Etterstadgata 39, Vålerenga

Dokument nr. 4
Oppgis alltid ved henvendelse

BAKGRUNN

Hoveddelen av planområdet utgjøres av Etterstadgata 39 (232/129) deler av gnr.232 bnr.136 samt en begrenset del av Fridtjovsgate 10 b (232/135). Planområdet ligger på søndre del av Vålerenga med grense mot jernbanen, der hvor Hovedbanen, Gardermobanen og Gjøvikbanen deler seg.
På eiendommene har det siden 1945 vært drevet bilverksted og forskjellig virksomhet relatert til dette. Fra 1988 ble førstnevnte eiendom regulert til byggeområde for kontor og industri med et potensial for bygging av 12.000 m² T-BRA, mens sistnevnte eiendom ble regulert til friområde.
Hensikten med planforslaget er at eierne, Ola og Petter Aas, ønsker å legge til rette for en bedre utnyttelse av arealene med hovedvekt på utvikling til boligformål samt å få realisert en turvei gjennom området. Det legges til rette for konsentrert boligbebyggelse, hovedsaklig i rekkehus som arkitektonisk vil tilpasse seg strøkets tradisjonelle, bygningsmessige karakter.

PLANFORSLAGET

Jones Arkitekter as har på vegne av hjemmelshaverne Ola og Petter Aas sendt inn et reguleringsforslag.
Planforslaget innebærer omregulering av gnr.232 bnr.129 fra byggeområde for kontor og industri til byggeområde for bolig. Videre foreslås del av bnr.135 omregulert fra friområde til byggeområde for bolig. Turveien berører alle de tre nevnte eiendommene gnr.232 bnr.129, 135 og 136. I planen er det inntegnet byggegrense og påskrevet maksimalt tillatt bruksareal og maksimal kotehøyde for de enkelte feltene. Summen av feltene gir 6.400 m² T-BRA. Total utbygging for området som helhet settes til
9.100 m² T-BRA. Dette inkluderer 2.700 m² T-BRA garasjeanlegg og boder under bakkenivå. Etterstadgata fra Fridtjovsgate omreguleres fra byggeområde for kontor og industri, felles avkjørsel, friområde og gang- og sykkelvei til offentlig trafikkområde (kjørevei med fortau) slik at atkomsten til eiendommene, vist med piler på planen, blir som i dagens etablerte praksis. Gangbroen over Gjøvikbanen som i gjeldende reguleringsplan ble foreslått erstattet med en ny bro og regulert til ny felles avkjørsel med ny gang- og sykkelvei på yttersiden av broen, omreguleres nå kun til gang- og sykkelvei. Hensikten med planen er å rydde opp i et gammelt industriområde, bygge ca 70 nye boliger i strøkstilpasset stil, samt åpne for gjennomføring av en for Oslo kommune etterlengtet turvei-trasé

Se utdypende saksfremstilling kapittel 1.

Illustrasjon av planforslaget

FORHÅNDSUTTALELSER

Det forligger positiv uttalelse fra Oslo kommune ved Friluftsetaten ettersom planen kan sikre gjennomføring av turveitraséen gjennom området.
Vålerenga Vel er udelt positive til at dårlig utnyttede næringsarealer omreguleres til boligformål. De er prinsipielt imot at friområder omreguleres til annet formål, men påpeker at det er meget viktig for Vålerenga Vel å utvikle grøntdraget og turveisystemet fra Galgeberg til Bryn.
Knut Tverved, Fridtjovsgt. 6, mener at eiendommen bør være åpen og ubebygget med gressbane og kafé og uttrykker spesielt misnøye med den forselåtte skolebygning i Fridtjovsgate 10 c.

For øvrig er det ikke kommet inn ytterligere merknader i forbindelse med kunngjøring.

Se utdypende saksfremstilling kapittel 2.

PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG KONKLUSJON

Et tidlig forslag om å bygge blokker på eiendommen ble avvist av etaten. Vålerenga består av blandet bebyggelse, murgårder i kvartalsstruktur og lange rekker med lav trehusbebyggelse. Etaten mener at området ikke vil tåle blokker eller kvartalsbebyggelse. Resultatet har blitt et forslag om å ta opp tradisjonen med trehusrekkene som i dagens formspråk betyr rekkehus etter mønster fra Kampen hageby.

