Forslagsstillers planbeskrivelse
Brynsengfaret 8 – 12, Brynseng
Planskisse til prosjektavklaring
Reguleringsplan
Forslagsstiller: NCC Property Development AS.
Konsulenter: Link Arkitekter as i samarbeid med Felix arkitekter as

Vi tar forbehold om at det kan ha oppstått feil under tilpasning av materialet til dette formatet.

1.1. skisse – eksisterende situasjon

1.2 Skisse – mulig fremtidig situasjon

Brynsengfaret 8-12 eies av forslagstiller av planen NCC Property Development AS. Link Arkitekter as
har i samarbeid med Felix arkitekter as stått for utformingen av planforslaget. Bakgrunnen for
igangsetting av planarbeidet er ønske om å utvikle eiendommen i tråd med overordnede planer som
åpner for at planområdet kan benyttes både til bolig- og næringsformål, og at eiendommen kan
utvikles med en høyere utnyttelse enn det gjeldende regulering tillater. Forslag til omregulering
innebærer en transformasjon av arealene fra industri til et boligområde med høy tetthet og
arealintensiv næringsvirksomhet (kontor). I tillegg foreslås noe forretning/bevertning, allmennyttig
formål (undervisning, konferanse, galleri og barnehage.)

3.1 Lokalisering og bruk
Planområdet ligger sentralt på Bryn som i dag er et næringsområde i sterk transformasjon og vekst, fra
tradisjonell industrivirksomhet til mer arealintensiv virksomhet (hovedsakelig kontorer). Planområdet
grenser opp til Brynseng T-banestasjon, og det er kort vei til Bryn jernbanestasjon.

Planområdet ligger ca. 3 km fra Oslo sentrum i luftlinje, og området har en gunstig lokalisering i
forhold til overordnet veinett.

Planområdet har et areal på ca.17,9 da, og er begrenset av sporområdet i nord, en kontoreiendom i øst
og et grøntdrag og boligområde i vest. Mot sør grenser planområdet til et opparbeidet offentlig
friområde langs Alnaelva.

Planområdet er tidligere benyttet til industrivirksomhet, men det er ingen virksomhet i planområdet i
dag. Industriområdet er i dag inngjerdet.

3.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer

Natur- og ressursgrunnlaget
Planområdet grenser til opparbeidet friområde/turområde langs Alnaelva. Deler av friområdet eies av
NCC Property Development AS.

Landskap

Topografi og vegetasjon:

Eiendommen ligger langs Alnaelvas nordlige dalside: Nordlige del av tomten består av et
platå, mens den sørlige og vestlige delen av tomta har skrånende terreng ned mot Alnaelva.
Platået er bebygd og har store asfaltflater, og her finner man kun noen få enkeltstående
bjørketrær. Skråningen mot sør er tilvokst av et villniss av løvtrær. Skråningen ned mot elva
fremstår som en grønn vegg i elvelandskapet langs Alnaelva, og er en viktig del av
landskapsrommet langs elva. Alnaelven med tilgrensende grøntområder og kulturminner er et
viktig identitetsskapende element i lokalmiljøet.

Friområde og tilgrensende boligområde i vest.

Friområdet langs Alnaelva.
Grunnforhold (geoteknikk):
Tidligere utførte grunnundersøkelser har registrert fyllmasser i den vestlige delen av
planområdet. Fyllmassene bør sannsynligvis kontrolleres nærmere før utbygging
gjennomføres.

Verneinteresser
Nordvest i planområdet ligger en fabrikkhall («buehallen») som iht. opplysninger fra
Byantikvaren er oppført på gul liste. Det er tidligere i år mottatt rammetillatelse og
igangsettingstillatelse for riving av denne bygningen. (For øvrig er det mottatt
igangsettingstillatelse for riving av alle eksisterende bygninger innenfor planområdet).

Ca. 30 m øst for planområdet (på naboeiendom) ligger en gammel murbygning med
tilknytning til Brynseng stasjon. Bygningen er i 2 etasjer og har saltak. Bygningen er i dag
regulert til bolig/bevaring.

Miljøfaglige forhold

Luftforurensning/lokalklima:
Planområdets nærområder i nord og øst er svært trafikkbelastet. Alnaelva har en viktig
funksjon i forhold til utlufting av forurenset luft, og i «Overordnet lokalklimaanalyse for
Groruddalen» og «Klimaanalyse for Bryn» utført av PBE 2003 anbefales det at dalbunnsonen
langs Alna bør holdes åpen og ikke fortettes med bygninger. Analysene viser at ut fra
beregning av fremtidige luftforurensningsnivåer, er planområdet egnet til boliger.

Støy fra trafikk
Det er følgende støykilder i området: Jernbanen ligger på den andre siden av Alnaelva, sør for
planområdet. T-banen/t-banestasjonen grenser inntil planområdet nord, og det er også noe støy
fra biltrafikken (Østensjøveien). Foreløpige beregninger viser at planområdet er godt egnet for
bolig.

Forurenset grunn
Noteby AS foretok i 1999 miljøtekniske grunnundersøkelser. I to områder ble det påvist
oljeforurensning over SFT´s norm for mest følsom arealbruk; ved nedgravde fyringsoljetanker
og i skråningen like nedenfor smørebukken. Ved en eventuell arealbruksendring må
situasjonen i de to områdene vurderes på nytt, og disse massene må leveres til godkjent
mottakssted.

Biologisk mangfold:
Det er ikke utført registreringer av biologisk mangfold innenfor planområdet. Store deler av
planområdet er i dag bebygd og asfaltert, og har derfor et svært begrenset dyre- og planteliv.
Den bratte skråningen ned mot elva i sør har mye vegetasjon, og har en funksjon som
buffersone mellom bebyggelsen og evt. dyreliv langs Alnaelva.

Sol og skyggeforhold
Planområdet har hovedhenvendelse mot sør, og har svært gode solforhold. Eiendommen ligger
utsiktsmessig flott til.

Trafikkforhold

Brynsengfaret 8-12 ligger i enden av Brynsengfaret. Planområdet er i dag tilgjengelig med bil både fra
Etterstadkroken og fra Brynsengfaret. Brynsengfaret er i øst tilknyttet Nils Hansens vei tett inntil
krysset mellom Nils Hansens vei og E6 /Ring 3. Brynsengfaret har meget god kontakt med overordnet
veinett.

Brynsengfaret er regulert til felles avkjørsel, og gir i dag atkomst for eiendommen Østensjøveien 56 og
Veidirektoratets nybygg. Brynsengfaret er regulert med bom vest for Brynsenfaret 8-12. Det er videre
regulert en snuplass for Etterstadkroken vest for denne bommen. Denne reguleringen er ikke
opparbeidet. I eksisterende situasjon er det gjennomkjøringsmulighet mellom Etterstadkroken og
Brynsengfaret. Det er observert en begrenset gjennomkjøring her.

