Plan og bygningsetaten.

Nils Hansens vei 18-20, Bryn
Reguleringsforslag til offentlig ettersyn

Området foreslås regulert til byggeområde for kontor, lager, industri og friområde. Plan- området er delt i 2 felt. Ny bebyggelse i felt 1 foreslås oppført i inntil 8 etasjer og med et bruksareal over terreng på 13.500m2. Planforslaget forutsetter at eksisterende bebyggelse i felt 1 rives med unntak av elementer i de opprinnelige fasadene som beholdes. Eksisterende bebyggelse i felt 2 har et bruksareal over terreng på ca 3.000m2. Det legges til rette for påbygg på eksisterende bebyggelse i felt 2 med T-BRA inntil 3.700m2. Bebyggelsen i felt 2 foreslåes oppført i inntil 8 etasjer. Felt 3 foreslås benyttet til parkering på terreng for bebyggelsen i felt 2. Parkeringen foreslås lagt under Ring 3 og utgjør 550 m2.
Maks gesimshøyde foreslåes til C + 110,0. Total T-BRA blir 20.750m2.

Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.

Plan- og bygningsetaten ber om bemerkninger til forslaget i løpet av høringsperioden
fra:………………… til:…………………..
Forslagsstiller: Harald Stange & Co. AS og arkitektene as

INNHOLD
Saksgang…………………………….2 Vedtak………………………………..9 Vedlegg 1 – forslagstillers saksfremstilling Vedlegg	Bydel Alna Gnr: 137 bnr: 31 Saksnr: 200100076 Dokumentnr: 12 Oppgis alltid ved henvendelse

FORENKLET SAKSBEHANDLING
Som et ledd i Oslo kommunes arbeid for å gjøre behandling av innsendte reguleringsforslag mer effektiv og forutsigbar praktiseres for noen utvalgte saker «direkteutleggelse» til offentlig ettersyn. Dette gjelder kun for enkelte, innsendte reguleringsforslag med god kvalitet på det innsendte materialet. I disse sakene har forslagsstiller det fulle ansvar for beskrivelse av bl.a. planforslag og konsekvenser, mens Plan- og bygningsetaten kvalitetssikrer kart og reguleringsbestemmelser og skriver sin vurdering og konklusjon. Denne saken behandles i henhold til disse retningslinjer. Forslagsstillers saksfremstilling følger som vedlegg 1.

SAKSGANG

Kunngjøring.
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 12.04.00 i Aftenposten og Dagsavisen. Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev.

Vurdering av forskrift om konsekvensutredning.
Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII-a «Konsekvensutredninger», med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes.

Behandling av planforslaget.
Tilstrekkelig materiale for saksbehandling forelå fra forslagsstiller 02.04.2004. Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringer innarbeidet.
Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 3. tertial 2004.

SAMMENDRAG
Reguleringsforslaget fremmes av arkitektene as på vegne av Harald Stange & Co AS.
– Planområdet ligger på Bryn , helt syd i bydel 14 Helsfyr Sinsen og nær Bryn stasjon. Området er i kommunedelplan (KDP) for indre Oslo utpekt til satsningsområde for næring og knutepunktutvikling. Bryn er et sentralt område i planleggingen av Oslopakke 2.

– Planområdet er begrenset av A1naelven i sydøst og Nils Hansens vei i nordvest. Store Ringvei er ført i bro over tomten og deler det mulige byggeområdet i to. Eiendommen har et bruttoareal på ca 11.000m2. Eksisterende bebyggelse i felt 1 forutsettes i hovedsak revet med unntak av deler av de opprinnelige fasadene som søkes innarbeidet i ny bebyggelse. Reguleringsforslaget legger til rette for ny bebyggelse i felt 1 med BRA over terreng på ca 13.500m2. Eksisterende bebyggelse i felt 2, som forutsettes bevart og påbygget har et BRA over terreng på ca 6.700m2.
-Tomten eies av SKIBS AS ARNSTEIN.
– Eiendommen er i gjeldende reguleringsplan S-2864 fra 1986 og S-2033 fra 1975 med tilhørende reguleringsbestemmelser regulert til byggeområde for industri. Formålet med reguleringsforslaget er å muliggjøre en om- og påbygging av eksisterende bebyggelse og å sikre mulig ny bebyggelse med en høyere utnyttelse enn i gjeldende reguleringsplan.
– Planforslaget innebærer en endring av gjeldende reguleringsformål fra industri til byggeområde for kontor, lager og industri og et samlet bruksareal over terreng på 20.750 m2.
– Ett ca 30m bredt belte langs Alna elven reguleres til friområde. Beltet er tilpasset eksisterende bebyggelse i sydøst og nordøst. Reguleringsforslaget vil medføre en visuell forsterkning av elven og åpne grøntområdet langs Alna for allmennheten. Bevaringen av elementer fra eksisterende trefasade mot elven og mot Ring 3 sammen med teglgavlen mot nordøst vil bidra til å sikre de historiske sporene fra den gamle teglverksbygningen. Området blir et bindeledd mellom den bevaringsverdige bebyggelsen på nr. 14 og stasjonsområdet.
– Den planlagte utbyggingen vil ventelig medføre noe øket trafikk i de omkringliggende gatene. I reguleringsforslaget inngår en omlegging av felles avkjørsel fra Nils Hansens vei.
– Tiltaket bidrar til å øke utnyttelsen i et viktig kollektivknutepunkt. Den foreslåtte utbyggingen vil kunne gi ca 500 nye arbeidsplasser i området.
– Planen innebærer ikke spesielle konsekvenser for barn og unge.

PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG KONKLUSJON
Overordnede mål
Planforslaget er, etter Plan- og bygningsetatens vurdering, i tråd med Kommuneplan 2000 som viser Bryn som område med knutepunktutvikling, der Ring 3 er hovedkorridor for vei med utviklingsområde for i hovedsak næringsformål.
Videre vurderer etaten at planforslaget følger de føringer gitt i rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging da området har god kollektivdekning, med nærhet både til jernbane og T-bane, og ligger i umiddelbar nærhet til hovedvei.
Kommunedelplan for indre Oslo sier i sin strategi for arealer nær transportkorridorer at det må satses på knutepunkter med beliggenhet nær hovedvei og kollektivtransport. Slike knutepunkter bør inneha flere funksjoner og legge vekt på en høy arbeidsplassandel. Etaten vurderer at planforslaget er i tråd med kommunedelplanens strategi.
Etaten vurderer videre at planforslaget er i samsvar med Kommunedelplan for grøntstruktur i byggesonen når det gjelder avstand til vassdrag og det overordnede turveisystemet.

