Plan og bygningsetaten.

Etterstadgata 2 og 4 m.fl.
Reguleringsforslag til offentlig ettersyn

Området foreslås regulert til byggeområde for forretning og kontor samt boliger. Planforslaget
medfører riving av eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Hensikten med planforslaget
er å aktivisere et område som i dag ligger «brakk». Forslaget har en utnyttelsesgrad på
maksimum T – BRA = 9.600 m2 (uten kjeller), noe som tilsvarer ca. % TU = 187 %. Bebyggelsen
kan oppføres i 4 – 7 etasjer.

Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.

Plan- og bygningsetaten ber om bemerkninger til forslaget i løpet av høringsperioden
fra: 28. juni til: 25. august 2004

Forslagsstiller: OBOS v/Telje Torp Aasen Arkitektkontor AS

INNHOLD		Bydel Gamle Oslo Saksnr: 200008076 Dokument nr. 23
Saksgang	2
Plan- og bygningsetatens vurdering og konklusjon	4
Vedtak	9
Vedlegg – forslagstillers saksfremstilling

FORENKLET SAKSBEHANDLING
Som et ledd i Oslo kommunes arbeid for å gjøre behandling av innsendte reguleringsforslag mer effektiv og forutsigbar praktiseres for noen utvalgte saker «direkteutleggelse» til offentlig ettersyn. Dette gjelder kun for enkelte, innsendte reguleringsforslag med god kvalitet på det innsendte materialet. I disse sakene har forslagsstiller det fulle ansvar for beskrivelse av bl.a. planforslag og konsekvenser, mens Plan- og bygningsetaten kvalitetssikrer kart og reguleringsbestemmelser og skriver sin vurdering og konklusjon. Denne saken behandles i henhold til disse retningslinjer. Forslagsstillers saksfremstilling følger som vedlegg

SAKSGANG

Kunngjøring.
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 03.07.1998 i Aftenposten. Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev.

Vurdering av forskrift om konsekvensutredning.
Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII-a «Konsekvensutredninger», med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes.

Behandling av planforslaget.
Tilstrekkelig materiale for saksbehandling forelå fra forslagsstiller 18.07.2000. Etter offentlig ettersyn vil
innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringer innarbeidet. Saken er planlagt
oversendt Rådhuset for politisk behandling 4. tertial 2004.

SAMMENDRAG

Bakgrunn
Hensikten med planforslaget er å aktivisere et område som i dag ligger «brakk». Det innebærer en
avslutning av bebyggelsen på Vålerenga mot Etterstad og en bebyggelse som slutter seg til allerede utført
overbygging av Gjøvikbanen. Bebyggelsen vil med sin høyde og utstrekning danne en skjerm mot støy og
forurensning fra hovedveien for Vålerengabebyggelsen generelt. Planforslaget søker å bygge videre på
områdets karakteristiske bygningsmessige trekk og strøkets funksjonelle mangfold med boliger, butikker
og kontorer lagt til rette for alle aldersgrupper.

Planområdet ligger i bydel Gamle Oslo og er 5.980 m2. Tomten er i dag bebygget med et eldre sveitserhus
i Etterstadgata 2 og en mindre murbebyggelse i Etterstadgata 4. Planområdet er avgrenset av Strømsveien,
Vålerengatunellen, Vålerengens gamlehjem og Etterstadgata.

Planområdet er i dag regulert til byggeområde for offentlig bygning (barnehage), forretninger og kontor.
Deler av område er regulert til offentlig trafikkområde, mens en stor del av planområdet er uregulert.

Planforslaget
Planforslaget er utarbeidet av Telje – Torp – Aasen Arkitektkontor A/S på vegne av OBOS. Planforslaget
tilrettelegger for ny kontor- og forretningsbebyggelse mot Strømsveien og på lokk over Gjøvikbanen. I
tillegg legges det til rette for boligbebyggelse mot Etterstadgata. Maksimal tillatt grad av utnytting er
T-BRA = 9.600 m2, hvorav inntil 1.000 m2 kan være forretning. % – TU for området utgjør 187 %.