Langs Brynsengfaret er det frem til planområdet opparbeidet en offentlig gang- og sykkelvei med en
regulert bredde på 3 m. Etterstadkroken (offentlig vei) er opparbeidet til regulert bredde og standard
frem til ca. 40 m fra planområdet i vest, og er atkomstvei for store boligområder.

Risiko- og sårbarhet

Det er ikke så langt utført grunnundersøkelser med tanke på radon.

Sosial infrastruktur
– Offentlige og private servicetilbud, skole,
– skolefritidsordning og barnehage:

Nærmeste barneskoler er Vålerenga og Bryn barneskole. Nærmeste ungdomsskole er Hovin
skole. Ifølge bydelene har skolene begrenset kapasitet, mens Undervisningsbygg opplyser at
det foreløpig er kapasitet på skolene. Det finnes to barnehager på Etterstad og fire barnehager i
Teisenområdet.

Ved Brynseng stasjon ligger Narvesen, Peppes Pizza og Kredittkassen, og ved gamle Bryn
stasjon finnes enkelte spesialforretninger. Bryn kjøpesenter ligger ca. 12 min. gange (900 m)
fra planområdet, med et bredt tilbud av butikker og servicefunksjoner.

– Kollektivtilbud:
Brynområdet er et viktig regionalt kollektivknutepunkt med overgang mellom T-bane, tog og
buss. Planområdet grenser opp til Brynseng stasjon som har 4 T-banelinjer som går ut fra
sentrum. Det går buss i Østensjøveien. Lokaltog stopper på Bryn stasjon.
Gardermobanens trasé ligger under bakken langs T-banetraséen, og det er gjort forberedelser
til å etablere en stasjon i området mellom Brynseng T-banestasjon og Bryn jernbanestasjon.

Teknisk infrastruktur
Vann- og avløpsetaten opplyser at hovedledninger går i nordre del av planområdet (langs veien).

Estetikk og byggeskikk
Eksisterende bebyggelse på tomta skal rives, og eksisterende forhold på tomta vil derfor ikke være
retningsgivende for videre utvikling av planområdet. Bygningene er utbygd over tid og har derfor
ulike arkitektoniske uttrykk.

Eksisterende bebyggelse i planområdet

Tilgrensende kontorbyggeiendom i øst har en høy utnyttelse og er oppført i 6-10 etasjer.
Boligbebyggelsen i vest består også av store volumer i 8 etasjer og er organiser i en «løs»
kvartalsstruktur. Mellom bygningene er det store uterom. I nord er bebyggelsen organisert i forhold til
tilliggende veier.

Boligfelt vest for planområdet

Nytt kontorbygg øst for planområdett

Stedsutvikling

Bryn er i dag et næringsområde i sterk transformasjon og vekst, fra mer tradisjonell industrivirksomhet
til mer arealintensiv virksomhet (hovedsakelig kontorer). På nabotomta i øst er det nylig oppført et
større kontorbygg (Vegdirektoratet).

Barns interesser
Arealet på platået er inngjerdet og ikke tilgjengelig for barn i dag. Arealet i skråningen ned mot
friområdet/Alnaelva er tlgjengelig, men det er ikke registrert at området benyttes til lek i dag.

Universell utforming
Nordre del av planområdet er tilnærmet flatt og har god tilgjengelighet for bevegelseshemmede. Mot
vest og skråningen ned mot Alnaelva er til dels svært bratt og lite tilgjengelig for bevegelseshemmede.

Interessemotsetninger
Forslagstiller er ikke kjent med om det foreligger interessemotsetninger i forhold til foreslått utnyttelse
og bruk av planområdet.

4. PLANSTATUS

Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge
RPR for barn og unges interesser i planleggingen stiller bl.a. krav til at det skal tilrettelegges arealer
for barn og unge, og at disse arealene skal være skjermet for støy, luftforurensning og trafikkfare.

Rikspolitiske retningslinjer for samrordnet areal- og transportplanlegging (T-5/93)
RPR for samordnet areal- og transportplanlegging gir planmessige føringer som tilsier at det
skal tas sikte på å begrense biltrafikk ved å prioritere utbygging med høy arealutnyttelse
innenfor byggesonen og å legge tilrette for god tilgjengelighet til kollektive reisemidler.

Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag (T-1078)
Alnaelva kommer inn under vassdragsbelte i og ved byer som har eller kan få stor betydning for
friluftsliv. Retningslinjene skal sikre at det ikke gjøres inngrep som er til skade for opplevelsesverdier,
pedagogiske verdier eller friluftsverdier, herunder fiske og fremkommelighet i og langs vannstrengen.

Kommuneplan 2004, vedtatt 26.05.04.
Kommuneplanen legger opp til en strategi i tråd med RPR for samordnet areal- og transportplanlegging,
der videre vekst og utvikling i stor grad skal skje i tilknytning til kollektivknutepunkter
og stasjonsnære områder. I slike områder skal det legges til rette for et allsidig og flerfunksjonelt
bymiljø med innpassing av boliger. Overordnede turveilenker, vassdrag og grøntstruktur skal sikres.

Kommunedelplan for indre Oslo, vedtatt 02.12.98
Kommunedelplan for indre Oslo er en strategisk plan som gir rammer for byutvikling, byreparasjon,
bevaring og transport. Bryn er i den planen omtalt som et strategisk knutepunkt, med kobling til Tbane
og jernbanens fjærn-, nær- og lokaltog. Planen legger opp til fortetting i Brynområdet. Langs
Alna er det vist et sammenhengende grøntdrag.

Kommunedelplan for grøntstruktur
Kommunedelplan for grøntstruktur legger opp til at områdende langs Alna skal tilrettelegges for
allmennhetens bruk og ferdsel, samt at restene av elvelandskapet med stedegen vegetasjon og dyreliv
skal bevares.

Gjeldende regulering
Området innegår i reguleringsplan S-4031 (vedtatt 12.02.04) og er regulert til byggeområde for kontor,
industri og allmennyttig formål (undervisning), samt offentlig trafikkområde (gang- og sykkelvei) og
felles avkjørsel. Planen åpner for maks. utnyttelse på T-BRA= 32.000 m2, og byggehøyder på
henholdsvis 3, 5, 7 og 9 etasjer.

Pågående KU- og plansaker
Forslagstiller kjenner ikke til at det pågår KU-saker eller andre reguleringssaker i nærheten av
planområdet.

Bryn – Forslag til rammer for videre knutepunktutvikling. (På høring høsten 2004 og oversendt
for politisk behandling november 2004).
Området rundt Bryn-Brynseng skal utvikles fra et tilnærmet rent næringsområde til et attraktivt
flerfunksjonelt urbant område, med arbeidsplassintensiv næringsvirksomheter (kontor, handel,
offentlig/privat service) nærmest knutepunktet, og innpassing av boliger i deler av området.