Pågående planarbeid
Bystyrets vedtak av Kommuneplan 2000 sier at det skal følges opp med arbeid med sikte på å avklare rammene for planlegging og utvikling av «knutepunkter» jamfør kommuneplankartet.
Dette er fulgt opp med «Rammer for videre knutepunktutvikling på Bryn» som er under utarbeidelse. Dette arbeidet tar for seg tre ulike utviklingsscenarier der arealer avsatt til boligformål er varierende. For området langs Alna foreslås det tilrettelagt for næringsvirksomhet i alle tre alternativene på grunn av blant annet beliggenhet, støy, forurensing og kaldluftsdrag. Planforslaget samstemmer med det pågående planarbeidet ved at det legges opp til en utforming av bygningsmassen der byggets høyder i felt 1 trappes ned mot Alna for å gi minst mulig hindring for kaldluftsdraget langs elva. Samtidig har det blitt vurdert som nødvendig å skjerme seg mot Ring 3 grunnet støy og forurensing fra trafikken som lokalt forsterkes av utluftningen fra Brynsengtunnelen. Når det gjelder felt 2 foreslås denne bygningsmassen påbygget slik at det får en karakter av punkthus. Det er i rammene for Bryn vurdert at et slikt bygg har lav bremsende effekt på vind.

Planområdets boligpotensial
Områdene langs Ring 3 er svært utsatt for forurensing fra veitrafikken, videre er det lokalklimatiske forhold som periodevis også bidrar til forringelse av luftkvaliteten for det aktuelle planområdet. Plan- og bygningsetaten anser at området ikke er egnet som boligområde. Planområdet har en størrelse på ca 11.000 m2 hvorav ca 4000 m2 foreslås regulert til friområde for å ivareta hensynet til Alnaelva. Forutsatt en %TU på 150 % for område foreslått regulert til byggeområde ville planområdet kunne gi rom for ca. 180 boliger. Dette forutsetter imidlertid store investeringer for å redusere støy -og forurensingsproblemet samt bygningstekniniske løsninger som tar hensyn til kaldluftdrenasjen.

Byforming
Planområdet ligger i et landskap som har blitt sterkt påvirket og endret gjennom tidene på grunn av de industrivirksomhetene som har hatt tilhold i området og nyttiggjort seg av stedets naturressurser. I dag er områdene langs Alna tilnærmet flate, der områdene nær elva ligger noe lavere i terrenget. I sør-øst stiger terrenget bratt opp.
Planområdet ligger i et viktig kaldluftsdrenasje-område som bidrar til utlufting av Groruddalen. Kaldluftsstrømmen bidrar også til å drive forurensingen som er produsert av trafikken vekk fra nærområdet. Grunnet de topografiske forholdene vil området periodevis også kunne oppleves som stagnasjonsområde for luftforurensing. Disse periodene er avhengig av temperatur og vindretning. Plan- og bygningsetaten vurderer at de lokale miljøforholdene som klima og forurensing er de overordnete faktorene som en eventuelt ny bygningsmasse må innordne seg etter spesielt, sett med hensyn til bygningsmassens orientering og utforming.
Arbeidet «rammer for videre knutepunktutvikling på Bryn» legger opp til at områdene langs Alna, øst for Ring 3, utvikles med en åpen bygningsstruktur, i motsetning til områdene vest for Ring 3 der arealer foreslått til boligformål utvikles i en kvartalsstruktur med en buffersone bestående av næringsbygg mot hovedveisystemet. Plan- og bygningsetaten ser det som viktig å opprettholde den utluftingskorridoren som følger Alnas elveløp, og vurderer at planforslaget ivaretar de rammene som er under utarbeidelse på Bryn.

Utforming og kvaliteter
Planområdet deles i to felt av Ring 3 som krysser tomten fra nord til sør. På felt 1 foreslås en bebyggelse med varierende høyder tilsvarende fra 3 til 8 etasjer. Planforslaget legger til rette for et bygningsvolum parallelt med Nils Hansens vei og Ring 3 i 8 etasjer. Videre åpnes det opp for en bebyggelse langs Alnaelva med en noe lavere høyde.
På felt 2 legger planforslaget til rette for en påbygging i høyden slik at bygget får en høyde tilsvarende 8 etasjer, og får en karakter som punkthus.
Etaten vurderer at planforslaget har en god utforming, tatt miljøforholdene i betraktning. Når det gjelder felt 1 vil bygningens høyde og plassering mot Ring 3 og Nils Hansens vei, slik Plan- og bygningsetaten ser det, skjerme de bakenforliggende områdene mot støy og de tyngste forurensingspartiklene fra veitrafikken. Videre vurderer etaten at byggets høyde mot sør vil ha liten betydning for kaldluftsdraget langs Alna.
Sett med hensyn til felt 2 vurderer Plan- og bygningsetaten at et punkthus har en lav bremsende effekt på kaldluftsdraget, da byggets utforming og, i denne situasjonen, avstand til tilstøtende bygninger tillater at luftstrømmen passerer

I kommunedelplan for grøntstrukturen i byggesonen er det foreslått en turvei (D10) langs Alna. Her finnes også fortsatt rester etter det gamle industrimiljøet og andre bygninger fra samme tidsperiode med Bryn stasjon og et bryggeri i sør, teglverksbygningen på planområdets felt 1 og Norsk Sinkhvittfabrikk i Nils Hansens vei 14. Planforslaget legger opp til å bevare fasaden mot elva samt deler av gavelveggene. Plan- og bygningsetaten vurderer at bevaringen av fasadene blir å oppfatte som en historisk kulisse fra tidligere næringsvirksomhet. Vurdert i forhold til Alna og fremtidig turvei vil en slik bevaring kunne fungere som et bindeledd mellom den bevaringsverdige fabrikkbygningen på tomten i nord-øst, Bryn stasjon og bygningen som tidligere tilhørte Erlanger bryggeri vest for stasjonsområdet. Etaten vurderer videre at gjenstående fasader vil kunne bidra positivt ved å representere et eldre bygningsmiljø og ha en opplevelsesverdi for brukere av en fremtidig turvei.

Utnyttelse
«Rammer for en videre knutepunktutvikling på Bryn» foreslår en grad av utnyttelse i det aktuelle området langs Alna der %TU= 150-200%. Planområdet har en størrelse på 11300m2, der ca 4000m2 foreslås regulert til friområde. Dette får innvirkning på beregningsgrunnlaget for tomteutnyttelse da beregningsreglene definerer tomt som areal regulert til byggeområde. Planforslaget foreslår en grad av utnyttelse der T-BRA = 20750m2. Dette tilvarer en %TU = 284%, hvis hele planområdets areal legges til grunn vil %TU være 183% og innenfor det som foreslås i rammene for Bryn. Plan- og bygningsetaten vurderer den foreslåtte grad av utnyttelse som akseptabel, da et større areal, som i dag er regulert til byggeområde for industri, foreslås regulert til friområde for å ivareta hensynet til Alna, samt at planområdet ligger i et område definert som knutepunkt og er i umiddelbar nærhet til kollektivtilbud og hovedvei slik at en høy grad av utnyttelse kan forventes.