Bebyggelsen kan oppføres i 4 etasjer mot Etterstadgata, 5 etasjer mot Ensjøveiens forlengelse og inntil 7
etasjer på hjørnet Strømsveien/Ensjøveiens forlengelse.

Planforslaget forutsetter at eksisterende bebyggelse i Etterstadgata 2 og 4 rives. En regner med å innpasse
15 – 20 leiligheter i forslagets boligdel, mens kontor- og forretningsdelen vil kunne gi 200 – 250
arbeidsplasser. Bebyggelse på lokk over Gjøvikbanen vil skjerme for forurensing fra E6.

Illustrasjon av planforslaget(noe beskåret i forhold til PDF format)

Forhåndsuttalelser

Forurensning og støy
Etterstad Vel, Bydel Gamle Oslo, Vålerenga Vel og Etterstad Kolonihage påpeker at utformingen av
bebyggelsen på tvers over Gjøvikbanen vil stoppe gjennomgangen av luft fra Groruddalen og skape en
betydelig forurensning av området. Malerhaugen Vel påpeker mulighetene for øket støynivå pga.
lydreflekser fra den foreslåtte bebyggelsen.

Trafikkforhold
Etterstad Vel, Etterstad Kolonihage og Tøyen, Nedre Kampen Vel hevder at forslaget vil virke uheldig
pga. økning av trafikken i Etterstadområdet, også for avviklingen av kollektivtrafikken.

Reguleringsformål
Malerhaugen Vel, Tøyen, Nedre Kampen Vel og Vålerenga Vel ønsker at området bare bør bebygges med
boliger og ikke med et blandet formål som foreslått.

Bevaringsforhold
Vålerenga Historielag ønsker å bevare eksisterende bebyggelse i Etterstadgata 2 og 4 med tilhørende
vegetasjon. Byantikvaren har i sine uttalelser signalisert at han vil komme tilbake til sin vurdering av
bevaringsspørsmålet under saksbehandlingen.

Utforming
Bydel Gamle Oslo, Tøyen Nedre Kampen Vel, Vålerenga Vel og Vålerenga Historielag er kritiske til den
planlagte utbygging og Tøyen Nedre Kampen Vel bemerker at den foreslåtte utbyggingen er svært
dominerende og mye høyere enn de omkringliggende bygninger.

PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG KONKLUSJON

Overordnede mål
Området har god kollektivdekning og god tilknytning til det overordnete veinettet. I tråd med de
overordnete planer og Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging egner
området seg til arealintensiv næringsvirksomhet. Tilrettelegging for flere boliger er i samsvar med
Kommuneplanen og Kommunedelplanen for indre by.

Byforming
Plan- og bygningsetaten er positive til at planområdet utbygges og at det bygges på lokk over Gjøvikbanen.
Etaten mener det er en riktig vurdering å ha kontorer mot Ensjøveiens forlengelse, som en skjerm mot
forurensingen, og anser området mot tunnelåpningen som uegnet til boliger. Planforslaget vil kunne gi en
vitalisering av området. Det anses som positivt at boligbebyggelsen legges inne i området, mot
Etterstadgata, der den antas å være skjermet for forurenset luft og støy.

Utforming
Etaten har forståelse for at bebyggelsesstrukturen har blitt noe spesiell på bakgrunn av eiendomsstrukturen
med flere eiere i området, og på bakgrunn av ønsket om å skille boligbebyggelsen fra næringsbebyggelsen.
Etaten vil likevel påpeke at vist bebyggelsesstruktur virker fragmentert og at vi savner en tydeligere
sammenheng innenfor området. Åpent område mellom kontorbygg i Strømsveien og boligbebyggelse i
Etterstadgata er tenkt utformet som et gatetun, og er ment som en fortsettelse av det grønne området på den
andre siden av Etterstadgata. Etaten mener at utformingen av dette området, med beplanting, kan være med
på å skape en tydeligere sammenheng innenfor planområdet.

Utnyttelse
En høy utnyttelse, % – TU = 187 %, vil kunne forsvares ut fra områdets sentrale beliggenhet, god
tilknytning til det overordnete veinettet og god kollektivdekning.