Brynsengfaret 8-12 er vist med kombinert formål: Byboliger og næring.
Evt. næringsarealer i tilknytning til Brynseng T-banestasjon anbefales utnyttet med et service- og
kompetanserettet bedriftsmiljø som forholder seg til Helsfyr med sitt allerede eksisterende miljø innen
undervisning, forskning og forvaltning. Det frarådes å innpasse større forretninger i området, – kun
nærservice bør tillates.

Det stilles krav om at boligene skal ha en variert boligsammensetning og krav til uteareal på terreng,
og at akseptable støy- og luftforurensningsforhold må sikres i felles oppholdsrom.

I tråd med kommuneplanen og rikspolitiske retningslinjer legges det opp til en høy utnyttelse i
området for å bygge opp under kollektivtrafikken. På arealene nærmest kollektivknutepunktet legges
det opp til en utnyttelse på inntil TU=260 % med bygg på 7-9 etasjer med mulighet for bygg på opptil
40 meters høyde i kjerneområdet ved Brynseng stasjon.

Bebyggelsen skal utvikles med en sammenhengende bymessig struktur, med kvartaler på
Brynsengplatået og en mer åpen struktur langs Alnadalen. Det skal etableres offentlige rom og plasser
med gode gangforbindelser seg i mellom og mellom viktige funksjoner.

For å bygge opp under kollektivtrafikken, leggs det opp til en restriktiv parkeringspolitikk basert på
følgende:

– For boliger benyttes vedtatt norm for den tette byen
– For næring nær T-banestasjon bør normene for den nedre del av skalaen for den tette byen
benyttes.

Rapporten anbefaler støyskjerming mellom Brynsengfaret 8-12 og T-banestasjonen, og at
bygningsstrukturene brukes til å skjerme mot støy. For å bedre luftkvaliteten i området foreslås
etablering av utluftingskorridor mellom ny bebyggelse i Brynsengfaret 8-12 og nabobebyggelse i vest,
samt at bygningsstrukturen legges langs med luftstrømmen.

I rapporten åpnes det opp for at utbyggere gjennom rekkefølgebestemmelser kan bli pålagt å
opparbeide infrastruktur utover egen eiendom.

Alnaelva skal sammen med tilliggende grøntstruktur utvikles til et sammenhengende elve- og
grøntdrag. Alnaelva med tilliggende kulturminner skal forsterkes som kulturstreng og historisk
forankring, og bidra til å styrke stedets identitet.

Det skal etableres et sammenhengende gang- og sykkelveinett i området som skal underbygge
kollektivknutepunktet samt gi god tilknytning til områdene rundt.

Planen anbefaler at Brynseng T-Banestasjon gjøres mer attraktiv og tilgjengelig gjennom etablering av
gode atkomstmuligheter og prioriterte gangveier. Det anbefales at det opprettholdes en mulighet for en
evt. fremtidig stasjon på Gardermobanen, med forbindelse både til Brynseng og Bryn stasjon.

Flerkjerneutvikling. Om strategier for byutvikling rundt større knutepunkt i Oslo.
(Høring okt.
2004).
Rapporten synliggjør kommunens strategi for utvikling av byens regionale knutepunkt. Plan- og
bygningsetaten anbefaler i rapporten at kommunen blir en hovedbidragsyter ved gjennomføring av
flerkjernestruktur i regionen, og at kommunen inntar en aktiv rolle i utviklingen av regionale
knutepunkt som Bryn.

5. MEDVIRKNING
5.1 Innspill ved kommunalt samråd
Kommunalt samråd er et prøveprosjekt der enkelte etater kan gi innspill til forslagsstiller i starten av
planarbeidet i forbindelse med innsendelse av et planinitiativ. Samrådsinnspillene følger som eget
vedlegg.

Liste over samrådsinnspill
1. Oslo Sporveier, 01.09.2004
2. Samferdselsetaten 01.09.2004
3. Helse- og velferdsetaten 02.09.2004
4. Byantikvaren 08.09.2004

Sammendrag av samrådsinnspill
• Oslo Sporveier er positive til utbygging ved kollektivknutepunktet.
• Sporveien vurderer å kjøre buss i Brynsengfaret, og ber om at det avsettes en busstrasé med en
bredde på min. 7 m.

Samferdselsetaten har følgende innspill:
• Parkering må skje iht. gjeldende parkeringsnorm
• Det må foreligge enkel trafikkanalyse som belyser konsekvenser på de nærliggende veikryss,
belastning gjennom Etterstad og fra Nils Hansons vei, samt trafikksikkerheten i forhold til
avkjørsler til off. vei.
• Etaten mener at Etterstadkroken ikke skal være gjennomgående, og at det må etableres
snuplass. Støyskjerming og luftkvalitet må ivaretas.
• Gang- og sykkelveier må være gjennomgående til T-banen.

Helse og velferdsetaten
• Det bør utføres en risikovurdering vedr. forurensning av grunn
• Etaten ønsker reguleringsbestemmelser vedr. støy på uteoppholdsareal utenfor minst ett
soverom (m.h.t. lufting)
• Foruresning til Alnaelva aksepteres ikke
• Nærhet til friområdet kan redusere behov for utearealer, men angir samtidig at min. uteareal
bør være 25 m2. 2/3 av dette utearealet skal være soleksponert 1. mai kl. 15.00.

Byantikvaren
• I gjeldende reguleringsplan er det åpnet for riving av «Buehallen», men Byantikvaren opplyser
at bygningen fortsatt står på kommunens gule liste. I møte i planforum 13.10.2004 mente
representant for Byantikvaren at Byantikvarens endelige avgjørelse vedr. buehallen ikke er
tatt.

Forslagsstillers kommentarer til samrådsinnspill
Det er i planforslaget ikke tilrettelagt spesielt for at Sporveien kan etablere bussforbindelse gjennom
Brynsengfaret. For at Sporveien kan kjøre buss gjennom området, må hele Brynsengfaret omreguleres
fra felles avkjørsel til offentlig vei, og dagens vei må oppgraderes til offentlig standard. Øst for
planområdet vil det ikke være mulig å opparbeide veien til offentlig standard, og en slik omregulering
anses derfor som lite realistisk.

Det vil i forbindelse med innsending av endelig planforslag bli utarbeidet trafikkanalyse. Det er lagt til
rette for at området er stengt for allmenn gjennomkjøring, og gang- og sykkelveier er gjennomgående
til T-banen, iht. Samferdselsetatens innspill.

