke etaten som noe problem da skolen kun er for videregående elever og disse har adgang til friområdet på lik linje med andre.
Trafikk
Plan- og bygningsetaten vurderer ikke trafikk som et avgjørende negativt problem for ny skole. Skolen får kun en fasade vendt ut mot vei. De andre fasadene vender mot gårdsrom og friområdet. Trafikken i Etterstadssletta vurderes som akseptabel for kontor- og forretningsformål. Plan- og bygningsetaten mener at planforslaget ikke vil forårsake vesentlig økning i biltrafikk til planområdet.
Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.
TRYKT VEDLEGG 1
Illustrasjon: Øst-vest snitt gjennom friområdet
Illustrasjon: Snitt A-A
Illustrasjon: Snitt B-B
|
|
|