Trafikk
I forbindelse med utarbeidelsen av «Rammer for en videre knutepunktutvikling på Bryn» ble det utført en trafikkanalyse for Brynsengområdet i 2002. Analysen tar utgangspunkt i de da gjeldende parkeringsnormer og beregner trafikkbelastningen ut i fra parkeringsnorm for kontor. Analysen tar utgangspunkt i en T-BRA = 22.200m2. Trafikkanalysen viser at laveste norm, det vil si 8 parkeringsplasser pr. 1000m2 kontor, gir en ÅDT på ca 791, en økning på 661 ÅDT. De någjeldende parkeringsnormene, vedtatt 17.03.04, legger opp til en lavere parkeringsdekning der laveste norm for kontor er 2 parkeringsplasser pr. 1000 m2, for industri med 0,5 plasser pr 1000m2 og 0,3 plasser pr 1000m2 for lager. Plan- og bygningsetaten vurderer at ÅDT for planområdet vil ligge på et lavere nivå enn det som oppgis i trafikkanalysen, både på grunn av endrede parkeringsnormer men også fordi tillatt bruksareal er foreslått noe redusert i forhold til arealet som ble benyttet i beregningsgrunnlaget for analysen. Etaten ser at trafikkanalysen tar utgangspunkt i parkeringsdekning for kontor. Etaten vurderer videre at ÅDT derfor kan bli ytterligere redusert etter hvor stor andel av bygningsmassen som blir benyttet til industri og lagervirksomhet.

Parkering
Planforslaget legger opp til at laveste parkeringsnorm for kontor legges til grunn ved opparbeidelse av parkering. Videre skal minimum 70% av parkeringsplassene etableres i parkeringskjeller på felt 1. Plan- og bygningsetaten vurderer at det positivt at laveste norm for kontor benyttes ved fastsettelse av parkeringsdekning. Videre vurderer etaten at planområdets beliggenhet i nærhet til kollektivtilbud bør gjøre det attraktivt og hensiktsmessig å benytte seg av disse.

Forurensning
Planområdet ligger i et område som i lang tid har vært benyttet som industriområde. Plan- og bygningsetaten vurderer at det på grunn av tidligere aktivitet at det kan forventes å finne forurensede grunnmasser på tomten. Etaten vurderer det som svært viktig at slike eventuelle masser ikke behandles på en slik måte at det medfører avrenning og utvasking som vil forringe Alnas vannkvalitet ytterligere.

Nils Hanssens vei 18 og 20 er sterkt preget av at Ring 3 krysser planområdet. Området blir derfor påvirket av støy og forurensing fra den passerende biltrafikken. Dette problemet blir lokalt forsterket av utluftingen av Brynsengtunnelen. Ring 3 er vurdert utvidet på et senere tidspunkt. Plan- og bygningsetaten vurderer at planforslagets foreslåtte plassering og høyder vil bedre forholdene noe for de bakenforliggende områdene. Videre vurderer etaten at en skjerming langs Ring 3, eventuelt i forbindelse med utvidelsen, vil kunne bidra til en reduksjon av problemet.

Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.

Reguleringsbestemmelser for:
NILS HANSENS VEI 18 OG 20
Gnr.137 og bnr.31
§ 1
Avgrensing
Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket RAP-200100076 og datert 18.05.2004.

§ 2
Formål
Området reguleres til:
Byggeområde – kontor, lager og industri
Friområde – park, turvei og vann

§ 3
Fellesbestemmelse
Gjeldende regulering S-936 for Ring 3 skal opprettholdes. Det tillates ikke oppføring av gjerder eller andre hindringer mellom byggeområdet og friområdet.

§4
Utnyttelse
Felt 1
Tillatt bruksareal skal ikke overstige T-BRA = 13500m2, hvor inntil T-BRA = 3400m2 kan benyttes til lager.

Felt 2
Tillatt bruksareal skal ikke overstige T-BRA = 6700m2, hvor inntil T-BRA = 1600m2 kan benyttes til lager.

Felt 3
Tillatt bruksareal skal ikke overstige T-BRA = 550m2.

§5
Plassering og høyder
Ny bebyggelse på felt 1 og felt 2 skal oppføres innenfor de på planen viste byggegrenser, grenser mellom ulike høyder, grense for underjordisk parkering og maksimum gesimshøyde som fremgår av plankartet.
Mindre avvik på inntil 3 meter fra maksimum gesimshøyde tillates for heistårn og tekniske innretninger. Tekniske rom skal være tilbaketrukket minimum 3 meter fra kant gesims.
Overbygg for takterrasser tillates oppført med en tilsvarende tilbaketrekning fra gesims.

§6
Utforming
Ved utforming av ny bebyggelse skal det tilstrebes et samspill med eksisterende bebyggelse i området når det gjelder høyder og volumer. Det skal legges spesiell vekt på utforming og volumoppbygging av bebyggelse som blir eksponert fra friområdet langs Alnaelva. Bygningenes utforming skal ta hensyn til klimaforholdene langs Alnaelva.

Felt 1
Bygningen skal gis en god estetisk tilpasning til elementer av eksisterende fasader vendt mot Alna samt gavler som skal bevares. Eksisterende tegl fra den gamle teglovnen i Nils Hansens vei nr 18 skal søkes benyttet i fasadene, i inngangspartier eller i utomhusarealer.

§7
Avkjørsel
Planområdet skal ha avkjørsel til Nils Hansens vei som vist med piler på plankartet.

§8
Parkering
For eksisterende og ny bebyggelse i felt 1 og felt 2 skal det opparbeides parkeringsplasser etter de til en hver tid gjeldende parkeringsnormer for Oslo. Laveste parkeringsnorm for kontor, lager og industri skal legges til grunn. Minimum 5% av parkeringsplassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede

Felt 1
Parkeringsplasser skal etableres i garasjeanlegg under terreng.

Felt 2
Parkeringsplasser skal etableres på terreng på felt 3 under Ring 3. Det skal beregnes 15m2 pr biloppstillingsplass.

§9
Utomhusplan
Sammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1:200. Planen skal vise terrengbehandling, eksisterende og ny vegetasjon, sykkelparkering, kjørearealer og parkering på terreng. Utearealene skal godkjennes samtidig med rammetillatelse. Uteoppholdsarealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent plan før ferdigattest gis.

§10
Friområde
Større trær og annen verdifull vegetasjon langs Alnaelven skal i størst mulig grad bevares. Det tillates anlagt turvei langs elven. Turveien skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Turveien skal tilpasses elveløp og terreng.