Det er utført undersøkelser vedr. forurensning i grunnen (Se kap. 3). Krav til støynivå på utearealene
er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Iht. illustrasjonsprosjektet vil noen leiligheter mot
sporområdet være nordvendte, og det vil derfor ikke være mulig å tilfredsstille Helse- og
velferdsetatens krav til støyforhold utenfor soveromsvindu. Etatens krav om uteareal på min. 25 % av
bruksarealet kan imøtekommes, men inntil 50 % av arealet foreslås dekket på balkong/takterrasser.
Det er inntatt i reguleringsbestemmelsene at det skal om nødvendig gjøres tiltak som hindrer at evt.
forurenset vann renner ned i Alnaelva.

Byantikvarens spørsmål om riving er avgjort gjennom at forslagsstiller har mottatt
igangsettingstillatelse for riving av buehallen. Planskissen forutsetter riving av all eksisterende
bebyggelse innenfor planområdet.

5.2 Kunngjøringsinnspill
Innkomne kunngjøringsinnspill følger som eget vedlegg. Innkomne kunngjøringsinnspill er opplistet,
referert, kommentert og vedlagt sammen med forhåndsuttalelser, se punkt 5.3 forhåndsuttalelser.

Liste over kunngjøringsinnspill

1. Bydel Gamle Oslo
2. Samferdselsetaten
3. Friluftsetaten
4. Vann- og avløpsetaten
5. Helse- og velferdsetaten
6. Byantikvaren
7. Undervisningsbygg
8. Fylkesmannen i Oslo og Akershus
9. Etterstad Vel
10. Hafslund Nett

Sammendrag av kunngjøringsinnspill
Bydel Gamle Oslo ved Bydelsadministrasjonen mener at saken har prinsipiell karakter, og ber derfor
om at frist for uttalelse utsettes til etter bydelsutvalgets møte 22. november.

Samferdselsetaten mener
at det må utarbeides en enkel trafikkanalyse for belyse tiltakets trafikale konsekvenser. Etaten mener
at det ikke er ønskelig at atkomst til nye forretninger og kontorer legges fra Etterstadkroken, men det
kan vurderes om boliger kan ha atkomst herfra. Etaten mener at det må tas med i
reguleringsbestemmelsene at snuplass i enden av Etterstadkroken og gang- og sykkelvei forbi
området skal opparbeides før brukstillatelse kan gis. Etaten mener at det må opparbeides en grøntsone
på 1-1,5 m mellom regulert gang- og sykkelvei mellom t-banen og planområdet for å avklare grensen
mellom private og offentlige arealer, og for å sette av arealer for snølagring. Samferdselsetaten mener
at det ikke må være gjennomkjøringsmulighet fra Etterstadkroken til Nils Hansens vei. Byggegrensen
fra midt regulert gang- og sykkelvei bør være på min. 15, 0 m. Parkering (og sykkelparkering) skal
være iht. den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm.

Friluftsetaten har ingen merknader i forbindelse med varsel om oppstart av planarbeid.

Vann- og avløpsetaten opplyser at hovedledninger går i nordre del av planområdet, og at det ikke er
tillatt å plassere bygg nærmere enn 2 m. Det må utarbeides egen plan for håndtering av overvann (bør
fordrøyes på eget område). Etaten presiserer at overflatevann fra området som evt. føres til
overvannsledning, ikke må ha forringet vannkvalitet som kan medføre forurensning. Dette gjelder
både i anleggsfasen og for ferdige anlegg.

Etaten anbefaler at det avsettes min. 25 m2 uteareal pr. boenhet/ 25 % av boligdelens bruksareal. Inntil
30 % av dette kan ligge på terrasser. Etaten mener at parkeringsdekning bør holdes på et
minimumsnivå.

Byantikvaren opplyser at utredningsplikten iht. lov om kulturminner § 9 er oppfylt, men gjør
oppmerksom på at dersom det likevel i forbindelse med tiltak på eiendommen oppdages automatisk
fredede kulturminner, skal arbeidet stoppes og Byantikvaren skal kontaktes. Byantikvaren sier videre
at forholdet til eksisterende bebyggelse på eiendommen er avklart ved at det er gitt rammetillatelse for
riving. Dersom planarbeidet viser at det likevel er mulig å innpasse buehallen i ny bebyggelse, er
Byantikvaren positiv til dette. Brynsengfaret 6 c og Østensjøveien 51 står oppført på gul liste, og
Byantikvaren ber om at ny bebyggelse tar hensyn til disse bygningene og ber om at
byggehøyder/volumer også tar hensyn til områdets fjernvirkning.

Undervisningsbygg opplyser at barn innenfor planområdet vil sogne til Vålerenga barneskole og
Hovin ungdomsskole. Det opplyses at begge skolene har ledig kapasitet. Nærmeste naboskole er Bryn
skole (1.-7. klasse) som også har noe ledig kapasitet. Med bakgrunn i alle plansakene som er varslet i
området, planlegges det ca. 3.200 nye familieleiligheter som alle sogner til Bryn, Vålerenga og Hovin
skoler. Dersom alle planene gjennomføres, vil skolene i området/nærområdet ikke ha tilstrekkelig
kapasitet. Dersom tiltaket gjennomføres, forutsetter Undervisningsbygg at det blir tatt hensyn til skoler
og skoleveier i anleggsperioden.

Fylkesmannen mener at det bør vurderes om det skal utarbeides ROS-analyse i forhold til evt.fare for
uønskede hendelser som følge av nærhetene til Østensjøbanen.

Etterstad Vel ber om at avstand til Alnaelva opprettholdes som i gjeldende plan. Vellet ber om at veien
stenges med sperringer mellom Etterstadkroken og Brynengfaret. Videre fremkommer et ønske om
oppgradering av arealet vest for planområdet. Vellet mener at det bør bygges støyskjerming mot Tbanen.

Hafslund Nett har 2 nettstasjoner innenfor planområdet, og det påpekes at evt. flytting av
nettstasjonene må bekostes av utbygger. Ved nybygging må det tas kontakt med Hafslund nett.

Forslagsstillers kommentarer til kunngjøringsinnspill
Forhold som er kommentert i kunngjøringsinnspill gjentas ikke.
Samferdselsetatens innspill vedr. avkjørsler, stenging for gjennomkjøring og opparbeidelse av
snuplass og gang- og sykkelvei er imøtekommet gjennom krav i reguleringsbestemmelsene. P.g.a. at
en ønsker en urban utforming av gaterommet mot sporområdet, er regulert gang- og sykkelvei foreslått
lagt mellom ny bebyggelse og felles avkjørsel. Av hensyn til en helhetlig utforming bør bredde og
standard på felles avkjørsel og gang- og sykkelvei øst for planområdet videreføres gjennom
planområdet. Forslagsstiller mener at det i en urban situasjon er unaturlig å legge opp til byggegrenser
på 15 m fra midt regulert gang- og sykkelvei.

Dersom ny bebyggelse plasseres nærmere enn 2 m fra eksisterende vannledning, vil prosjektet belastes
med kostnadene ved omlegging av vannledningen.