Etaten vil ikke gå inn på detaljeringen som er vist i illustrasjonene, men konstaterer at forslagsstiller har hatt evne til å lese stedet med sine strukturer, volumer og materialer. Dette kommer også til uttrykk i forhåndsuttalelsen fra Vålerenga Vel. En nabo ønsker seg åpent og ubebygget gressbane med kafé. Vi forstår naboen, og vil hevde at det er nesten det denne naboen vil få. All bebyggelse i Fridtjovs gate 10 b og alle installasjoner kreves revet før det kan gis brukstillatelse for felt 4. Det meste av eiendommen skal være ryddet og klarert for opparbeidelse til friområde park. Det ville være urealistisk å kreve at hele området skulle avsettes til friområde, all den stund det i dag drives næringsvirksomhet på gnr.232 bnr.129 og gjeldende regulering tilsier industrivirksomhet. Naboens bemerkning til skolebygget i Fridtjovsgate er denne saken uvedkommende. Plan- og bygningsetaten vil ta endelig stilling til forslaget når saken har ligget ute til offentlig ettersyn og bemerkningene er vurdert.

Plan- og bygningsetaten anbefaler foreløpig planforslaget.

Se utdypende saksfremstilling kapittel 3.

SAKSGANG

Kunngjøring.
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Aftenposten og Dagsavisen den 17.04.2000.
Grunneier og rettighetshaver er identisk med tiltakshaver og behøver således ikke varsles.

Vurdering av forskrift om konsekvensutredning.
Planforslaget er vurdert i henhod til plan- og bygningslovens kapittel VII «Konsekvensutredninger», med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangingskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes.

Behandling av planforslaget.
Tilstrekkelig materiale for saksbehandling forelå fra forslagsstiller 10.02.2003. Saken har vært grundig gjennomdrøftet som forespørsel i Plan- og bygningsetaten, hvilket har medført kort saksbehandlingstid etter at saken forelå som forslag til reguleringsplan. Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringer innarbeidet. Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 2. tertial 2003.

Forminsket reguleringskart [Utsnittet er redusert i forhold til originaldokument]

Reguleringsbestemmelser for:
Etterstadgata 39
Gnr. 232 bnr. 129, 135, 136 og 127

§ 1 Avgrensning
Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket kartnr.IIP 0314 datert 17.02.03.

§ 4 Offentlig trafikkområde
Etterstadgata fra Fridtjovs gate til innkjørselen til det nye boligområdet skal opparbeides som offentlig trafikkområde (kjørevei) med tosidig fortau. Eksisterende gangbro over Gjøvikbanen skal istandsettes som gang- og sykkelvei, som del av det overordnede gang- og sykkelveinettet.

§ 5 Friområde (turvei)
Turveiforbindelsen mellom friområdet i vest og tur- og gangveisystemet øst for Etterstadgata skal opparbeides innenfor planområdet i tilknytning til utbygging av felt 3.

§ 6 Plankrav
Det skal utarbeides utomhusplan som innsendes sammen med søknad om rammetillatelse.

§ 7 Atkomst og parkering
Atkomst skal være fra Etterstadgata som vist med piler på plankartet. Internveier, sykkelparkering, inntil 10 gjesteparkeringsplasser på terreng og snuplass for renholdsverkets biler skal vises i utomhusplanen. Parkeringsdekningen skal følge den til enhver tid gjeldende parkeringsnormen for Oslo kommune. Med unntak av gjesteparkering på terreng, skal all parkering skje i underjordisk anlegg.

§ 8 Miljøkrav
Sammen med søknad om rammetillatelse innsendes støyrapport i forhold til jernbanestøy.
Eventuell støyskjerm oppsettes der dette er nødvendig i henhold til rundskriv T 8/79.
Eventuell forurenset masse fjernes forskriftsmessig og bringes til godkjent deponi.

VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN

Plan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2 og i henhold til delegert myndighet vedtatt av byrådet 22.12.95, lagt ut til offentlig ettersyn:

PLAN- OG BYGNINGSETATEN, DEN / –
Avdeling Indre by
Seksjon innsendte planer

UTRYKTE VEDLEGG

Reguleringskart i målestokk 1:500.

UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING

INNHOLD

KAPITTEL 1: PLANFORSLAGET

Sakens bakgrunn, beskrivelse av planområdet, eierforhold, planstatus, planforslaget, og konsekvenser av planforslaget.

1.1 BAKGRUNN
Etterstadgata. 39 (232/129) og Fridtjovs gate 10 B (232/135) eies av Ola og Petter Aas. På begge eiendommer har det siden 1945 vært drevet bilverksted og forskjellig virksomhet relatert til dette. Fra 1988 er 232/129 regulert til byggeområde for industri og kontor og 232/135 regulert til friområde i stadfestet plan (S-2989). Hensikten med planforslaget er at eierne ønsker å legge til rette for en bedre utnyttelse av arealene med hovedvekt på utvikling til boligformål samt å få realisert en turvei gjennom området. Eierne ønsker å ta vare på de bygningsmessige tradisjoner som preger Vålerenga som boligområde, kombinert med en fornuftig utnyttelse av eiendommene. Det legges derfor til rette for konsentrert boligbebyggelse dels som rekkehus, som arkitektonisk tilpasses strøkets bygningsmessige karakter. En relativt ny næringsbygning i felt 1 vil bli stående og kan påbygges med en etasje.

1.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
Beliggenhet, avgrensning, størrelse

Planområdet ligger i Bydel 6 – Gamle Oslo – på søndre del av Vålerenga begrenset mot syd av jernbanen hvor Gjøvikbanen, Hovedbanen og Gardermobanen deler seg. Mot vest begrenses planområdet av regulert friområde (S-2256) som ikke er i bruk i samsvar med reguleringen og mot nord av det nye skolebygget i Fridtjovs gate, samt av den øvrige bebyggelse i Fridtjovs gate (bolig og industri/kontor). Mot øst grenser planområdet mot Etterstadgata som også gir atkomst til planområdet.
Planområdets størrelse er ca. 7.200 m²

Topografi, vegetasjon og solforhold
Området har et terrengfall på ca 6 meter fra Etterstadgata i øst mot regulert friområde i vest.
Det er ingen vegetasjon av betydning innenfor planen da området i dag benyttes til industri / bilverksted, med unntak av det området som avsettes til friområde-turvei. Det er meget gode solforhold ettersom området ligger i skrånende terreng mot syd og vest. Det er også godt utsyn mot syd og vest.

Eksisterende bebyggelse
I 1992-96 ble det oppført en kontor- og industribygning som skal beholdes og delvis bruksendres til bolig. For øvrig består eksisterende bygningsmasse hovedsaklig av eldre garasjer i én etasje bygget i treverk. Bebyggelsen har nærmest brakkepreg og den har ingen bevaringsverdi.

Arbeidsplasser
Før utbygging har planområdet cirka 25 arbeidsplasser. Etter utbygging vil det fortsatt være cirka 5 arbeidsplasser innenfor planområdet i felt 1.

Trafikkforhold og atkomst
Atkomst har siden 1945 vært fra Etterstadgata. Trafikken preges av utstrakt næringstrafikk store deler av døgnet med til dels tyngre kjøretøyer.

Spesielle miljøforhold, støy, forurensning
Eiendommen ligger langs Jernbanens hovedbane og med Gardermobanens avlastningsspor som nærmeste linje. Ved bygging av Gardermobanen ble det satt opp støyskjerming langs linjen mot eksisterende boligeiendommer. Ved oppføring av den planlagte bebyggelsen vil det kreves tilsvarende støyskjerming av utbygger i samsvar med dagens støykrav ute og inne. I forbindelse med tidligere virksomhet er det nedgravet tanker for spillolje og oljeutskillere. Eventuell forurenset masse skal renses på stedet eller leveres til godkjent deponi. Mulig spill til grunnen må tas hånd om når prosjektet bygges.