§11
Forurensing
Grunnmasser skal ikke lagres eller deponeres på en slik måte at det medfører fare for avrenning og forurensing av Alnaelva.

VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN

Plan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2 og i henhold til delegert myndighet vedtatt av byrådet 22.12.95, lagt ut til offentlig ettersyn:

Forslag til endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Nils Hansens vei 18 og 20 gnr. 137 bnr. 31, Bryn som omreguleres fra byggeområde for industri til:

Byggeområde – kontor, lager og industri
Friområde – park, turvei og vann

som foreslått av Arkitektene AS på vegne av Harald Stange & Co, vist på kart merket RAP-200100076 og datert Plan- og bygningsetaten 18.05.2004.

PLAN- OG BYGNINGSETATEN, DEN / –

Kjell Kristian Jacobsen
avdelingsenhetsleder

Linda Emilie Wernberg
saksbehandler

TRYKTE VEDLEGG

Forslagsstillers saksfremstilling
Fjernvirkning

UTRYKTE VEDLEGG
Reguleringskart i målestokk 1:500.

Vedlegg 1

Forslagsstillers saksfremstilling

Nils Hansens vei 18-20, Bryn
Reguleringsforslag til offentlig ettersyn

Skisse – eksisterende situasjon.

Skisse – mulig fremtidig situasjon.

SAMMENDRAG

BAKGRUNN
Bryn ligger inne i KDP Indre Oslo som et satsningsområde for nærings- og knutepunktsutvikling. Området inngår som et sentralt knutepunkt i forslag til Oslopakke 2 og som innsatsområde i Strategisk Næringsplan for Oslo.

Utviklingen av Bryn kan ses i sammenheng med utbyggingen av kommunikasjonsnettet i området.
Industriaktiviteten langs Alna var forholdsvis liten i perioden før jernbanen kom. I 1854 åpnes hovedbanen Christiania-Eidsvoll og Bryn blir en av landets første stasjoner. I 1880 årene er industriutbyggingen i området i gang for alvor.

Nils Hansens vei 18 inngår som en del av det gamle industrimiljøet som ble etablert på Bryn omkring 1890-1900, i kjølvannet av hovedbanen. Bryn Nye Teglverk, senere Christiania Teglverk, var i drift frem til ca 1960. Bygningen er i dag i sterkt forfall. Planforslaget legger til rette for bevaring av deler av fasadene fra det tidligere teglverket. Dette er i tråd med byantikvarens ønske om å bevare «historiske spor»
fra det gamle industrimiljøet på Bryn.

Eiendommen Nils Hansens vei 18 og 20 planlegges bebygget med tidsmessige kontorer og lagerareal med en høyere utnyttelse enn i dag. Harald Stange & Co. AS ønsker å ruste opp planområdet i tråd med intensjonene i kommunedelplanen.

PLANFORSLAGET
Reguleringsforslaget fremmes av arkitekteneas på vegne av Harald Stange & Co. AS.

Planforslaget er en oppfølging av kommunedelsplanens strategi om byutvikling i Bryn området. Plan- og bygningsetaten har i samarbeid med CIVITAS og IN`BY utarbeidet en rapport hvor bla. muligheter for boligutvikling på Bryn blir vurdert. Rapporten omfatter videre vurderinger og analyse av luftkvalitet, støy og lokalklima samt bygningsstrukturer for øvrig. Eiendommen Nils Hansens vei 18-20 er vurdert som ikke egnet til boligformål.

Planområdet ligger i bydel 14 Helsfyr Sinsen og nær Bryn stasjon. Området har et areal på ca 11 daa
og er avgrenset av Nils Hansens vei i nordvest, i nord av eksisterende industribebyggelse, i sydøst av Alnaelven, og i vest av vei 20680.

Planområdet har adkomst fra Store Ringvei til Nils Hansens vei, og fra Østensjøveien til Nils Hansens vei.
Planområdet er utsatt for støy og forurensning fra Store Ringvei som går i bro over eiendommen og deler denne i to. Området er lett tilgjengelig med offentlige kommunikasjonsmidler.

Alnaelven er en viktig miljøfaktor, området har betydning som landskaps-, rekreasjons- og naturområde.
Alna har i dag en bortgjemt, forfallen og utilgjengelig karakter gjennom planområdet. Planforslaget vil
bidra til en helhetlig utbygging av eiendommen og til å åpne Alna og det foreslåtte regulerte friområdet langs elven for allmennheten.

Tomten eies av SKIBS AS ARNSTEIN.
Eiendommen er i gjeldende reguleringsplan S-2864 fra 1986 og S-2033 fra 1975 med tilhørende reguleringsbestemmelser regulert til byggeområde for industri. Formålet med reguleringsforslaget er å
muliggjøre en om og påbygging av eksisterende bebyggelse og å sikre mulig ny bebyggelse med en høyere utnyttelse enn i gjeldende reguleringsplan.
Planforslaget innebærer en endring av gjeldende reguleringsformål fra industri til byggeområde for kontor, lager og industri og med et samlet bruksareal over terreng på 20.750 m2.

Nils Hansens vei 18 inngår som en del av det gamle industrimiljøet som ble etablert på Bryn omkring 1890-1900, i kjølvannet av hovedbanen. Bryn Nye Teglverk, senere Christiania Teglverk, var i drift frem til ca 1960. Bygningen er i sterkt forfall og forutsettes revet med unntak av elementer av de gamle trefasadene og teglgavlen som søkes innarbeidet i ny bebyggelse. Planforslaget legger til rette for ny bebyggelse med inntil 8 etasjer.

Nils Hansens vei 20 består av et 4 etasjes bygg med underetasje, bygningen er fra 1969. Planforslaget legger til rette for påbygg på eksisterende bygning.

Planforslaget tilrettelegger for et friområde med turvei langs Alna som del av et sammenhengende grøntområde. Det er foreslått lavere bygningsvolumer ut mot friområdet og den bevaringsverdige bygningen i Nils Hanens vei 14.

Den planlagte utbyggingen vil ventelig medføre noe øket trafikk i de omkringliggende veiene.

Se utdypende saksfremstilling kapittel 1.

Illustrasjon av planforslaget

Modellfoto fugleperspektiv

Modellfoto fra syd-øst

Modellfoto fra Store Ringvei, nord-vest for tomten

Modellfoto fra Brynsalléen, nord-vest for tomten

Modellfoto fra syd-vest

Modellfoto fra Nils Hansens vei, nord for tomten

Modellfoto fra Jernbaneveien, syd-øst for tomten

Modellfoto fra Nils Hansens vei 14, nord-øst for tomten

Snitt 1: Lengdesnitt sydøst-nordvest

Snitt 2: Lengdesnitt sydøst-nordvest

Snitt 3: Tversnitt nordøst-sydvest

FORHÅNDSUTTALELSER
Det foreligger forhåndsuttalelser fra Byantikvaren, Statens vegvesen, Samferdselsetaten, Viken Energinett, Vann og avløpsetaten, Jernbaneverket Region Øst, NSB og Brynmiljø forum.