Det er inntatt i reguleringsbestemmelsene at overflatevann fra området som evt. føres til
overvannsledning, ikke må ha forringet vannkvalitet som kan medføre forurensning.

Krav til uteareal på min. 25 % av boligdelens bruksareal tilfredsstilles i planen, men inntil 50 % av
dette foreslås dekket på balkong/takterrasse.

Etatens ønske om minimumsnormer for parkering er i
møtekommet for boligdelen. For kontor foreslås parkeringskravet i gjeldende regulering opprettholdt.
Øvrig næring forholder seg til dagens maksimumsnorm.

Det er gitt føringer i overordnede planer om at planområdet skal ha en høy utnyttelse, men ny
bebyggelse vil ha en tilstrekkelig avstand både til Brynsengfaret 6 c og Østensjøveien 51, slik at
hensynet til disse er sikret.

Boligene er planlagt gjennomført i nær fremtid, og det antas derfor at dagens skoler i nærområdet vil
ha nok kapasitet. Veien gjennom planområdet vil bli sikret for gående/syklende i anleggsperioden
ROS-analyse i forhold til evt.fare for uønskede hendelser som følge av nærhetene til Østensjøbanen
anses ikke å være relevant i forbindelse med denne reguleringsplanen.

Avstand til Alnaelva opprettholdes som i gjeldende plan, og det er planlagt sperringer mellom
Etterstadkroken og Brynsengfaret, iht. ønske fra Etterstad Vel. Opparbeidelse av arealet vest i
planområdet vil bli vurdert i forbindelse med utarbeidelse av utomhusplan for boligfeltet.
Støyskjerming vil bli ivaretatt i tråd med gjeldende retningslinjer.

6. FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE
I tråd med overordnede rammer for området («Bryn – Forslag til rammer for videre
knutepunktutvikling») er det foreslått en sammenhengende bymessig struktur langs Brynsengfaret og
mot kollektivknutepunktet. Felt A som hovedsakelig består av boliger legges mot eksisterende
boligområde i Etterstadkroken, mens næringsbygget legges mot eksisterende næringsarealer i
Brynsengfaret.

Den foreslåtte tette bebyggelsesstrukturen mot Brynsengfaret/sporområdet har en viktig funksjon som
støyskjerm for uteoppholdsarealene i forhold til hovedstøykilden i området (T-banen). Lenger sør på
tomta er bebyggelsen lagt som en «fingerstruktur» med bebyggelse i nord-sørlig retning, som åpner
seg mot sør og mot de grønne landskapskvalitetene langs Alnaelva.

Bebyggelsen ligger i hovedsak plassert oppe på platået (se snitt), og ligger i all hovedsak innenfor
byggegrensen mot sør slik den fremgår av gjeldende reguleringsplan. Boligbebyggelsen vest for
planområdet ligger mye nærmere gangvei/grøntdraget langs Alnaelva enn den foreslått byggegrensen
mot sør i planforslaget. De foreslåtte byggegrensene vil sammen med stor høydeforskjell mellom
friområde og platået sikre at bebyggelsen ikke fremstår som påtrengende i forhold til friområdet, og at
det ikke vil oppstå noen form for privatisering av friområdet.

I dag er det klare grenser mellom friområdet/grøntområdet langs Alnadalen og industriområdet nord i
planområdet. Med foreslått omregulering vil grøntarealet trekkes inn mellom boligbebyggelsen og
kontorbygget. Dette innebærer en utvidelse av grøntstrukturen langs Alnaelva, og at elvelandskapet
langs Alna forsterkes som identitetsskapende element.

Det naturgitte forholdene med åpenhet mot sør og vest er utnyttet ved at den høyeste bebyggelsen er
lagt mot tomtens nord- og østside (11 boligetasjer og 10 kontoretasjer mot sporområdet og 8 etasjer
mot næringsområdet i øst). Illustrasjonsprosjektet viser en gradvis høydemessig avtrapping ned til 4
etasjer ( på det laveste) mot sørvest. Høydemessig avtrapping vil sammen med den viste bebyggelsesstrukturen
sikre gode boligkvaliteter m.h.t. sol og lysinnfall på fasader og på
uteoppholdsarealer. De foreslåtte høydene er i tråd med foreslåtte høyder i «Bryn- Forslag til rammer
for videre knutepunktutvikling» der det legges opp til bygg med inntil 40 meters høyde i
kjerneområdene rundt Brynseng stasjon. Foreslått utnyttelse på TU=252 % ligger i underkant av det
åpnes for i nevnte plan (TU=260 %).

Mellom bygningene dannes klart definert uterom som vil bli opparbeidet som uteoppholdsarealer for
boligene. Samlet uteareal imøtekommer Helse og velferdsetatens arealkrav, men planforslaget legger
opp til at en større andel av utearealet kan legges til balkong/takterrasser. Forslagsstiller mener at dette
kan begrunnes med bakgrunn i overordnede planers ønske om høy utnyttelse, samt nærheten til
friområdet langs Alnaelva .

Sett fra sør vil planområdet fremstå som bebyggelse «i det grønne» omgitt og rammet inn av store
grøntarealer langs Alnaelva.

Dagens kjørevei forbi planområdet foreslås strammet opp, slik at Brynsengfaret vil fremstå som et
bymessig gaterom. For å sikre at bebyggelsen underbygger det urbane uttrykket, er det stilt krav om at
bebyggelsen mot Brynsengfaret skal ligge med fasadelivet i formålsgrense mot gang- og sykkelvei,
samt at fasadene i 1. etasje skal ha en bymessig utforming dersom arealene benyttes til forretninger
eller bevertning. Gjennomføring av planen vil med dette bidra til en oppgradering og urbanisering av
området.

Reguleringsbestemmelsene legger opp til følgende rammer for leilighetssammensetningen i
planområdet:
1-roms: maksimum 25%
2-roms: maksimum 30 %
3-roms: minimum 40 %
4- roms eller mer: minimum 15 %
Foretatte markedsvurderinger tilsier at personer med lokal forankring vil være en viktig kjøpegruppe.
Det vil da være viktig også å kunne gi et tilbud til 1. gangs etablerere, hvor inngangsverdien ikke er
for høy. Ved å legge inn 1-roms leiligheter vil unge mennesker/studenter få mulighet til å eie i stedet
for å leie og derved få mulighet til å komme seg inn på boligmarkedet. Planen legger samtidig opp til
en høy andel store leiligheter, med minimum 55 % 3-4 roms leiligheter. Den høye andelen store
leiligheter legger til rette for at barnefamilier kan etablere seg i planområdet.