Etaten er positive til vist volumoppbyggingen, med tung bebyggelse mot Ensjøveiens forlengelse og lavere
bebyggelse mot Vålerenga. En avtrapping av kontorbygget anses som positivt. Etaten er imidlertid av den
oppfatning at kontorbygget kan virke noe tungt i forhold til sine omgivelser.

Etaten er positive til at det legges til rette for et forretningsareal på inntil 1.000 m2 i planen og anser at
eventuelle forretninger på dette arealet vil være strøkstjenlige og bidra til en bedring av servicetilbudet i
nærområdet.

Trafikkforhold og parkering
Planforslaget vil medføre økt trafikk i området, men den nære beliggenheten til E6 og Strømsveien antas å
bidra til en avdemping av eventuelle problemer i Etterstadgata. Det foreslås to avkjørsler fra Etterstadgata,
en til garasjekjeller og en til en forplass. Plan- og bygningsetaten mener at det bør ses på muligheter for
kun en innkjøring fra Etterstadgata. Med unntak av to HC -parkeringsplasser på terreng legges all
parkering under bakken, noe som anses som positivt.

Forurensning og klima
Området er svært utsatt for støy og luftforurensing. Det anses derfor som positivt at bebyggelsen mot
Ensjøveiens forlengelse oppføres som en vegg mot forurensingen. Når det gjelder foreslått tårnbygg viser
etaten til konklusjon i lokalklimavurderingen hvor det framgår at: «planlagte bygningsvolum på 6 – 7
etasjer, under enkelte vindforhold kan skape kastevinder på bakkeplan i umiddelbar nærhet til
bebyggelsen». Etaten savner en vurdering av dette temaet og forslag til avbøtende tiltak. Etaten er
imidlertid positive til et tårnbygg ut fra et byformingsgrep.

Omregulering av barnehagetomt
Plan- og bygningsetaten er inneforstått med at klimavurderinger viser at dette området ikke er egnet til
barnehage og aksepterer at området blir omregulert. Plan- og bygningsetaten antar imidlertid at
bebyggelsen mot Ensjøveiens forlengelse og Strømsveien vil skjerme for støy- og luftforurensing og at en
barnehage kunne vært innpasset på tomt som i dag er regulert til barnehageformål.

Avstand til nabobebyggelse
Plan- og bygningsetaten mener at bebyggelsen har en akseptabel avstand til bevaringsverdig bebyggelse i
Etterstadgata 6. Byggegrenser mot naboeiendommer i sør synes imidlertid å ligge for nærme
eiendomsgrenser og bør trekkes tilbake slik at de samsvarer med Plan- og bygningslovens
avstandsbestemmelser.

Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.

[Reguleringskart er inkludert i Plan- og bygningsetatens PDF utgave, men er for stort til å passe inn her. Eventuelt kan du laste ned kartet (441 kb) Kartet vil være større enn skjermen – bruker du Internet Explorer må du være oppmerksom på at nettleseren kan redusere tilsynelatende størrelse, noe som gjør kartet uleselig]

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR:

ETTERSTADGATA 2 OG 4 m.fl.
GNR 237, BNR. 25 m.fl.
GNR 232, BNR. 91 m.fl.

§ 1. Avgrensning
Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket OP2 – 200008076 og datert Planog
bygningsetaten 10.06.2004.

§ 2. Formål
Området reguleres til:
– Byggeområde for boliger
– Byggeområde for forretning og kontor
I tillegg til boligformål kan det tillates etablert strøkstjenlig virksomhet som legekontor, tannlege,
barnehage, frisør og lignende, så fremt bygningsmyndighetene finner at virksomheten vil tjene strøket.

§ 3. Utomhusplan
Sammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan for den ubebygde del av tomten i
målestokk 1:200. Utomhusplanen skal være godkjent før rammetillatelse gis. Planen skal vise: bebyggelse,
uteoppholdsareal og lekeareal, avkjørsler, varemottak, kjøreveier, gangveier og parkering for bil og sykkel,
eksisterende/framtidig terreng, planlagte fyllinger, utgravinger, forstøtningsmurer og trapper, eksisterende
vegetasjon som bevares/fjernes og planlagt ny vegetasjon, markdekke og gulvflatematerialer, belysning,
søppeloppbevaring, gjerder og skilt. Uteoppholdsarealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til
godkjent plan før ferdigattest gis.