Byantikvaren påpeker områdets industri og kulturhistoriske betydning og anbefaler at det tas tilstrekkelig hensyn til de kulturminneverdiene og grøntarealene langs Alna. Byantikvaren er i brev av den 11.02.04 positiv til vedlagte planforslag og til hovedprinsippene når det gjelder bevaring av deler av det tidligere teglverket.

Statens vegvesen er bekymret for den punktvise utbyggingen som skjer i området. Statens vegvesen Oslo og Samferdselsetaten har startet et samarbeid for å vurdere vegsystemet i området.

Samferdselsetaten omtaler eksisterende og foreslåtte avkjøring fra Nils Hansens vei.

Viken Energinett AS ser ut til å være etablert i området med kabelanlegg.

Vann og avløpsetaten viser til kartutsnitt med kommunale hovedledninger for vann og avløp i det aktuelle området.

Jernbaneverket har ingen vesentlige motforestillinger til at området omreguleres med formål kontor/industri/lager, men forutsetter at utbygger besørger nødvendige støytiltak mot Hovedbanen. De ser det som positivt at planforslaget bidrar til å øke antall arbeidsplasser i området.

NSB kommenterer nærheten til Hovedbanen og Bryn Stasjon og støtter utbygging i et av Oslos mest sentrale kollektivknutepunkt. Området bør få en høy utnyttelse.

Se utdypende saksfremstilling kapittel 2.

UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING

INNHOLD

KAPITTEL 1: PLANFORSLAGET	20
1.1 BAKGRUNN	20
1.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET	21
1.3 EIERFORHOLD	22
1.4 PLANSTATUS	22
1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET	23
1.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMING	25
1.7 ILLUSTRASJONSPLAN	26
1.8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET	27
KAPITTEL 2: FORHÅNDSUTTALELSER	29
2.1 LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER	29
2.2 TEMAVIS SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE	29
2.3 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE	30
2.4 NEDFOTOGRAFERTE FORHÅNDSUTALELSER	30

KAPITTEL 1: PLANFORSLAGET

Sakens bakgrunn, beskrivelse av planområdet, eierforhold, planstatus, planforslaget, og konsekvenser av planforslaget.

1.1 BAKGRUNN
Reguleringsforslaget fremmes av arkitekteneas på vegne av Harald Stange & Co. AS.

Bryn ligger inne i KDP Indre Oslo som et satsningsområde for nærings- og knutepunktsutvikling. Området inngår som et sentralt knutepunkt i forslag til Oslopakke 2 og som innsatsområde i Strategisk Næringsplan for Oslo.

Nils Hansens vei 18 inngår som en del av det gamle industrimiljøet som ble etablert på Bryn omkring 1890-1900. Bryn Nye Teglverk, senere Christiania Teglverk, var i drift frem til ca 1960. Bygningen bærer preg av dårlig vedlikehold.

Nils Hansens vei 20 består av et 4 etasjes bygg med underetasje. Bygningen ble oppført i 1969 med bærekonstruksjoner i betongelementer. Fasadene er forblendet med tegl.

1.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET

Beliggenhet:
Planområdet ligger i bydel Alna og nær Bryn stasjon. Området har et areal på ca 11 daa
og er avgrenset av Nils Hansens vei i nordvest, i nord av eksisterende industribebyggelse, i sydøst av Alnaelven, og i vest av vei 20680.

Planområdet har adkomst fra Store Ringvei til Nils Hansens vei, og fra Østensjøveien til Nils Hansens vei.
Området er lett tilgjengelig med offentlige kommunikasjonsmidler:
– Bryn stasjon for hovedbanen ligger innenfor gangavstand.
– Brynseng T-bane stasjon med linje 2, 3 og 4 ligger i umiddelbar nærhet.
– Bussholdeplasser finnes ved Brynseng.
– Nærmeste drosjeholdeplass er Bryn senter.

Tomt og eksisterende bebyggelse
Planområdet er begrenset av skrånende terreng på hver side, de høye platåene gjør dalbunnen forholdsvis mørk og skyggefull. Terrenget er tydelig formet av Alna elvens løp, som sammen med jernbanen skaper en kontinuitet og dynamikk i landskapet. Etter at Teglverkene i området hadde forsynt seg av leirryggene langs elvebredden ble det kjørt på fyllmasser og planert ut til industriområde.

Alnaelven er en viktig miljøfaktor, området har betydning som landskaps-, rekreasjons- og naturområde.
Alna har i dag en bortgjemt, forfallen og utilgjengelig karakter gjennom planområdet. Alnadalen er en viktig utluftningskanal med kaldluftsdrag, og dalen gir forurensningsdrenering av Groruddalen.

Planområdet preges av at det blir delt i to av Store Ringvei som går i bro over eiendommen. Området under broen fortoner seg mørkt og lite attraktivt.

Eksisterende bebyggelse i felt 1 utgjør en viktig del av et 100 år gammelt helhetlig industriområde. Bygningen ble oppført av Bryn Teglverk mellom 1890 og 1900 i bindingsverk i tre kledd med panel, den består av tre etasjer, med ovnen på grunnplan. Bebyggelsens tekniske tilstand bærer preg av forfall og dårlig vedlikehold. Byantikvaren oppfordrer eier til å integrere karakteristiske elementer av fasadene i ny bebyggelse som meningsfylte og fortellende historisk spor. Planforslaget legger til rette for at deler av fasadene mot elven, Ring 3 og mot det bevaringsverdige huset i Nils Hansens vei nr 14 blir bevart og innarbeidet i ny bebyggelse.

Eksisterende bygning i felt 2 er oppført i 1969. Bygningen benyttes hovedsakelig til kontorer med noe lagervirksomhet, den består av 3 etasjer over underetasje og en inntrukket toppetasje. Bygningen har et bruksareal BRA over terreng på ca 3.000m2. Bygningen trenger generelt vedlikehold og modernisering.

Adkomst
Planområdet har kjøreadkomst fra Nils Hansens vei. Regulert felles adkomst S-3016 fra Nils Hansens vei er opparbeidet lengst nord på eiendommen og følger elven frem til nr 20. Regulert avkjørsel fra vei nr 20680 har aldri kommet til utførelse.