Støy fra trafikk

Brekke & Strand akustikk har utført foreløpige beregninger av støynivået på bakkeplan og
utenfor fasade. Beregningene er vurdert i forhold til «Retningslinje for behandling av støy i
arealplanlegging» (T-1442). Beregningene tar hensyn både til støy fra veitrafikk, T-bane, og
jernbanen sør for planområdet. Beregningene viser at med foreslått bebyggelsesstruktur, vil
området som er tiltenkt som uteoppholdsareal på bakken ligge under laveste grenseverdi for
hver enkelt støykilde. For å oppnå tilfredsstillene innvendig støynivå på boligbygg mot Tbanen,
må det iverksettes støydempende fasadetiltak.

Samlet sett vil gjennomføring av planen bidra til en transformasjon av Bryngengområdet i tråd med
overordnede føringer i kommuneplanens arealdel og i tråd med rammene nedfelt i «Bryn- Forslag til
rammer for videre knutepunktutvikling».

7. PLANSKISSEN

Reguleringsformål:

Kombinerte formål:
• Bolig(blokkbebyggelse), forretning, kontor, allmennyttig formål (barnehage, undervisning,
konferanse og galleri) og bevertning.
• Forretning, kontor, allmennyttig formål (undervisning, konferanse og galleri) og bevertning.

Trafikkområder:
   •  Vei
   •  Gang- og sykkelvei
   •  Annet veiareal

Fellesområder:
• Felles avkjørsel

Grad av utnytting og høyder

Felt A med kombinert formål byggeområde for bolig (blokkbebyggelse) med tilhørende anlegg,
forretning, kontor, allmennyttig formål (barnehage, undervisning, konferanse og galleri) og bevertning
foreslås med en utnyttelse på 32.000 m2 (T-BRA). Av dette kan inntil 1000 m2 i 1. etasje benyttes til
forretning, kontor almennyttig formål og/eller bevertning. Felt B med kombinert formål byggeområde
kontor, forretning, allmennyttig formål (undervisning, konferanse og galleri) og bevertning foreslås
med en maks. utnyttelse på 13.100 m2 (T-BRA). Arealene i 1. etasje kan benyttes til forretning og
bevertning.

Dette gir en samlet utnyttelse på 45.100 m2 (T-BRA).
Byggeområdene i planområdet har et samlet areal på 17,9 da., og dette gir en samlet tillatt utnyttelse
på. TU=252 %.

Det foreslås at det stilles krav om uteareal pr. boenhet på min. 25 % av bruksarealet. Inntil 50 % av
arealet må dekkes på bakkeplan, – resterende arealer kan dekkes på balkonger og takterrasser.
Utomhusarealet skal være støyskjermet. Illustrasjonsprosjektet viser boliger med et tillatt bruksareal
på inntil på inntil 29.000 m2. Dette gir krav om et samlet uteareal på 7.250 m2, og av disse må 3.625
m2 ligge på bakken. Beregninger av illustrasjonsprosjektet viser at det innen felt A kan opparbeides
min. 4.500 m2 brukbare utearealer på bakken.

Boligbebyggelsen mot sporområdet foreslås regulert med maks høyder på 12 etasjer (målt i forhold til
felles avkjørsel mot sporområdet). Lamellene sørvest i feltet er avtrappet fra 8 etasjer i nord ned til 4
etasjer i sør, mens boligblokken mot felt B er avtrappes fra 9 etasjer til 5 etasjer i sør.
Bygget i felt B har en høyde på 10 etg. mot nord mens fløyen mot sør er på 8 etasjer. Fløyen mot nord
vil i tillegg ha en underetasje.
Maks gesimshøyder er vist på plankartet. Det foreslås at ventilasjonsoppbygg, trapp, støyskjerming av
takterrasser/balkonger og heismaskinrom kan oppføres inntil 3,2 m over tillatt gesimshøyde.

Bebyggelsens plassering
Det foreslås byggegrenser som er såpass detaljerte at grensene definerer områdets bebyggelsesstruktur.
Det foreslås at mot gang- og sykkelvei kan det tillates utkragninger på inntil 1,8 m ut over
feltgrensen/byggegrensen, dersom fri høyde under utsikkende bygningselementer er minimum 6,0 m.
Byggegrensene internt innen hvert felt er relativt romslige, og åpner for senere vurderinger av hva som
er optimal plassering av hvert enkelt bygg. Av hensyn til ferdsel i friområdet, biologisk mangfold
langs elva, og for å ivareta hensynet til landskapsrommet langs elva, er byggegrensene mot sør langt
ca. på samme nivå som byggegrensen er i dag.

Evt. barnehage er tenkt plassert sørvest i felt A.

Landskap
I reguleringsbestemmelsene legges det opp til at eksisterende topografi i størst mulig grad skal
beholdes. Byggegrenser ivaretar hensynet til elvelandskapet (se over.)

Miljøfaglige forhold

Støy og luftkvalitet:
Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om at de til enhver tid gjeldende forskrifter,
vedtekter eller retningslinjer vedrørende luftoverført støy fra T-bane, tog og veitrafikk,
vibrasjoner, strukturstøy og luftkvalitet skal følges. Det stilles krav om at nødvendige
avbøtende tiltak skal være etablert før brukstillatelse gis.
I h.t. føringer i «Bryn – forslag til rammer for videre knutepunktutvikling» er bekkefaret som
ligger vest for planområdet viktig som utluftingskorridor. Dette er ivaretatt ved at avstand fra
bebyggelse innenfor planområdet til nabobebyggelse er over 40 m.
Hoveddrenasjen langs Alna holdes åpen ved at bebyggelsen legges på platået.

Sol og skygge:
Foreløpige utførte sol- og skyggeanalyser viser at de foreslåtte byggegrensene gir gode
solforhold for boligene. Sol- og skyggeanalyser vil bli utarbeidet før innsending av endelig
planforslag.

Forurensning i grunnnen:
Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om at før byggearbeidet igangsettes, skal evt
forurensninger i grunnen være fjernet/behandlet iht. krav fra forurensningsmyndighet og planog
bygningsmyndigheten, og en redegjørelse for dette må sendes inn i forbindelse med
igangsettingssøknad.

Trafikkforhold

Eksisterende felles avkjørsel fra øst (Brynsengfaret) foreslås videreført gjennom planområdet med en
minimum bredde på 6,5 m. Der bredden tillater det, kan det opparbeides langsgående parkering mot
sporområdet. Parkeringsplassene er tenkt benyttet som besøksparkering for
forretninger/serveringssteder/allmennyttig formål i felt A og B. Felles avkjørsel skal være felles for
felt A og B.

Felles avkjørsel skal ikke være åpen for allmenn gjennomkjøring fra Brynsengfaret til Etterstadkroken,
og veien foreslås stengt med bom øst for regulert snuplass i Etterstadkroken. Felles avkjørsel fra øst
(Brynsengfaret) foreslås regulert med snuplass rett øst for denne. Snuplass i felles avkjørsel er
dimensjonert for personbiler, og det legges opp til at varelevering og søppelbil kan kjøre gjennom
bommen.