Tilstøtende områders arealbruk
Vest for reguleringsområdet ligger eldre industri og verkstedsbebyggelse som er regulert til friområde.
Nord for reguleringsområdet ligger et nytt skolebygg i Fridtjovsgate, en bevaringsverdig bolig, Fridtjovs gate 6, samt Elektrisk Imports virksomhet i Fridtjovsgate 2 og 4 som er regulert til byggeområde for kontor og industri.
Øst for reguleringsområdet ligger i dag Oslo Trykklufts virksomhet i Etterstadgata 38. Denne eiendommen er regulert til offentlig bygning – barnehage.
Syd for reguleringsområdet ligger jernbanen med Hovedbanen, Gjøvikbanen og Gardermobanen.

Offentlig og privat service
Vålerenga barneskole er nærmeste nabo og Jordal ungdomsskole ligger i gangavstand. Barnehager finnes i dag i Fridtjovs gate 1 og i Etterstadgata 5. I tillegg er det regulert ny barnehage i Etterstadgata 38 samt i lokkprosjektet til OBOS over Gjøvikbanen. Stor dagligvareforretning – Rema 1000 – finnes i Biskop Jens Nilssønsgate 5 i ca 150 m avstand, og nærmeste kjøpesenter er Fyrstikktorvet i avstand ca 1,5 km.

Offentlig kommunikasjon
Nærmeste offentlige kommunikasjon er bussrute 37 i Biskop Jens Nilssøns gate 200 m fra planområdet. Nærmeste T-banestasjoner er Ensjø og Helsfyr som begge ligger under én km fra planområdet.
Helsfyr T-banestasjon har også bussterminal med lokale og regionale bussruter.

1.3 EIERFORHOLD

1.4 PLANSTATUS
Gjeldende regulering for 232/129 (S-2989) er fra 1988, og for 232/135 (S-2255) fra 1977. For 232/129 innebærer gjeldende regulering et utbyggingspotensial på 12.000 m² med maks. høyde på 6 etasjer pluss loft. Forutsetningen for denne planen er at det bygges en ny felles avkjørsel fra Biskop Jens Nilssøns gate i bro over Gjøvikbanen. I kommunedelplan for indre Oslo er området vist som område for boligutvikling.

1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Forslaget innebærer omregulering av bnr.129 fra byggeområde for kontor og industri til byggeområde for bolig. Videre foreslås del av bnr. 135 omregulert fra friområde til byggeområde for bolig. Etterstadgata omreguleres fra byggeområde for kontor og industri, felles avkjørsel, friområde og gang- og sykkelvei, til offentlig trafikkområde (kjørevei og fortau). Bro over Gjøvikbanen omreguleres fra felles avkjørsel og gang- og sykkelvei til offentlig trafikkområde (gang-og sykkelvei).
Hensikten med planen er å rydde opp i et gammelt industriområde, bygge nye boliger i strøkstilpasset stil, samt åpne muligheten for gjennomføring av en etterlengtet turveitrasé for befolkningen.

Reguleringsformål
Det er fem reguleringsformål innenfor reguleringsområdet:

– Byggeområde for bolig
Reguleringsforslagets hoveddel gir rom for ca 70 leiligheter. Under dette formålet tillates innpasset lokaler for inntil 500 m2 kontorvirksomhet eller stille, ikke forurensende industri og garasjeanlegg.

– Friområde (turvei)
Formålet legger til rette for opparbeidelse og gjennomføring av turveiforbindelsen fra friområdet rundt Vålerengea kirke og skole i vest til tur- og gangveisystemet mot Etterstad og Bryn i øst.

– Offentlig trafikkområde (kjørevei)
Formålet innebærer omregulering av Etterstadgata fra byggeområde for industri, friområde, felles avkjørsel og gang-sykkelvei, til offentlig trafikkområde (kjørevei). Atkomst til byggeområdet opprettholdes som i dag fra Etterstadgata. Planen gir også atkomst til Etterstadgata 38.

– Offentlig trafikkområde (fortau)
Formålet legger til rette for opparbeidelse av fortau langs begge sider av Etterstadgata og innebærer omregulering fra byggeområde for kontor og industri, friområde, felles avkjørsel og gang-sykkelvei til offentlig trafikkområde (fortau).

– Offentlig trafikkområde (gang-sykkelvei)
Eksisterende gangbro over Gjøvikbanen omreguleres fra felles avkjørsel til gang- og sykkelvei. Tidligere regulert ny gang- og sykkelvei på utsiden av den planlagte fellesatkomst utgår. Reguleringsformålene under broen gjenopprettes på plankartet, – dvs offentlig trafikkområde (jernbane) og friområde.