Reguleringsforslaget legger til rette for en ny felles avkjørsel fra Nils Hansens vei plassert mer sentralt i planområdet. Planforslaget tilrettelegger for en turvei langs Alna som del av et sammenhengende friområde.

Spesielle miljøforhold
Planområdet er utsatt for støy og forurensning fra Store Ringvei som går i bro over eiendommen og deler denne i to. Området er vurdert som ikke egnet til boligformål.

Området er i sydøst begrenset av det foreslåtte regulerte grøntdraget langs Alnaelven. Planforslaget tilrettelegger for en turvei langs Alna som del av et sammenhengende friområde som åpnes opp for allmennheten.

1.3 EIERFORHOLD
Størstedelen av planområdet utgjøres av eiendommen gnr.137/bnr31. Hjemmelsinnehaver er SKIBS AS ARNSTEIN. Eiendommen forvaltes av Harald Stange & Co AS.

1.4 PLANSTATUS
Gjeldende regulering
Gnr 137/bnr. 31, Nils Hansens vei nr 18, omfattes av reguleringsplan S-2864 av den 14.05.86 med midlertidige reguleringsbestemmelser. Reguleringsformålet er industri.

Nils Hansens vei 20 med gnr137/bnr. 31 omfattes av reguleringsplan S-2033 av den 04.06.75 der
reguleringsformålet er angitt til industri.

Felles avkjørsel fra Nils Hansens vei til nr 18 og nr 20 er regulert i reguleringsplan S-3016 av den 30.11.88.

Planområdet blir også påvirket av Store Ringvei som omfattes av reguleringsplan S-936 av den 20.09.61.
Store Ringvei går i bro over området.

Nils Hansens vei som grenser til planområdet i nordvest omfattes av reguleringsplan S-936 av den
20.09.61.

Overordnete planer og rikspolitiske retningslinjer
I de rikspolitiske retningslinjer heter det blant annet følgende:
– Det bør tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og landbruks-, natur- og friluftsområder, og det skal legges vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonen i by og
tettstedsområder.
– I regioner eller områder der befolkningstettheten kan gi grunnlag for kollektivbetjening som et miljøvennlig og effektivt transportalternativ, skal det ved utforming av utbyggingsmønsteret og transportsystemet legges vekt på å tilrettelegge for kollektive transportformer.

Kommuneplan 2000- Arealdelen, vedtatt 08.12.99
Planen er utarbeidet som en ikke juridisk bindende strategisk plan for Oslos byutvikling. Det legges vekt på en knutepunkt basert regional utvikling langs hovedkorridorene for infrastuktur, og bystruktur i samsvar med prinsippene i en samordnet areal- og transportplanlegging.

Kommunedelplan for indre Oslo, vedtatt 02.12.98
Planen er en stategisk plan som gir rammer for byutvikling, byreparasjon, miljøbevaring og transport.
Bryn er omtalt som et strategisk knutepunktområde, med kobling av T-bane, Hovedbanen og tilrettelegging for fortetting i nærområdene. Langs Alna er det vist et sammenhengende grøntdrag, i tråd med grøntplanen.

Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag
Alnaelven kommer inn under vassdragsbelte i og ved byer og tettsteder, som har eller kan få stor betydning for friluftsliv. Retningslinjene skal sikre at det ikke gjøres inngrep som er til skade for pedagogiske verdier, friluftsverdier eller opplevelsesverdier.

Kommunedelplan for grøntstrukturen, vedtatt 15.12.93
Planen definerer og sikrer overordnete parker, turveier, naturområder/vassdrag og andre grønne områder i byggesonen. Arealene langs Alna skal tilrettelegges for allmenhetens bruk og ferdsel. Det karakteristiske elvelandskapet med stedegen vegetasjon og dyreliv skal søkes bevart. Grøntplanen viser en sone langs Alna til naturpark med turvei D10 langs elven. Det legges opp til en fri byggesone på 20 m fra vassdrag.

Disposisjonsplan for Alna og Tokerudbekken, vedtatt 29.08.90
Disposisjonsplanen har som hovedmål å åpne friområdene langs Alna for allmennheten og tilrettelegge for en sammenhengende gang/skkelvei langs elven.

Vedtatte planer og planer under arbeid for tilstøtende områder
Gnr. 132/bnr. 6, Nils Hansens vei 14, Zinkfabrikken.
(nord for det foreliggende planområdet) er i S-2864 av 14.05.86 regulert til industri. Ny reguleringsplan for eiendommen er under arbeid.

Gnr. 132/bnr. 91, 97 og 5. Nils Hansens vei 9-11(nord for Nils Hansens vei 14) er i S-2864 av 14.05.86 regulert til industri. Nytt reguleringsforslag for eiendommen er under arbeid.

Etterstadkroken 9.
NCC har fått utarbeidet et reguleringsforslag som er sendt plan- og bygningsetaten den 14.04.00. Planen er vedtatt.

Nils Hansens vei 23-25
(mindre vesentlig endring). Planen er vedtatt.

Hovedsykkelvei – Østensjøveien, Nils Hansens vei og Ring 3.
mindre vesentlig endring). Planen er vedtatt.

Grønn plakat.
Helsevernetaten har utarbeidet dokumentet «Grønn Plakat» som gir anbefalinger vedrørende vern av grøntområder i Oslo.

1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Eiendommen foreslås regulert til byggeområde for kontor, lager, industri og friområde/turvei.

Arealer, grad av utnytting, byggehøyder og plassering
Tomtearealet utgjør ca 11daa. Av dette er ca 7.300m2 er foreslått regulert til byggeområde, ca. 4 000 m2 er foreslått regulert til friområde (turvei).

Eksisterende industribebyggelse i felt 1 forutsettes revet, med unntak av deler av de gamle fasadene som forutsettes bevart og innarbeidet i den nye bebyggelsen. Planforslaget legger til rette for nybygg i felt 1 med et samlet BRA over terreng på ca. 13.500m2. I felt 2 forutsettes eksisterende bygning beholdt og påbygget. Planforslaget forutsetter et samlet BRA over terreng i felt 2 på 6.700m2. Samlet T-BRA over terreng for felt 1 og felt 2 blir 20.750m2. Totalt bruksareal under terreng er 5 000 m2.

Grad av utnytting:
Grad av utnytting av arealer for ny og eksisterende bebyggelse i forhold til netto tomteareal, definert som byggeområde for kontor, lager og industri ( 7.300m2).

Basert på bruksarealet over terreng blir TU 20.750/7.300 x 100 = 284 %.

Det er foreslått et regulert friområde langs Alnaelven som del av det sammenhengende grøntdraget gjennom Groruddalen, grad av utnytting ville blitt mindre dersom dette tomtearealet inngikk i beregningen.