Regulert snuplass i enden av Etterstadkroken foreslås flyttet/forskjøvet mot nord, slik at gang- og
sykkelvei kan legges sør for veien. En mindre del av gang- og sykkelveien sør for snuplassen vil ligge
på nabogrunn.

Kontorbygget i felt B vil ha atkomst fra Brynsengfaret i øst, mens barnehage og boligene i felt A kan
ha atkomst både fra Brynsengfaret og fra Etterstadkroken.

Gang- og sykkelvei/fortau gjennom planområdet foreslås etablert i forlengelse av opparbeidet gangog
sykkelvei på sørsiden av Brynsengfaret, langs ny bebyggelse. Gang- og sykkelveien videreføres
med samme bredde (3 m.) og standard som i Brynsengfaret. Gang- og sykkelvei krysser felles
avkjørsel der gangbroa kommer ned fra sporområdet.

Planforslaget legger opp til at boligene skal følge minimumsnormen for «den tette byen». For kontor
foreslås gjeldende regulering lagt til grunn med 9 parkeringsplasser pr. 1.000 m2. Øvrige
næringsarealer (inkl. barnehage) foreslås med en parkeringsdekning tilsvarende maksimumsnormen
for tett by. Krav til parkeringsdekning skal dekkes innenfor planområdet. (hovedsakelig i
parkeringskjeller).

Risiko- og sårbarhet
Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om at det ikke skal gjøres tiltak innenfor planområdet
som tilfører forurensning til Alnaelva. Dette gjelder både i anleggsperioden og for ferdig anlegg.

Sosial infrastruktur
Iht. reguleringsbestemmelsene legges det opp til at det innenfor boligblokkene i felt A kan etableres
barnehage.

Teknisk infrastruktur
Det legges opp til at renovasjonsbiler kan kjøre gjennom området. (D.v.s. at renovasjonsbiler har
tilgang til å åpne bommen).

Estetikk og byggeskikk
Det er i bestemmelsene stilt krav om at bebyggelse innen planområdet som hovedregel skal ha flate
tak. Den foreslåtte bebyggelsen består av store volumer, og det er stilt krav om at volumene skal ha en
fasademessig underdeling. Heisoppbygg, ventilasjonsoppbygg etc. skal utformes som en integrert del
av bebyggelsen.

I nordøstre del av felt A (mot felt B) legger planforslaget opp til at det skal etableres et åpent areal fra
bakkeplan og opp til underkant av 5. etasje. På bakkeplan skal arealet opparbeides som et urbant
plassrom. Planen skal i tillegg sikre at det skal opparbeides en passasje i 1. etg. fra felles avkjørsel og
inn mot boligenes uteoppholdsareal.

Stedsutvikling
Planen legger opp til et flerfunksjonelt område med byboliger, arbeidsintensiv næringsvirksomhet og
strøkstjenlig virksomhet (forretning, bevertning, allmennyttig formål) som sikrer aktivitet store deler
av døgnet. Arealbruken vil sammen med den foreslåtte utnyttelsen bygge opp under vedtatt
utbyggingsretning (fortetting i knutepunkter).

Barns interesser
Utearealene består av store og sammenhengende romforløp. Arealene er til dels flate, til dels bratte
ned mot elva. Dette åpner for mulighet for variert lek gjennom hele året. Friområdet langs Alnaelva
medfører en viktig tilleggskvalitet for barn og unge i planområdet.
Ved evt. etablering av barnehage i felt A, forutsettes det at utearealet inngår i beregningen av samlet
uteareal for boligene (Barnehagens uteareal vil være tilgjengelig for alle beboere etter barnehagens
stengetid).

Universell utforming
Atkomtvei, fortau og torg mellom byggeområdene og sporområdet er tilnærmelsesvis flatt. Det samme
gjelder den nordligste delen av utearealet i felt A, mens utearealet ved lamellbebyggelsen er svakt
skrånende. Den sørlige delen av tomta er såpass bratt et den er lite tilgjengelig for
bevegelseshemmede.

Juridiske forhold
Før det kan gis brukstillatelse for siste byggegrinn innen felt A, må felles avkjørsel, gang- og
sykkelvei gjennom området og snuplass i enden av Etterstadkroken opparbeides.
Uteoppholdsarealer for boliger, tilknyttet hvert byggetrinn, må opparbeides før det gis ferdigattest for
byggetrinnet.

8. KONSEKVENSER AV FORSLAGET

Overordnede planer og mål
Planforslaget er i tråd med kommuneplanen og rikspolitiske retningslinjer der det legges det opp til en
høy utnyttelse i kollektivknutepunkter.

Natur- og ressursgrunnlaget
Foreslåtte byggegrenser mot Alnaelva er i hovedsak i samsvar med byggegrense mot Alnaelva i
gjeldende reguleringsplan. Foreslåtte byggegrenser sikrer tilstrekkelig avstand mellom bebyggelse og
friområdet. Planforslaget har derfor ingen konsekvenser for friluftsinteressene i området.

Landskap
I dag er det klare grenser mellom friområdet/grøntområdet langs Alnadalen og industriområdet nord i
planområdet. Med foreslått omregulering vil grøntarealet trekkes inn mellom boligbebyggelsen og
kontorbygget. Dette innebærer en utvidelse av grøntstrukturen langs Alnaelva, og at elvelandskapet
langs Alna forsterkes som identitetsskapende element. De foreslåtte byggegrensene mot sør sikrer
tilstrekkelig avstand mellom friområdet og ny bebyggelse. (Se «Estetikk og byggeskikk»).

Verneinteresser
Boligbygg øst for planområdet har allerede i dag et stort kontorbygg som nærmeste nabo
(Vegdirektoratet). Nytt kontorbygg i felt B foreslås oppført med god avstand til den gamle bygningen,
og planforslaget vil derfor ikke ha noen negative konsekvenser for dette bygget.

Miljøfaglige forhold

Luftforurensning og lokalklima
Planforslaget sikrer utluftingskorridor langs det gamle bekkefaret vest for planområdet og ved
å legge byggegrensene med god avstand fra Alnaelva vil planforslaget ikke ha negative
konsekvenser i forhold til drenering langs Alnaelva.

Støy fra trafikk
Trafikkberegningene forutsetter enøkning i trafikken på ca. 15%. I forhold til dagens
ÅDT vil en slik trafikkøkning (veitrafikk) tilsvare en økning i støynivå på i underkant
av 1 dB. En økning på 1 dB anses ikke å skulle skape økt støyplage.

Biologisk mangfold:
Hele den øvre del av tomta er i dag bebygd/dekket av asfaltflater. Ved omregulering til bolig
vil store deler av området opparbeides til grøntarealer og beplantes. Det antas at en slik
transformasjon av bakkearalene vil ha positive konsekvenser for det biologiske mangfoldet.
Skråningen vil fungere som en buffersone mellom bebyggelsen og friområdet.