– Arealoversikt

Reguleringsområdet omfatter ca 7.200 m2 som fordeler seg på formålene som følger:
– Byggeområde for bolig: 5.530 m2
– Offentlig friområde (turvei): 670 m2
– Offentlig trafikkområde (kjørevei med fortau) 450 m2
– Offentlig trafikkområde (gang/sykkelvei): 550 m2

– Grad av utnytting
Utnyttelsen fastlegges gjennom angivelse av maksimal T-BRA (tillatt bruksareal), gesimshøyder, mønehøyder og byggegrenser på plankartet.

Byggeområde for bolig gis maks. T-BRA på 6.400 m2 fordelt på de respektive bygningene slik det fremgår nedenfor, samt inntil 2.700 m2 T-BRA garasjeanlegg og boder under bebyggelsen eller bakken. Herunder tillates i felt 1 inntil 500 m2 T-BRA lokaler til kontor- eller industrivirksomhet som ikke skal være strøksbelastende. En total utbygging vil innebære en tomteutnyttelse (TU) på 116 % over bakkenivå. Når 2.700 m2 under bakken tas med, får vi en total TU innenfor boligområdet på TU=165%. Dersom turveien, og kun det som ligger innenfor planen, tas med i tomtegrunnlaget, blir TU=147%.

Felt 1: Eksisterende bygg med påbygg Maks. 1.500 m2 T-BRA
Felt 2: Bygning over garasjeanlegg Maks. 900 m2 T-BRA
Felt 3: Bygning mot og langs turveien Maks. 3.000 m2 T-BRA
Felt 4: Bygning mot parken og skolen Maks. 1.000 m2 T-BRA
Garasje og boder under bakken: Maks. 2.700 m2 T-BRA

Høyder
Boligene vil ha varierende høyder fra to til tre etasjer, tilpasset terreng og orientering. Maksimal gesims- og mønehøyder er påført plankartet for de forskjellige feltene. Bygning i felt 4 kan få fire etasjer der terrenget tillater det i fallet mot jernbanen i syd.

Bebyggelsens plassering
Hoveddelen av den nye bebyggelsen vil bli lagt som en sammenhengende rekkehusbebyggelse i to til tre etasjer pluss loft opp mot grensen i nord og øst. Eksisterende kontor- og industribygg (felt 1) vil bli om- og påbygget med 1 etasje. Bebyggelsen i felt 4 vil få en utforming som svarer på bebyggelsen i felt 1 og som vil danne et avsluttende rom mellom denne og også opp mot den nye skolebygningen i nordvest.

Atkomst og parkering
Boligene vil få atkomst fra Etterstadgata som i dag. Trafikken til de foreslåtte boligene vil innebære en vesentlig endring i forhold til dagens situasjon ettersom en utstrakt næringstrafikk store deler av døgnet delvis med tyngre kjøretøyer vil bortfalle. Boligene vil totalt generere cirka 250 bevegelser i døgnet. Parkeringsdekningen vil følge Oslo kommunes gjeldende norm. Det vil si at det skal bygges cirka 50 parkeringsplasser i egen parkeringsgarasje under bakken samt maksimalt 10 parkeringsplasser på terreng.

Estetikk, bygningsutforming, strøkstilpasning
Det vil bli lagt stor vekt på å tilpasse den nye bebyggelsen til strøkets øvrige arkitektoniske karakter både hva gjelder fasadeutforming, materialbruk, takvinkler, etasjeantall og generell karakter.

Uteoppholdsarealer
I utomhusplanen som innsendes sammen med søknad om rammetillatelse vil det bli anvist konkret plassering av kvartalslekeplass og redegjort for uteoppholdsarealene forøvrig

Støyskjermingstiltak
Deler av området er utsatt for støy fra jernbanen. Den nye bebyggelsen vil bli skjermet i henhold til rundskriv T 8/79, som egentlig gjelder veitrafikkstøy, men som kan gjøres gjeldende for annen støy.