Ny bebyggelse i felt 1 tillates oppført i inntil 8 etasjer. Det samme antall etasjer er forutsatt for eksisterende bebyggelse med påbygg i felt 2. Maksimal gesimshøyde er satt til C 110.0 m for begge felt.
Gesimshøyder er angitt på plankartet. I tillegg tillates takoppbygg for tekniske innretninger med god estetisk avslutning av bygningsmassen.

Store Ringvei som deler eiendommen i to blir et viktig element i utformingen og plasseringen av den nye bebyggelsen på eiendommen. På naboeiendommen i Nils Hansens vei 14, ligger den bevaringsverdige Zinkfabrikken. Planforslaget legger til rette for en lavere byggehøyde mot det bevaringsverdige huset.

I sydøst stiger terrenget bratt og utgjør en skrent ned mot Alnaelven og planområdet. Store Ringvei forsvinner i tunnel under kollen, som har sitt høyeste platå ved Nordre Skøyen Hovedgård på ca C 138.5m
Alna og det foreslåtte regulerte grøntområde med turvei langs elven utgjør viktige elementer i planområdet og ny bebyggelse er i volum og plassering tilpasset disse omgivelsene.

Utforming
Eksisterende bygning i Nils Hansens vei 18 utgjør en del av det gamle industriområdet som vokste frem langs Alnaelven rundt 1890. Fasadene består av bindingsverk i tre kledd med panel og med en karakteristisk gavl i tegl Bygningens tekniske tilstand bærer preg av forfall og dårlig vedlikehold og bygningen er forutsatt revet med unntak av deler av fasadene mot elven og grøntdraget.

Byantikvaren oppfordrer eier til å integrere karakteristiske elementer av fasadene i ny bebyggelse som meningsfylte og fortellende historiske spor. Forslaget til reguleringsbestemmelser fastsetter derfor i § 4 at Byantikvaren skal uttale seg om den arkitektoniske utformingen og bruken av de karakteristiske elementene i den nye bebyggelsen. Illustrasjonsprosjektet er i tråd med Byantikvarens synspunkter og viser del av de gamle fasadene bevart. Det har vært særlig viktig å anskueliggjøre de historiske sporene fra
det gamle industrimiljøet langs elven, og på den måten gjøre det kjent for allmennheten. Ny bebyggelse og del av eksisterende skal vektlegge forholdet til Alnaelven i volumoppbygging og i arkitektonisk uttrykk.

Felles avkjørsel, trafikkforhold og parkering.
Kjøreadkomst til området er forutsatt via ny avkjørsel fra Nils Hansens vei. Felles avkjørsel er flyttet mer sentralt i planområdet for å lette adkomsten til foreslått bebyggelse på begge sider av Store Ringvei og samtidig frigjøre arealene langs Alnaelven. Eksisterende felles avkjørsel er i dag regulert og opparbeidet langs elven, dette arealet er i planforslaget forutsatt tatt til bruk til friområde/turvei.

Adkomst fra vei 20680 til planområdet er regulert, men har aldri kommet til utførelse. Terrenget i dette området er svært bratt og lite egnet til felles avkjørsel. Området er i planforslaget forutsatt tatt i bruk til friområde/turvei.

Det skal opparbeides parkeringsplasser etter de til en hver tid gjeldende parkeringsnormer for Oslo. Laveste parkeringsnorm for kontor skal legges til grunn. Minimum 70% av parkeringsplassene skal anlegges i underjordiske garasjeanlegg, av disse skal minimum 5 % være tilrettelagt for bevegelseshemmede.

Alna og friområdene
Alnaelven utgjør en verdifull ressurs for planområdet og i lokalmiljøet for øvrig. Det foreliggende planforslaget avsetter et ca 30m bredt friområde langs nordvestsiden av bekken der dette er mulig i forhold til eksisterende bebyggelse. Bekkeløpet og tilstøtende terreng og vegetasjon forutsettes bevart i størst mulig grad. Det tillates likevel anlagt en gangsti langs elven. Stien kan tilrettelegges for bevegelses-hemmede i den grad slik tilretteleggelse kan gjennomføres uten å berøre bekkeløpet og uten vesentlige inngrep i terreng eller vegetasjon.

Utearealene mellom bebyggelsen og friområdet skal gis en parkmessig behandling og tillates ikke skilt fra friområdet ved gjerder eller på annen måte. Landskapsdraget langs Alna sikres og videreutvikles. Planen vil klimatisk være positiv for Alnadalen hvor åpenheten i forhold til luftstrømningen vil bli bedret.

Utomhusplan
Reguleringsbestemmelsene stiller krav om at det skal sendes inn en detaljert plan for utomhusarbeidene for
det enkelte felt samtidig med søknad om rammetillatelse. Planen skal vise adkomster, parkering, beplantning m.m. Utomhusarealene skal være opparbeidet i henhold til planen før brukstillatelse gis.

Forhold for bevegelseshemmede
Det stilles generelt krav om at bebyggelse og utomhusanlegg skal utformes med tanke på best mulig tilgjengelighet for bevegelseshemmede. Det skal etableres trappefri adkomst til innganger. I umiddelbar nærhet av hovedinngangene skal det opparbeides parkeringsplasser for bevegelseshemmede.

1.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMING
Planområdet fremstår i dag som lite attraktivt med en bebyggelse som bærer preg av forfall og dårlig vedlikehold. Planforslaget vil bidra til å gi området en klarere byplanmessig tilknytting til omgivelsene,
samtidig som grøntdraget langs Alna vil bli fremhevet og tilgjengelig for allmenheten.

Så vel det nye reguleringsformålet som omfanget av den foreslåtte bebyggelsen er i tråd med vedtatte føringer i området. Bryn er et satsningsområde og vil bli videreutviklet som et regionalt knutepunkt.
Bebyggelsen er i tråd med fortettingsprinsippene i et så viktig knutepunkt som Bryn.

Forslaget sikrer mulighet for å sette i verk overordnete målsettinger og vedtak.

1.7 ILLUSTRASJONSPLAN

Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer.

1.8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål:
Tiltaket bidrar til å øke utnyttelsen i et viktig kollektivknutepunkt. Dette er i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging.

Gjennomføring av planen innebærer at Alna blir synliggjort og at grøntdraget langs elven bevares og styrkes. Tilgjengeligheten for allmenheten blir bedret, dette er i samsvar med overordnete planer og intensjoner.

Konsekvenser for natur og miljø:
Landskapsdraget langs Alna sikres og videreutvikles. Planen vil klimatisk være positiv for Alnadalen hvor åpenheten i forhold til luftstrømningen vil bli bedret.

Eksisterende terreng og vegetasjon langs Alna vil måtte avgrenses og beskyttes under gjennomføring av byggearbeidene. Anleggsarbeidene vil ikke kreve andre spesielle tiltak for å sikre det omkringliggende miljøet. Arbeidene med garasjekjellerne kan medføre en lokal og midlertidig senkning av grunnvann-standen som kan kreve særlige tiltak.