§ 4. Grad av utnytting
4.1 Byggeområde for forretning og kontor:
Tillatt bruksareal skal ikke overstige T-BRA = 8.100 m2. Bruksareal under terreng regnes ikke med i
T-BRA. Det tillates en forretningsandel på maksimum T-BRA = 1.000 m2.

4.2 Byggeområde for boliger:
Tillatt bruksareal skal ikke overstige T-BRA = 1.500 m2. Bruksareal under terreng regnes ikke med i
T-BRA.

§ 5. Plassering av bebyggelse
Bebyggelsen skal plasseres i byggelinjer eller innenfor byggegrenser som vist på plankart. Balkonger kan
utkrages maksimum 1,0 meter ut over byggegrense/byggelinje mot gate (minimum høyde fra gateplan =
3,5 meter). Mot bakgård kan balkonger utkrages maksimum 1,5 meter utover byggegrense (minimum
høyde fra terreng = 3,0 meter).

§ 6. Høyder
Bebyggelsen skal ha maksimum gesimshøyder som vist på plankart. Bebyggelse mot Ensjøveiens
forlengelse skal trappes ned mot bakgård som vist på plankart. På bebyggelse mot Ensjøveiens forlengelse,
tillates det enkeltstående takoppbygg som heis/trappehus og tekniske installasjoner over viste
gesimshøyder. Takoppbygg skal ha maksimum gesimshøyde C + 77,5 og ikke overstige 10 % av
underliggende etasjers areal.

§ 7. Utforming

7.1 Bebyggelsen:
Det skal tilstrebes bruk av bestandige materialer med gode materialkvaliteter. Det tillates ikke ensidige
belyste leiligheter mot nord eller nord-øst. Forretninger skal ha direkte inngang fra Strømsveien eller
Etterstadgata. Det tillates ikke butikker med innvendige handlegate/torg. Areal mellom Strømsveien og
bebyggelse skal beplantes.

7.2 Uteareal:
For hver boenhet skal et areal tilsvarende minimum 25 % av boligens bruksareal settes av til
uteoppholdsareal. Maksimum 1/3 av uteoppholdsarealet kan godkjennes som terrasse eller balkong.

§ 8. Parkering
Parkering skal opparbeides etter de til enhver tid gjeldende parkeringsnormer for Oslo. Med unntak av to
parkeringsplasser for bevegelseshemmede på terreng, innenfor byggeområde for forretning og kontor, skal
all parkering etableres i garasjeanlegg under terreng.

§ 9. Avkjørsel
Det tillates to avkjørsler fra Etterstadgata. Avkjørslene skal ligge minimum 32 meter fra senterlinje i
Strømsveien. Det tillates ikke avkjørsel fra Strømsveien eller Ensjøveiens forlengelse.

§ 10. Støy
Miljøverndepartementets retningslinjer for veitrafikkstøy, de laveste grenser gitt i rundskriv T-8/79 eller
senere vedtatt retningslinjer skal gjelde. Dokumentasjon for støysituasjonen skal foreligge ved søknad om
rammetillatelse.

VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN

Plan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2 og i henhold til
delegert myndighet vedtatt av byrådet 06.05.1997, lagt ut til offentlig ettersyn:

Forslag til endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Etterstadgata 2 og 4 m.fl. som
omreguleres til:
– Byggeområde for boliger
– Byggeområde for forretning og kontor

som foreslått av Telje Torp Aasen Arkitektkontor AS på vegne av OBOS vist på kart merket
OP2 – 200008076 og datert Plan- og bygningsetaten 10.06.2004.

PLAN- OG BYGNINGSETATEN, DEN / –

Kjell K. Jacobsen	Gunnhild Therese Nilsen
avdelingsleder	saksbehandler

TRYKTE VEDLEGG
Forslagsstillers saksfremstilling

UTRYKTE VEDLEGG
Reguleringskart i målestokk 1:500

Lokalklimavurdering, Hanne Jonassen Asplan Viak As, 26.05.2000