1.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMING
Hoveddelen av den nye bebyggelsen vil bli utformet som en sammenhengende rekkehusbebyggelse med tradisjonell stedstilpasset utforming. Eksisterende kontor og industribygning i felt 1 vil bli om- og påbygget. Bebyggelsen i felt 4 vil få en utforming som svarer på bebyggelsen i felt 1 og vil danne et avsluttende rom mellom denne og opp mot den nye skolebygningen i nordvest.

1.7 ILLUSTRASJONSPLAN
Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging i henhold til planforslagets rammer.

1.8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET

Konekvenser i forhold til overordnede planer og mål:
Oslo kommune har ønsket å transformere større tidligere industriregulerte områder i indre by til boligområder hvor dette er mulig. Planforslaget er i tråd med dette ønsket og vil bidra til å skaffe byen flere boliger. Planen gir samtidig mulighet til å få etablert og gjennomført en manglende del av turveien mellom sentrum og Bryn.

Konsekvenser for natur og miljø:
Et gammelt, utidsmessig og ikke bevaringsverdig industriområde gjøres om til boligområde med en betydelig andel grøntarealer og turvei i det området som ennå er naturlig terreng.

Samfunnsmessige konsekvenser:
Strøket får tilført cirka 70 nye attraktive boliger, turveien opparbeides og nye friarealer kan etableres.

Økonomiske konsekvenser:
Utbygger vil bli pålagt å foreta investeringer i teknisk infrastruktur. Det vil si opparbeidelse av turvei, rive eksisterende skjemmende næringsbebyggelse, rydde tomta og fjerne eventuell forurenset grunn.
Sosial infrastruktur, blant annet skole- og barnehagetilbud, vil være kommunens ansvar.

Fremdrift:
Byggestart første byggetrinn (rekkehus felt 2 og 3, parkeringskjeller og turvei) er planlagt høsten 2004. Den resterende bebyggelse (felt 1 og 4) vil følge fortløpende.

Juridiske konsekvenser:
Tinglyste heftelser som må oppheves: Ingen
Eiendommer som må sammenføyes: Byggeområdet må sammenføyes før eventuell ny oppdeling.

Konsekvenser for barn og unge:
Gjennomføring av planforslaget med grøntområder, friområde og turvei samt fjerning av til dels belastende næringsvirksomhet vil bedre lokalmiljøet både for barn og voksne. Barn vil sikres et trygt lekeområde.

KAPITTEL 2: FORHÅNDSUTTALELSER

Innkomne forhåndsuttalelser er listet opp nedenfor, referert, kommentert og gjengitt i forminsket
kopi.

2.1 LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER

Det er i forbindelse med kunngjøring kommet inn følgende tre merknader.

1. Oslo kommune Friluftsetaten, brev 12.6.2002
2. Vålerenga Vel, brev 16. januar 2001
3. Knut Tverved, brev 17. april 2000

2.2 SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE
Friluftsetaten uttaler at planforslaget sikrer et akseptabelt friområde og turvei gjennom området mellom eksisterende grøntområder. De finner at dette er en tilfredsstillende løsning selv om 400 m² friområde blir regulert til boligområde, særlig med tanke på at dette kan gjennomføres relativt raskt.
Vålerenga Vel er udelt positive til at dårlig utnyttede næringseiendommer omreguleres til boligformål.
De er prinsipielt i mot at friområder omreguleres til annet formål, men påpeker at det er meget viktig for velforeningen at grøntdrag,- og turveisystemet fra Galgeberg til Bryn blir bevart og utviklet.
Tverved mener at eiendommen bør være en gressbane med tilhørende kafé og være et åpent og fritt skue for de mange. Han påpeker at den planlagte skolebygningen (som nå er oppført) vil virke heslig og knuse de nevnte omgivelser.