Planforslaget vil, når det er gjennomført, ikke medføre støy eller annen forurensning av betydning for miljøet. Virkningen for lys eller sikt vil være ubetydelig.

Samfunnsmessige konsekvenser:
Planforslaget vil bidra til en ønsket byutvikling i området og styrke et viktig kollektivknutepunkt. Forslaget sikrer bevaring av bekkeløpet og grøntdraget langs Alnaelven og åpner et verdifullt friområde for allmennheten.

Planforslaget innebærer en høyere grad av utnytting innenfor planområdet og vil ventelig medføre noe øket trafikk på adkomstveiene. Økningen vil være uten nevneverdig betydning i forhold til hva som allerede er forutsatt og lagt til grunn ved reguleringen av tilstøtende områder. Det foreliggende planforslaget viser en endret avkjøring fra Nils Hansens vei. Felles adkomst er plassert mer sentralt i planområdet.

Planområdet er lett tilgjengelig med offentlige kommunikasjonsmidler. Disse antaes å ha mer enn tilstrekkelig kapasitet til å ivareta en øket etterspørsel fra Nils Hansens vei 18 og 20.

Økonomiske konsekvenser:
Infrastrukturen i området er ferdig opparbeidet eller vil bli ferdigstilt i samsvar med tidligere vedtatte planer. Tiltaket antas derfor ikke å medføre behov for ytterligere offentlige investeringer.

Fremdrift:
Planforslaget har til hensikt å gi en helhetlig utforming av eiendommene. Utbyggingen vil ventelig skje etappevis, etter leietageres behov.

Juridiske konsekvenser:
Planen har ingen juridiske konsekvenser.

Konsekvenser for barn og unge:
Planforslaget åpner grøntdraget langs Alnaelven for allmenheten og gjør området lettere tilgjengelig for alle grupper av befolkningen. Forslaget er ellers uten spesielle konsekvenser for barn og unge.

Konsekvenser for funksjonshemmede:
Planen regulerer et antall parkeringsplasser utformet og reservert for bevegelseshemmede. For øvrig er planforslaget uten spesielle konsekvenser for funksjonshemmede.

KAPITTEL 2: FORHÅNDSUTTALELSER
Innkomne forhåndsuttalelser er listet opp nedenfor, referert, kommentert og gjengitt i forminsket kopi.

2.1 LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER

1. Jernbaneverket Region Øst, brev av den 11.05.00.
2. NSB BA Eiendom, brev av den 08.05.00.
3. Frode Jacobsen, e-post melding av den 12.04.00.
4. Bryn Miljøforum, e-post melding ved Lars Einar Gudim av den 12.04.00.
5. Oslo Kommune, vann og avløpsetaten, brev av den 12.05.00.
6. Oslo kommune, byantikvaren, brev av den 20.06.00.
7. Viken Energinett AS, brev av den 09.05.00.
8. Statens vegvesen, Oslo vegkontor, brev av den 12.05.00.
9. Oslo Kommune, Samferdselsetaten, brev av den 21.08.00.
10. Oslo Kommune, Byantikvaren, brev av den 11.02.04.

2.2 TEMAVIS SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE

Jernbaneverket Region Øst har ingen vesentlige motforestillinger til at gnr.137, bnr31 omreguleres fra
industri til kontor/lager. De minner likevel om at nødvendige tiltak mot støy fra Hovedbanen må
besørges og bekostes av tiltakshaver.

30m byggegrense fra midt nærmeste spor til bebyggelse gjelder inntil annen byggegrense er
fastlagt gjennom vedtatt reguleringsplan. Jernbaneverket er positive til at planforslaget bidrar til å øke antall arbeidsplasser i området. Bryn er utpekt som et viktig kollektivknutepunkt og tiltaket vil bidra til å styrke dette.
Eiendommen grenser til Hovedbanen ved Bryn stasjon, sikkerhetsmessige, tekniske og støymessige tiltak må ivaretaes. Jernbaneverket er ansvarlig myndighet.
NSB understreker betydningen av helhetlig byplanlegging og anbefaler at reguleringsarbeidet sees i sammenheng med øvrige planer for næringsutbygging i området.

Bryn stasjon vil være et av de mest sentrale kollektivknutepunkt i Oslo og utbyggingen bør gis en høy arealutnyttelse.
Frode Jacobsen, ber om at Bryn Miljøforum blir orientert om reguleringsplanene.
Miljøforum, ber om å få tilsendt reguleringsplanene.
Oslo Kommune, vann og avløpsetaten, vedla kartutsnitt som viser kommunale hovedledninger for vann og avløp i området.
Oslo kommune, Byantikvaren ber om at det taes tilstrekkelig hensyn til de helhetlige kulturminneverdiene og grøntarealene langs Alna. Byantikvaren har i senere brev, datert 11.02.04, uttalt seg positivt til hovedprinsippene når det gjelder bevaring av deler av det tidligere teglverket som vist i illustrasjonsprosjektet.
Viken Energinett AS, brev av den 09.05.00. Viken energinett er etablert i området med kabelanlegg og ber om å bli kontaktet i god tid før eventuelt arbeid igangsettes.
Statens vegvesen, Oslo vegkontor, brev av den 12.05.00. Statens vegvesen Oslo er bekymret for punktutbyggelsen som skjer i området og mener det burde vært sett i sammenheng med vegsystemet i samme område. Statens vegvesen Oslo og Samferdselsetaten har startet et samarbeid for å få vurdert vegsystemet i området Teisen-Ryen.
Oslo kommune, Samferdselsetaten uttaler seg i forbindelse med den foreslåtte nye avkjørselen sentralt plassert i planområdet. Den foreslåtte avkjørselen kan legges til grunn i forbindelse med det videre arbeidet med reguleringsforslaget. F.eks. utforming, bevaring, friområder, saksbehandling

2.3 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE

Forholdet til støy og forurensning fra Ring 3 og Hovedbanen er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene.

Det er ingen vesentlige motforestillinger til at området omreguleres. Positivt til at planforslaget vil øke antall arbeidsplasser i området og bidra til å styrke et viktig kollektivknutepunkt.

I forbindelse med traseer for ledninger og kulverter i området vil Vann og avløpsetaten og Viken energinett bli kontaktet i forbindelse med den videre prosjekteringen.

Videre samarbeid med Byantikvaren vil sikre at det blir tatt tilstrekkelig hensyn til kulturminneverdiene og
grøntarealene langs Alna.

2.4 NEDFOTOGRAFERTE FORHÅNDSUTTALELSER (ikke inkludert her)