Sol-og skyggeforhold:
Det eneste boligområdet i nærmiljøet, ligger vest for planområdet, og vil derfor ikke få økt
skyggevirksninger som følge av planforslaget.

Trafikkforhold
Brynsengfaret 8-12 ligger i enden av Brynsengfaret. Brynsengfaret er i øst tilknyttet Nils Hansens vei
tett inntil krysset mellom Nils Hansens vei og E6 /Ring 3. Dette er et komplett kryss med alle
rampeforbindelser. Brynsengfaret har således meget god kontakt med overordnet veinett.
Nærmeste kryss på E6 lenger syd ved Bryn mangler avkjøringsrampe fra nord på E6. Denne trafikken
avvikles derfor via Nils Hansens vei og Østensjøveien fram til Bryn. Denne trafikken sammen med
annen trafikk på Østensjøveien fører i ettermiddagsrushet til en køsituasjon bakover fra krysset
mellom Jernbaneveien og Østensjøveien. Køen slår tilbake forbi krysset mellom Østensjøveien og Nils
Hansens vei. Krysset gir i maksimaltimen fremkommelighet for begge strømmer ved fletting. Køen i
Nils Hansens vei strekker seg i lange perioder av ettrmiddagsrushet forbi krysset med Brynsengfaret.
Med dagens trafikkmengder fungerer dette krysset meget bra med fletting av venstresvingende trafikk
med køen i Nils Hansens vei.

En stor del av trafikken ut Nils Hansens vei er rettet direkte mot E6. Utbygging langs Brynsengfaret
vil derfor være vesentlig gunstigere en utbygging på Brynseng for øvrig. En slik utbygging vil i langt
større grad bidra til belastning av det hardt belastede krysset mellom Østensjøveien og Nils Hansens
vei.

I morgenrushet er det ikke observert problemer i noen av de ovenfor nevnte kryss. Trafikk sydfra på
E6 mot Østensjøveien gjennom Brynseng fordeler seg trolig på rampen mot Østensjøveien på Bryn og
på rampen mot Nils Hansens vei. Høyre innsving på Østensjøveien fra Nils Hansens vei ble observert
å gå uten problemer.

Brynsenfaret gir i dag atkomst for eiendommen Østensjøveien 56 og Veidirektoratets nybygg.
Brynsengfaret er regulert med bom vest for Brynsenfaret 8-12 Det er videre regulert en snuplass for
Etterstadkroken vest for denne bommen. Denne reguleringen er ikke opparbeidet. I eksisterende
situasjon er det gjennomkjøringsmulighet mellom Etterstadkroken og Brynsengfaret. Det er observert
en begrenset gjennomkjøring her.

Det er foretatt en nummerskiltregistering av denne gjennomkjøringstrafikken sett i forhold til trafikken
inn og ut på Nils Hansens vei. Det er også talt trafikk i krysset mellom Nils Hansens vei og
Østensjøveien.

P.g.a. at både boligdelen og næringsarealene har en høy utnyttelse grunnet planområdets nærhet til
Brynseng stasjon, lav parkeringsdekning for boligdelen, vil planforslaget innebærer et økt
passasjergrunnlag for kollektivtrafikken i området.

Risiko- og sårbarhet
Krav i reguleringsbestemmelsene sikrer at det ikke skal forekomme avrenning fra planområdet.
Fylkesmannens har foreslått at det bør foretas ROS-analyse og utrede evt. fare for uønskede
hendselser som følge av nærheten til Østensjøbanen. Planlagt bebyggelse vil ikke ligge nærmere
sporområdet enn mange andre bygg langs banen, og forslagsstiller mener derfor at det er urimelig at
forslagsstiller skal utrede dette temaet.

Sosial infrastruktur
Planforslaget legger opp til at det kan etableres barnehage innenfor planområdet.

Estetikk og byggeskikk
Foreslått bebyggelse bygger seg opp fra 4 etasjer i sørvest til 12 etasjer i nord og øst. Dette gir gode
høydemessige overganger til tilgrensende boligbygg i vest med opptil 8 etasjer, og mot tilgrensende
kontorbygg i øst med 6-10 kontoretasjer. Planforslaget åpner for store volumer (tilvarende
kontorbygget i øst), men p.g.a. planens åpne bebyggelsesstruktur og høydemessig avtrapping mot sør,
samt nærheten til grøntområdet, vil prosjektet fremstå med en «grønn innramming» sett i et
fjernvirkningsperspektiv sørfra.

Prosjektets volum og høyder må i tillegg sees i sammenheng med foreslått utbygging av resten av
Brynseng og Brynområdet, jfr «Bryn – Forslag til rammer for videre knutepunktutvikling» der det
åpnes for høyder på inntil 40 meters høyde og utnyttelse på inntil 260 %. Med bakgrunn i de
overordnede føringene for fremtidig utvikling i området, vil planforslaget inngå som et av mange
prosjekter med høy utnyttelse, som sammen vil transformere Brynområdet til et relativt tett byområde.

Stedsutvikling
Planforslaget er i tråd med de rammene som gis for området i rapporten «Bryn – forslag til rammer
for videre knutepunktutvikling», både m.h.t. arealbruk, høyder, bebyggelsesstruktur og utnyttelse.
I rapporten «Bryn – forslag til rammer for videre knutepunktutvikling» åpnes det opp for at utbyggere
gjennom rekkefølgebestemmelser kan bli pålagt å opparbeide infrastruktur utover egen eiendom.
Forslagsstiller mener at dette vilkåret allerede er oppfylt når det gjelder Brynsengfaret 8-12. Dette
p.g.a. at NCC Property Development AS i samarbeid med Entra har bekostet opparbeidelse av hele
Brynengfaret m/tilgrensende offentlig gang- og sykkelvei, samt bidratt med midler til opparbeidelse av
Brynseng stasjon.

Barns interesser
Store deler av planområdet er i dag avstengt, og benyttes derfor ikke av barn i dag. Omregulering til
bolig og kontor innebærer at området i en viss grad blir mer tilgjengelig for barn og unge i
nærområdet.

Skolevei til Vålerenga barneskole går i hovedsak gjennom eksisterende boligområder med begrenset
trafikk. Gang- og sykkelvei langs Alnaelva kan også benyttes som skolevei til barneskolen.

Universell utforming
Tiltaket har ingen konsekvenser for bevegelseshemmede eller orienteringshemmede utenfor
planområdet.

Juridiske forhold
Rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene sikrer at veianlegg/gang- og sykkelvei gjennom området
opparbeides.

9. ILLUSTRASJONER
Følgende illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en
mulig maksimal utbygging iht. forslaget.

Snitt gjennom boligbebyggelsen i felt A

Snitt gjennom næringsbygget i felt B Målestokk: 1:1000

1. etg. i felt A

Illustrasjonsplan