2.3 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE
Forslagsstiller er enig i Friluftetatens vurderinger. Det er et vesentlig element ved planforslaget at det åpner for at turveitraséen nå blir mulig å realisere raskt, samt at et akseptabelt friområde sikres.
Både Vellet’s og Tverved’s uttalelser ble innsendt på et meget tidlig tidspunkt da det var snakk om et langt mer omfattende prosjekt og bærer preg av dette.
Man har selvfølgelig forståelse for vellets prinsipielle synpunkt om bevaring av friområder. Samtidig er det jo nettopp vellets ønske om den viktige turveiforbindelse som nå, ved planforslaget, blir mulig å realisere.
Vi har også forståelse for Tverveds prinsipielle syn som nabo om at eiendommen gjerne skulle vært gressbane. Realistisk sett er dette imidlertid selvfølgelig ikke noe alternativ, fordi eierne da heller ville beholdt eksisterende industrivirksomhet under gjeldende regulering. Friområdet og turveitraseen vil da ikke kunne gjennomføres (på meget lang tid.)
Tverveds kommentarer til utforming av bebyggelse i området er også i stor grad etterkommet i planforslaget som jo nettopp forutsetter bebyggelse i tradisjonell «Vålerenga stil». Vi deler imidlertid ikke hans syn hva gjelder skolebygningen, som etter vår oppfatning har fått en meget sympatisk utforming. Det kan ikke være slik at man i år 2003 ikke skulle kunne bygge i annet enn et hundreår gammelt formspråk.

2.5 NEDFOTOGRAFERTE FORHÅNDSUTALELSER

Overordnede mål
Vålerenga er i kommunedelplan for indre Oslo vedtatt av bystyret den 02.12.1998 markert som et oppgraderingsområde og dels som et konsolideringsområde.

Byforming
Eiendommen ligger i enden av Etterstadgata og bør ikke bli sett i sammenheng med den urbane strukturen som preger deler av Vålerenga. Derimot ligger området i forlengelsen av et eksisterende trehusmiljø som det kan være god grunn til å videreføre på eiendommen. For fjernvirkningen av bebyggelsen har utbyggingsformen ikke avgjørende betydning. For bakenforliggende småhusbebyggelse vil valg av utbyggingsform imidlertid være avgjørende for trafikkforhold, bomiljø, sikt og lysforhold.

Utforming, utnyttelse og kvaliteter
Tomta ligger sydvendt og innerst i en stille gate med i utgangspunktet gode forhold for etablering av et boligområde. Togtrafikken langs eiendommens sydgrense som omfatter Hovedbanen, Gjøvikbanen og Gardermobanen, representerer den største ulempen for bomiljøet. Boligene utformes i suburban stil med nære bånd til tradisjonell forstadsbebyggelse tilsvarende den trehusbebyggelsen som allerede eksisterer på Vålerenga. Utnyttelsen oppgis til 116% over bakkenivå. Planområdets tekniske tomteutnyttelse kan beregnes til 165% når garasjeanlegget under bakkenivå legges til. I tillegg avsettes et stort areal av eiendommen som ligger utenfor planområdet, til friomåde i en tidligere vedtatt plan. Frigjøringen av dette arealet knytter seg til utbygging av felt 4 i planen, slik at denne planen gjennom en bestemmelser om rekkefølge medvirker til å utløse tiltak fastsatt i en stadfestet plan (S-2255) vedtatt den 28.07.1977.

Trafikk
Etterstadgata har liten bredde med tosidig fortau og bebyggelse tett inntil. Nåværende forslag med 70 leiligheter vil utløse en trafikk på rundt 250 bilbevegelser i døgnet. Dette antallet erstatter næringstrafikk til dagens virksomhet. En utbygging av planområdet med blokker, ville ha utløst krav om alternativ atkomstvei. Etterstadgata har utkjøring i Strømsveien med tilknytning direkte til overordnet veisystem.

Parkering
Det er et ønske at området skal være attraktivt for barnefamilier med familieleiligheter. Parkeringsdekningen foreslås å følge den til enhver tid gjeldende norm for indre by. Det betyr 0,5 plasser for leilighetsstørrelser på 2 rom, 0,7 for 3 rom og 0,9 for 4 rom. Med en boligmasse på 70 leiligheter som foreslått betyr det et krav på rundt 60 plasser når flertallet av leiligheter er større familieleiligheter.

Forurensning
Boligområder utløser vanligvis ikke forurensning. Det er viktig at byggeperioden gjennomføres skånsomt for omgivelsene. Ettersom det har vært bedrevet verkstedvirksomhet på tomta siden krigen, er det stor sannsynlighet for at grunnen kan være forurenset. Massen som tas ut skal enten renses på stedet eller bringes til et godkjent deponi.

Plan- og bygningsetaten anbefaler foreløpig planforslaget.